Crédito habitação: Há taxas mistas abaixo dos 3%

As taxas Euribor estão a dar sinais de alívio e as previsões é que a trajetória descendente continue. Contudo, as descidas não deverão ser significativas nos próximos meses. Para quem tem crédito habitação, optar por uma solução de taxa mista (ou fixa de curto prazo) pode relevar-se mais atrativo.

Se compararmos a prestação de um contrato de crédito indexado a uma taxa Euribor com a prestação de um contrato associado a uma taxa mista, a poupança imediata é considerável.

Para percebermos melhor o que está em causa, vamos a contas:

Se olharmos para um contrato de crédito habitação a 25 anos no valor de 150 mil euros, optar por uma taxa mista (que fixa a prestação durante dois anos) de 3,25% corresponde a uma prestação de 731 euros. Já se o crédito estiver indexado a uma taxa Euribor a seis meses e tiver um spread de 1%, a prestação fica 61 euros mais alta. Ao final de um ano, a diferença ascende a mais de 700 euros.

E há bancos a oferecerem taxas fixas a um e dois anos abaixo dos 3%, o que significa que a diferença pode ser ainda mais significativa.

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Taxa Euribor vai continuar a descer, mas…  

As perspetivas apontam para que as taxas Euribor mantenham a tendência de queda nos próximos meses. Ainda assim, as descidas devem ser limitadas até que o Banco Central Europeu (BCE) decida efetivamente descer as taxas de juro.

Assim, avaliando o que está a ser antecipado pelos mercados financeiros, através da análise dos contratos de futuros das taxas de juro, a Euribor a seis meses pode recuar para valores próximos dos 3% até ao verão. Ou seja, aproximar-se dos valores que estão a ser praticados atualmente nas taxas mistas, que, por sua vez, tenderão a acompanhar o decréscimo.

Contudo, é preciso ter em consideração que quem tem uma taxa variável, além do valor da Euribor tem de acrescentar o spread, o que faz com que nos próximos meses as taxas fixas de curto prazo continuem a compensar, uma vez que à taxa fixa oferecida não há mais nada a acrescentar.  

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Como funciona a taxa mista?

Quando contratamos um crédito a uma taxa mista (ou taxa fixa de curto prazo), fixamos a taxa durante um determinado período de tempo. O que significa que, durante esse período, a nossa prestação não vai oscilar.

Em Portugal, a oferta de taxas mistas vai desde um ano até aos 10 anos, sendo que este é um período um pouco mais longo. A oferta é variada, existindo bancos que oferecem taxas fixas a dois anos abaixo dos 3%.

Apesar de cada banco determinar as taxas que aplica, para definirem os juros a aplicar nestas operações baseiam-se nos contratos futuros negociados nos mercados financeiros, que refletem as expectativas do mercado de capitais sobre a evolução das taxas de juro no futuro.  

Assim, quem optar por uma taxa mista vai fixar a sua prestação durante o prazo acordado. Findo esse período, passa a ter uma taxa variável, à qual acresce o spread. Todas estas informações são disponibilizadas na proposta inicial que é entregue ao cliente.

Os clientes sabem desde o momento zero quais as condições que vão ser praticadas ao longo do contrato.

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Quando terminar o período da taxa fixa o que acontece?

Quando terminar o prazo da taxa fixa, a prestação é calculada com base na média da Euribor de referência e o spread contratado.

Um contrato de crédito de 200 mil euros a 30 anos com um spread de 1,2% que tivesse uma taxa fixa de 3,25% e passasse agora para o período de taxa variável, passaria a pagar mais 218 euros pelo mesmo crédito. Isto considerando a taxa Euribor a seis meses de dezembro, que é o último valor conhecido.

Apesar de estas condições estarem pré-estabelecidas não obrigam a que o cliente fique preso às mesmas. É possível negociar com o banco para tentar encontrar uma solução mais equilibrada.

É possível tentar contratar um novo prazo de taxa fixa ou reduzir o spread. E é possível fazê-lo junto do nosso banco ou junto de outra instituição.

Nesta altura é importante perceber que as taxas Euribor devem continuar a descer, mas não se perspetivam descidas muito acentuadas. Além disso, as taxas fixas vão acompanhar sempre a tendência, pelo que, se as estimativas apontarem para que os juros desçam, estas taxas também vão diminuir. O mesmo se aplica quando a perspetiva é de subida.

Apenas se e quando o BCE decidir descer a taxa de juro de referência é que as taxas no crédito habitação vão cair de forma mais expressiva.

Ainda assim, as taxas fixas de curto prazo oferecem uma estabilidade que, em períodos de juros mais altos, são uma solução para que as famílias consigam ter os seus orçamentos controlados.

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