As casas T1 são as que têm o metro quadrado (m2) mais caro de todas as tipologias, e a diferença chega a ser superior a mil euros em relação aos imóveis T3.
De acordo com a edição de fevereiro do Observatório Imobiliário em Portugal do Doutor Finanças, o m2 de um T1 estava à venda, em média, por 4.489 euros, enquanto o de um T3 custava 3.426 euros (1.063 euros de diferença).
Os dados do relatório têm como base os valores médios das moradias e apartamentos listados nas plataformas de imobiliário a 1 de fevereiro de 2026.
T2 são os segundos mais caros a nível nacional
Os imóveis T2 são os segundos em termos de preço do m2. Ainda assim, a diferença é de mais de
500 euros em relação às casas com apenas um quarto.
Os dados recolhidos no início de fevereiro mostram que o m2 num imóvel T2 estava à venda, em média, por 3.948 euros.
Continuando a análise para as restantes tipologias, as diferenças entre cada uma delas são menos acentuadas. O m2 dos T4 estava à venda por 3.806 euros, o dos T5 ou maiores por 3.545 euros, o dos T3 por 3.426 euros e, finalmente, o das casas T0 foi anunciado, em média, a 3.236 euros.
Lisboa e Guarda sempre em polos opostos
Quando a análise foca a atenção nos distritos, não há que enganar: Lisboa tem sempre as casas mais caras e a Guarda as mais baratas.
Em Lisboa, ao contrário do que acontece na média nacional, a segunda tipologia mais cara em termos relativos é a T0 (em vez da T2). Seguem-se os imóveis T4 (5.863 euros), os T5 (5.836 euros) e só depois aparecem os T2, com uma diferença de praticamente mil euros em relação aos T1.
Em sentido inverso, a Guarda apresenta os valores menos elevados do m2 em todas as
tipologias, com preços entre os 281 euros nos T0 e os 834 euros nos T1. Mas também aqui há uma divergência em relação ao comportamento a nível nacional no caso dos T2.
À semelhança do que acontece em Lisboa, esta tipologia é a segunda mais barata no distrito, contrastando com o facto de ser a segunda mais cara quando se considera todo o território.
O Observatório do Imobiliário em Portugal foca especialmente a atenção em Lisboa e na Guarda e destaca que “a amplitude entre os distritos com valores mais elevados e mais baixos é claramente maior nos T0, cujos valores em Lisboa são cerca de 21 vezes superiores aos da Guarda. Nos T2 (10 vezes), T1 (8 vezes), T3, T4 e T5 ou superiores (7 vezes), as diferenças não são tão acentuadas”.
Quais os municípios com o m2 mais barato e mais caro?
Já vimos que Lisboa e Guarda são os distritos que estão sempre nos extremos no que respeita ao preço do m2 por tipologia. Mas que outros distritos têm os valores mais baixos e mais altos?
T0
- Três mais baratos: Guarda (281€/m2), Bragança (323€/m2) e Santarém (403€/m2)
- Três mais caros: Lisboa (6.071€/m2), Maderia (5,270€/m2) e Setúbal (5.241€/m2)
T1
- Três mais baratos: Guarda (834€/m2), Vila Real (1.016€/m2) e Portalegre (1.021€/m2)
- Três mais caros: Lisboa (6.738€/m2), Setúbal (4.921€/m2) e Faro (4.632€/m2)
T2
- Três mais baratos: Guarda (559€/m2), Vila Real (903€/m2) e Portalegre (989€/m2)
- Três mais caros: Lisboa (5.740€/m2), Faro (4.673€/m2) e Madeira (4.397€/m2)
T3
- Três mais baratos: Guarda (787€/m2), Castelo Branco (932€/m2) e Portalegre (932€/m2)
- Três mais caros: Lisboa (5.600€/m2), Madeira (4.314€/m2) e Faro (4.233€/m2)
T4
- Três mais baratos: Guarda (801€/m2), Bragança (870€/m2) e Castelo Branco (872€/m2)
- Três mais caros: Lisboa (5.863€/m2), Faro (5.486€/m2) e Madeira (4.302€/m2)
T5 e superior
- Três mais baratos: Guarda (802€/m2), Bragança (976€/m2) e Castelo Branco (993€/m2)
- Três mais caros: Lisboa (5.836€/m2), Faro (5.526€/m2) e Setúbal (4.501€/m2)
Leia ainda: Lisboa tem as casas mais caras, mas é mais difícil comprar na Madeira
Perguntas frequentes
O Observatório Imobiliário em Portugal é uma ferramenta criada e operacionalizada pelo Doutor Finanças com o objetivo de sistematizar e divulgar dados fiáveis sobre o mercado residencial em Portugal, permitindo uma leitura clara das dinâmicas de preços, oferta e acessibilidade à habitação.
Baseia-se na análise contínua de anúncios imobiliários de venda e arrendamento, cruzados com estatísticas oficiais do INE, cobrindo todo o território nacional, com detalhe por distrito e município.
O Observatório recolhe e trabalha dados sobre:
- Preços de venda por m² (apartamentos e moradias);
- Valores de arrendamento por m²;
- Acessibilidade à habitação, através do Índice de Acessibilidade Habitacional, que relaciona rendimento médio das famílias com prestações de crédito;
- Oferta disponível (número de imóveis em venda/arrendamento);
- Dinâmica do mercado.
Estes indicadores são atualizados regularmente e permitem acompanhar tendências nacionais, distritais e municipais.
É complementada com dados oficiais, sobretudo do INE, para criar uma base de dados “viva”, fiável e representativa do mercado.
O Observatório destaca-se porque:
- Atualiza dados de forma contínua;
- Cobre simultaneamente venda, arrendamento e acessibilidade, oferecendo uma visão integrada;
- Desagrega informação por distrito, município e freguesia, permitindo comparações locais mais rigorosas;
- Foi criado para resolver a fragmentação e dispersão de informação imobiliária existente no mercado, contribuindo para maior transparência.
