Mais-valias da venda de segunda habitação: Como ficar isento?

O pacote de medidas que visa promover a oferta de habitação inclui uma nova possibilidade relacionada com a tributação das mais-valias imobiliárias: vender uma casa – seja ela habitação própria permanente ou segunda habitação – e ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias, se o valor da venda for reinvestido na compra de um outro imóvel destinado ao arrendamento a preços moderados.

Abre-se, assim, uma nova janela para quem quer vender uma habitação secundária e evitar o pagamento de IRS sobre as mais-valias obtidas. No entanto, há prazos e regras a cumprir, como veremos a seguir.

O que muda na tributação das mais-valias?

Até agora – e salvo exceções temporárias que já não se encontram em vigor – apenas a venda de uma habitação própria e permanente dava acesso a condições que permitiam a isenção do pagamento de mais-valias. Com a publicação do decreto com os novos benefícios fiscais à habitação, já não é assim. Agora, a venda de qualquer casa pode permitir a isenção do pagamento de imposto, se o valor da realização (que corresponde ao valor da venda, e não ao da mais-valia), deduzido de eventual crédito contraído para a sua aquisição, for reinvestido na compra de outra habitação para arrendamento, com rendas moderadas.

De acordo com a lei, o imóvel que seja alvo do reinvestimento tem de situar-se em território nacional, e deve destinar-se a arrendamento, com uma renda mensal que não ultrapasse “2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026”, nos primeiros cinco anos. Ou seja, a renda não pode ultrapassar os 2.300 euros por mês.

Além disso, é necessário manifestar “a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação”.

Apesar de a medida ter sido implementada apenas em maio, tem efeitos retroativos, aplicando-se a transações ocorridas entre 1 de janeiro de 2026 até 31 de dezembro de 2029.

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Qual o prazo para reinvestir?

O reinvestimento no novo imóvel tem de ser efetuado entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores. Ou seja, pode ser comprada uma casa (que será o reinvestimento) e apenas dois anos depois, no máximo, proceder-se à venda (da casa que se detém).

Nos primeiros seis meses contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia (se esta for posterior) tem, obrigatoriamente de ser realizado um contrato de arrendamento habitacional com uma renda mensal inferior a 2.300 euros salvo “impedimento justificado, designadamente por necessidade de obras urgentes, e pelo período estritamente necessário para o efeito”.

Além disso, o imóvel deve ser arrendado nestes termos durante, pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

E se o imóvel não for arrendado?

Se o imóvel alvo de reinvestimento não for arrendado de acordo com os prazos e valores previstos na lei, deixa de se aplicar a exclusão de tributação, e as mais-valias realizadas na venda ficarão sujeitas ao pagamento de IRS.

Importa esclarecer que, para efeitos de exclusão de tributação das mais-valias, em sede de IRS, o reinvestimento pode ser total ou apenas parcial. Ou seja, é possível reinvestir apenas uma parte do valor na compra de um novo imóvel, ficando isento de imposto sobre as mais-valias na parte correspondente.

Casos práticos

Imaginemos que vive num apartamento, em Lisboa (é a sua habitação própria e permanente) e tem uma casa de férias na praia. Este verão, decide vender a sua casa de férias e investir esse dinheiro na compra de outro apartamento em Lisboa até ao final do ano. Consegue alugá-lo nos primeiros seis meses, com uma renda inferior a 2.300 euros e mantém-no arrendado nos cinco primeiros anos previstos na lei. Neste caso, ficará isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias obtidas na venda da casa de praia.

Agora, consideremos exatamente o mesmo cenário, mas com uma diferença: deixa passar o tempo, e só faz um contrato de arrendamento do novo apartamento um ano depois de o comprar; ou, em 2027 aparece um comprador muito interessado e decide vendê-lo. Em ambos os casos, deixa de se aplicar a exclusão de tributação de mais-valias, e terá de pagar imposto sobre os ganhos obtidos na venda da casa de praia.

Conheça aqui outras situações que permitem ficar isento do pagamento de imposto sobre mais-valias imobiliárias.