Quando é possível retirar uma pessoa do crédito habitação?

Retirar uma pessoa do crédito habitação é possível através de um processo conhecido como exoneração. Porém, a saída de um titular não acontece apenas por acordo entre as pessoas envolvidas. O banco tem de autorizar a alteração e confirmar que quem permanece no empréstimo consegue pagar a dívida sozinho.

Este pedido surge sobretudo depois de um divórcio, de uma separação ou do fim de uma união de facto. O pedido também pode surgir quando familiares, amigos ou outros coproprietários compram uma casa em conjunto e, mais tarde, um deles pretende ficar com o imóvel. Em qualquer cenário, é essencial tratar separadamente a propriedade da casa e a responsabilidade pelo crédito.

O que significa retirar uma pessoa do crédito habitação?

A exoneração consiste na retirada de um dos titulares do contrato de crédito. Depois de formalizada, essa pessoa deixa de ser responsável pelo pagamento das prestações e pelas restantes obrigações perante o banco. Até ao processo estar concluído, todos os titulares continuam responsáveis pela totalidade da dívida. Um acordo particular, uma sentença de divórcio ou a alteração do registo da casa não liberta, por si só, uma pessoa do empréstimo. A saída de um titular só produz efeitos depois de o banco aprovar e formalizar a alteração do contrato.

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Em que situações pode ser pedida a exoneração?

O pedido pode ser apresentado sempre que um titular queira sair do contrato e outro pretenda assumir o empréstimo. As situações mais frequentes são as seguintes:

A existência de acordo entre os titulares facilita o processo, mas não vincula o banco. Na prática, a instituição mantém o direito de avaliar o risco e pode recusar a alteração se considerar que a capacidade de pagamento fica comprometida.

A alteração da propriedade do imóvel não desvincula os titulares do crédito

A propriedade do imóvel e a titularidade do empréstimo são realidades diferentes. Uma pessoa pode deixar de ser proprietária e continuar responsável pelo crédito, caso o banco não tenha aprovado a sua exoneração.

Imagine que, após um divórcio, a casa fica registada apenas em nome de um dos ex-cônjuges. Se o contrato bancário continuar com dois titulares, ambos permanecem responsáveis pelas prestações. Perante um incumprimento, o banco pode exigir o pagamento a qualquer um deles.

Contudo, o contrário também pode acontecer. Um titular pode sair do crédito e continuar como coproprietário, se o registo do imóvel não for alterado. Por isso, a transmissão da casa, o pagamento de eventuais tornas e a exoneração devem ser articulados e formalizados.

Que critérios avalia o banco antes de aprovar a exoneração?

A exoneração implica uma alteração ao contrato de crédito em vigor e depende do acordo da instituição financeira. Para tomar uma decisão, o banco analisa novamente a capacidade financeira da pessoa que pretende permanecer no empréstimo e verifica se consegue suportar sozinha a prestação, os seguros associados, os restantes créditos e as despesas regulares do agregado.

A análise tem em conta os rendimentos, a situação profissional, a estabilidade dos rendimentos, a idade do titular, o prazo restante do empréstimo, o capital em dívida, a taxa de esforço e o histórico de pagamentos. A instituição pode ainda considerar o valor atualizado do imóvel e pedir uma nova avaliação, sobretudo se precisar de confirmar se a garantia continua adequada ao montante financiado.

Quando conclui que a saída de um titular aumenta o risco de incumprimento, o banco pode recusar a exoneração ou condicioná-la ao reforço das garantias. Entre as soluções possíveis estão a amortização de parte do capital em dívida, a apresentação de um fiador ou a entrada de outro titular no contrato.

O spread pode aumentar após a exoneração?

A alteração de um contrato de crédito depende do acordo entre o banco e os titulares. Quando a instituição aceita retirar uma pessoa do empréstimo, pode reavaliar as condições do financiamento. Existe, contudo, uma proteção legal em determinadas situações relacionadas com a habitação própria permanente.

O banco não pode aumentar o spread nem agravar outros encargos quando a alteração da titularidade resulta de divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges, desde que sejam cumpridos os limites legais da taxa de esforço.

