Está a planear comprar casa sozinho ou a dois, mas tem dúvidas sobre se consegue suportar os encargos com a prestação mensal do crédito habitação? Então, precisa de fazer contas para identificar qual é a prestação que pode pagar.

Ao contrário do que pode pensar, estes cálculos são simples. Apenas precisa de garantir que a sua prestação de crédito não ultrapassa uma determinada percentagem do rendimento do seu agregado familiar. Ou seja, precisa de calcular a sua taxa de esforço, que mede o peso dos seus empréstimos em relação aos seus rendimentos.

Mas para chegar ao valor da prestação que fica a pagar, convém fazer simulações sobre qual é o valor máximo que pode pagar por imóvel. Afinal, só depois de saber quanto é que vai ser o financiamento, o prazo do contrato e a taxa de juro, é que tem uma noção mais aproximada de quanto será a sua prestação de crédito do imóvel que quer comprar.

Além disso, é de realçar, que caso opte por uma taxa variável ou mista, deve ter em conta que a sua prestação vai acompanhar as oscilações da Euribor (no prazo contratado) durante o contrato. Por isso, vão existir alturas em que a sua prestação de crédito vai ser mais alta, e outras em que será mais baixa. E este é um fator muito importante a ter em consideração antes de contratar um crédito habitação, uma vez que deve garantir que consegue pagar a sua prestação quando os juros subirem.

Para perceber melhor todas estas questões, de seguida, explicamos o que deve ter em conta para saber qual a prestação que pode pagar.

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Não sabe quanto fica (aproximadamente) a pagar por um imóvel? Faça simulações com base no preço de aquisição

O valor que vai pagar mensalmente pelo seu crédito habitação está associado ao valor de financiamento e às condições contratuais do seu empréstimo. Logo, para ter uma ideia de qual é a prestação que ficaria a pagar se comprasse um determinado imóvel, precisa de fazer algumas simulações.

Supondo que quer comprar um imóvel cujo preço de aquisição é de 200.000 euros. Caso o seu crédito seja para uma habitação própria e permanente, na maioria dos casos, o banco pode financiar, no máximo, 90% do valor de aquisição ou da avaliação (conta sempre o valor mais baixo).

Para descomplicar, imagine que o valor de aquisição é mais baixo do que o da avaliação. Por exemplo, o valor de aquisição é de 200.000 euros e o da avaliação de 210.000 euros. Se o banco estiver disposto a financiar 90% deste valor, o financiamento vai ser de 180.000 euros. Ou seja, precisa de ter 20.000 euros em capitais próprios para avançar com o seu crédito habitação.

Depois entram dois outros fatores: a maturidade do contrato (o prazo do contrato) e a taxa de juro contratual (TAN). E de seguida iremos explicar como funcionam. Mas para prosseguir com o exemplo, vamos supor que o seu crédito tem um prazo de 35 anos e um spread de 0,8% a somar à Euribor a seis meses. Se o contrato fosse celebrado em janeiro 2024, a Euribor a 6 meses seria de 4,065% (média de novembro de 2023). Ou seja, teria uma TAN de 4,865%, que resultaria numa prestação mensal (durante seis meses) de 893 euros.

Como sei se consigo pagar a prestação mensal do imóvel que quero comprar?

Tendo uma noção do valor que ficaria a pagar por uma prestação mensal de crédito habitação, pode perceber se consegue ou não suportar esse valor através do cálculo da sua taxa de esforço. Caso nunca tenha ouvido falar desta taxa, trata-se de uma fórmula de cálculo usada pelos bancos para determinar o risco que uma nova prestação de crédito representa para os rendimentos de agregado familiar.

Claro que o risco real de financiamento tem outros fatores em conta: como os rendimentos, estabilidade profissional, idade dos futuros titulares de crédito, se está ou não numa situação de incumprimento e a taxa de esforço.

Mas como pode calcular a sua taxa de esforço? Na prática, basta dividir os seus encargos com créditos pelo valor dos seus rendimentos e multiplicar o resultado por 100. Vamos usar o exemplo da prestação de crédito de 893 euros, referida no ponto anterior.

Se os rendimentos do seu agregado familiar forem de 2.500 euros e a prestação de crédito habitação de 893 euros, a sua taxa de esforço seria de 35,72%.

Taxa de esforço = (893/2500) x 100% = 35,72%

Por norma, a recomendação é que a taxa de esforço não deve ultrapassar os 30% quando só tem um crédito habitação. Mas existem instituições financeiras que podem conceder-lhe o financiamento, se adicionar outras garantias, como um fiador ao seu contrato. Contudo, se tiver mais do que um empréstimo, é normal que a sua taxa de esforço seja mais elevada. No entanto, nenhuma instituição de crédito pode conceder um novo crédito se a taxa de esforço do cliente for superior a 50%.