Para beneficiar desta proteção, a prestação mensal do empréstimo deve representar uma taxa de esforço inferior a 55% dos rendimentos do agregado familiar do novo titular. O limite é de 60% quando existam dois ou mais dependentes.

Estes limites não obrigam o banco a aceitar a exoneração. Determinam apenas que, se a instituição aprovar a saída do titular e estiverem reunidas as restantes condições legais, não pode aumentar o spread nem agravar os outros encargos associados ao crédito.

Como retirar uma pessoa do crédito habitação?

Embora os procedimentos variem entre instituições, o processo costuma seguir cinco etapas:

1. Apresentar o pedido ao banco. Os titulares comunicam a intenção de alterar o contrato e explicam o motivo da exoneração.
2. Entregar os documentos solicitados. Podem ser exigidos documentos de identificação, recibos de vencimento, declaração de IRS, nota de liquidação, extratos bancários e o mapa de responsabilidades de crédito.
3. Comprovar a alteração da propriedade. Quando exista transmissão do imóvel, o banco pode pedir o acordo de partilha, a sentença, a escritura ou outro documento aplicável.
4. Aguardar a análise de risco. A instituição recalcula a taxa de esforço e avalia se o titular consegue suportar o empréstimo sozinho.
5. Formalizar a alteração. Se o pedido for aprovado, o contrato é alterado e a pessoa exonerada deixa de ser responsável pelo cumprimento do contrato perante o banco.

A saída só produz efeitos depois da formalização. Até essa data, o titular que pretende abandonar o contrato continua responsável pelo empréstimo.

Como se calculam as tornas quando existe crédito?

As tornas são uma compensação paga por quem recebe bens de valor superior à parte que lhe caberia numa divisão. Quando está em causa uma casa com crédito, deve ser considerada a diferença entre o valor do imóvel e o capital em dívida.

Considere uma habitação avaliada em 260 mil euros, com 150 mil euros de capital em dívida. O valor líquido do imóvel será de 110 mil euros. Se duas pessoas forem proprietárias em partes iguais e uma ficar com a totalidade da casa, a compensação indicativa a pagar à outra será de 55 mil euros.

Nota: Este cálculo é uma referência simples. A divisão final pode depender do regime de bens, das percentagens de propriedade, de entradas iniciais diferentes, de outros bens incluídos na partilha e dos acordos alcançados.

O que fazer se o banco recusar o pedido?

Uma das alternativas consiste em amortizar parte da dívida do crédito habitação. A redução do capital pode baixar a prestação e melhorar a taxa de esforço, permitindo apresentar um novo pedido. O banco pode cobrar uma comissão máxima de 0,5% sobre o montante amortizado nos contratos com taxa variável e de 2% nos contratos com taxa fixa.

Também é possível procurar financiamento noutra instituição. A transferência do crédito habitação implica a liquidação do empréstimo existente e a celebração de um novo contrato apenas com o titular que pretende ficar. A aprovação continuará dependente da avaliação de solvabilidade feita pelo novo banco.

Se nenhuma destas opções for viável, pode ser necessário manter ambos os titulares no contrato ou vender o imóvel. Com a venda, o crédito é liquidado e o valor restante, caso exista, pode ser dividido de acordo com a propriedade e com os termos da partilha.

Retirar uma pessoa do crédito habitação tem custos?

O banco não pode cobrar uma comissão pela análise da renegociação das condições do crédito. No entanto, o processo pode envolver outras despesas.

Podem existir despesas com uma nova avaliação, documentos, registos, escritura ou documento particular autenticado. A transmissão de parte do imóvel também pode produzir efeitos fiscais, consoante o motivo da operação, o regime de bens e a forma como a partilha ou a aquisição é formalizada.

Antes de formalizar a alteração, peça ao banco uma discriminação escrita das despesas e confirme os encargos associados à transmissão do imóvel. A exoneração do crédito e a alteração da propriedade são procedimentos distintos, pelo que ambos devem ser concluídos para evitar responsabilidades ou custos inesperados.

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