Se tiver dúvidas a calcular a sua taxa de esforço, pode facilitar estes cálculos através do simulador da taxa de esforço. 

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Outras informações relevantes a reter além da prestação mensal do seu crédito habitação

Neste ponto, já reúne as informações principais para concluir se pode ou não pagar um determinado valor pela sua prestação de crédito habitação. No entanto, é preciso ter em conta que existem outras informações relevantes a reter sobre este tema para que as suas contas sejam as mais precisas possíveis.

O orçamento familiar deve suportar um aumento da sua prestação de crédito

Quando opta por uma taxa variável ou mista, deve ter em conta que a taxa que está atualmente em vigor pode oscilar bastante ao longo do seu contrato. Após vários anos com as Euribor em valores negativos, em 2022 as taxas começaram a subir, dado o aumento da inflação e consequente subida dos juros por parte do Banco Central Europeu (BCE). E num curto espaço de tempo ultrapassaram os 4%.

Mesmo que este cenário não seja comum na história da Euribor, é fundamental que saiba que esta probabilidade existe. E por isso, o seu orçamento familiar deve conseguir suportar as subidas da taxa de juro.

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Maturidade do contrato de crédito habitação

No que diz respeito aos prazos do crédito habitação, há limites impostos pelo Banco de Portugal.

Assim, se tem menos de 30 anos, pode beneficiar do prazo máximo de 40 anos para liquidar o seu financiamento. Já se tem entre 30 e 35 anos, o prazo limite é de 37 anos. E se tem mais de 35 anos, então o prazo não pode ultrapassar os 35 anos.

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Modalidade da taxa de juro

Quanto à taxa de juro, existem três modalidades por que pode optar: uma taxa variável, uma taxa fixa ou uma taxa mista. A taxa variável segue os valores médios da Euribor, podendo assim subir e descer ao longo do contrato. No entanto, existem maturidades diferentes da Euribor, sendo as mais comuns em Portugal, a 3, 6 e 12 meses. Quanto menor é o prazo, menor tenderá a ser o valor da Euribor. Afinal, se o prazo for mais longo, está a garantir que a sua prestação não sofre alterações durante seis ou 12 meses. Logo, acaba por pagar um "prémio" por este aumento de segurança. 

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Com uma taxa fixa, a sua prestação de crédito tem sempre o mesmo valor, uma vez que a taxa de juro fica inalterável desde o início ao fim do contrato. Mas existe uma contrapartida. Uma taxa fixa é mais elevada em comparação a uma taxa variável, pelo menos no início do contrato. 

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Por fim a taxa mista, é uma mistura das duas modalidades anteriores. No início, tem uma taxa fixa (que pode ter uma duração mais curta ou mais longa) que mantém a sua prestação mensal sem aumentar ou descer. Mas quando o período fixo terminar, então passa a ser aplicada a taxa Euribor que está estipulada no seu contrato. E a partir daí a sua prestação mensal fica sujeita às oscilações da Euribor.  

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Mas saiba que a sua taxa de juro, a TAN (Taxa Anual Nominal) é composta pela Euribor ou swap (no caso de uma taxa fixa) e o spread associado ao seu contrato. O spread é livremente definido pela instituição de crédito, consoante o risco de crédito do cliente, rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel, e o custo de financiamento. No fundo, o spread é a margem de lucro para a instituição de crédito. Embora seja possível encontrar propostas de crédito com spreads de valores distintos, hoje em dia, existem bancos a oferecer um spread mínimo de 0,5% nos novos contratos.

Outros custos a ter em consideração além da prestação mensal

Embora a prestação mensal que paga pelo seu crédito habitação seja o principal custo que vai ter de suportar ao comprar uma casa com recurso a financiamento bancário, saiba que este não é o seu único encargo. A somar a este valor tem de pagar os seguros obrigatórios do crédito habitação (seguro de vida do crédito habitação e seguro multirriscos), o IMI (Imposto Municipal sobre os Imóveis) se não estiver isento, o condomínio, entre outros eventuais encargos.

Os seguros do crédito habitação podem ter um peso significativo no seu orçamento familiar. Por isso, deve ponderar bem se vale a pena contratar estes seguros junto da entidade onde vai fazer o seu crédito habitação (obtendo assim uma bonificação no seu spread) ou noutra seguradora.

Quanto ao IMI, caso não haja direito à isenção, esta é uma despesa anual, que pode ser paga até três prestações, consoante o valor do imposto. O IMI tem em conta o VPT, valor patrimonial do seu imóvel, a localização, mas também a composição do seu agregado familiar.

Por fim, lembre-se que a compra de uma casa envolve outro tipo de despesas. São exemplo destas despesas os capitais próprios para cobrir o valor não financiado, o pagamento de comissões associadas ao crédito, impostos (Imposto do selo de aquisição, imposto do selo relativo ao crédito habitação, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), escritura do imóvel, entre outros.

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