Se pondera comprar uma casa em Portugal, seja para viver, passar férias ou para outra finalidade, é fundamental estar a par dos procedimentos e custos envolvidos na aquisição. Em primeiro lugar, para perceber quanto custa uma casa em Portugal, tem de identificar a zona do país onde quer comprar o seu imóvel. Afinal, os preços divergem muito consoante a localização.

Por exemplo, em zonas interiores, os preços são mais baixos, tal como o próprio custo de vida. Já nos grandes centros urbanos, como é o caso de Lisboa e Porto, os preços são bem mais elevados.

Em comparação com outras cidades europeias, nos últimos anos, a capital portuguesa tem subido no ranking de cidades mais caras para viver na Europa. Por exemplo, hoje é mais caro viver em Lisboa do que na capital espanhola, Madrid. É preciso ter em conta, porém, que Portugal é o 6º país do mundo mais seguro para viver.

No entanto, não basta olhar para o preço do metro quadrado para identificar os custos associados à compra de uma casa em Portugal. Além do valor da casa, existem impostos a pagar, registos, entre outros custos se recorrer a um crédito habitação para emigrantes.

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Quais são os valores médios de uma casa em Portugal?

Os dados da Alfredo, que resultam da combinação de mais de 20 fontes de informação, mostram que, em março, os preços do metro quadrado nas capitais de distrito portuguesas eram:

• Lisboa - 4.457 euros
• Porto - 2.857 euros
• Funchal - 2.323 euros
• Faro - 2.306 euros;
• Setúbal - 1.933 euros;
• Évora - 1.833 euros
• Aveiro - 1.666 euros;
• Coimbra -1.388 euros
• Braga - 1.342 euros
• Ponta Delgada - 1.331 euros;
• Viana do Castelo - 1.261 euros
• Leiria - 1.165 euros;
• Viseu - 1.016 euros;
• Vila Real - 904 euros;
• Beja - 874 euros;
• Santarém - 816 euros;
• Bragança - 795 euros;
• Portalegre - 504 euros;
• Castelo Branco - 499 euros;
• Guarda - 435 euros.

Os dados da Alfredo mostram que o preço médio dos imóveis em Portugal subiu 6,15% nos últimos 12 meses, em parte devido à redução do número de imóveis disponíveis, tanto para comprar como para arrendar.

Nos últimos três anos, houve um decréscimo de 17,38% no número de imóveis disponíveis no mercado. Em fevereiro de 2020, existiam no mercado 18.4316 imóveis, e apenas 15.2275 em março deste ano.

Nesta altura, os apartamentos em Lisboa têm um preço médio de 340.000 euros, enquanto em Portalegre o valor médio é de 75.000 euros. No que respeita a moradias, na capital portuguesa o preço médio é de 425.000 euros, e na Guarda de 54.000 euros.

É mais caro comprar casa em Portugal do que noutros países da Europa?

Tudo depende da cidade onde pretende adquirir a sua casa. De acordo com os dados disponibilizados pela CASAFARI - uma plataforma que agrega e analisa anúncios de casas - o preço médio do metro quadrado em Lisboa rondou, no ano passado, os 4.947 euros.

Este valor supera, assim, o de Madrid (4.009 euros), Barcelona (4.208 euros) e Milão (4.773 euros). Já Paris regista valores superiores aos de Lisboa, sendo que o metro quadrado na capital francesa ronda os 12.551 euros.

No entanto, é preciso ter em conta que estamos a falar das grandes capitais ou cidades metropolitanas europeias. Se o seu objetivo é comprar casa em Portugal fora destes centros, o preço médio do metro quadrado desde significativamente.

Documentos e outros requisitos para comprar casa em Portugal

Se é estrangeiro e reúne as condições necessárias para obter um crédito habitação, ou se tiver capitais próprios para investir numa casa, não vai encontrar entraves diferentes em relação aos cidadãos nacionais. Contudo, consoante o seu país de origem, pode ter de cumprir determinados requisitos.

Número de Identificação Fiscal

Para comprar uma casa em Portugal precisa de ter um número de contribuinte português - o Número de Identificação Fiscal (NIF), independentemente da finalidade. Para obter o seu NIF terá de se inscrever na administração fiscal local ou na repartição das finanças. No entanto, enquanto não tiver residência em Portugal precisa de nomear um representante fiscal no país.

Taxa de esforço

Se precisar de contratar um crédito habitação para comprar uma casa, tal como acontece com os cidadãos portugueses, a instituição financeira precisa de avaliar o risco de lhe conceder um empréstimo. Nesse sentido, terá de ter acesso à sua situação financeira e profissional, através de declarações de rendimentos (recibos de vencimentos, extratos bancários, entre outros), e do seu comprovativo laboral, e calcular a sua taxa de esforço.

A taxa de esforço é calculada dividindo os seus encargos com créditos pelo rendimento líquido do agregado familiar, e multiplicando o resultado por 100%. Por exemplo, caso os seus rendimentos sejam de 4.000 euros e tenha 1.000 euros em prestações de crédito, a sua taxa de esforço é de 25%.

Taxa de esforço =(1.000/4.000) x 100 = 25% 

Neste caso, tem uma forte probabilidade de ver o seu crédito aprovado se cumprir os restantes requisitos. Isto porque a recomendação para a contratação de um crédito habitação sem a existência de outros créditos é de 30%. Já se tiver mais do que um crédito, nenhuma instituição financeira pode conceder um novo empréstimo se a taxa de esforço for superior a 50%.

Em caso de dúvida de como calcular esta taxa, pode recorrer ao Simulador da Taxa de Esforço.

Documentação

A documentação que precisa de apresentar para comprar uma casa em Portugal depende de se precisa recorrer a um crédito habitação ou não. Caso precise de recorrer a um crédito habitação, precisa de, no mínimo, apresentar os seguintes documentos:

• Identificação pessoal (passaporte);  
• Número de Identificação Fiscal (NIF);  
• Recibos de vencimento (últimos 3 recibos);  
• Extrato de conta corrente dos últimos 6 meses;  
• Declaração de rendimentos (a última que entregou);  
• Comprovativo laboral (onde comprova a existência de um contrato de trabalho ou se possui uma declaração efetividade). 

No entanto, é importante salientar que a contratação de um crédito habitação em Portugal é composta por várias etapas, sendo que cada um delas implica a entrega de certos documentos para o processo ir avançando. Além de documentos pessoais, necessitará, a certa altura, de apresentar documentos relativos ao próprio imóvel.

Pode consultar aqui a checklist de documentos necessários para um crédito habitação.

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Crédito habitação: Quais os custos e requisitos?

Para apurar quanto custa comprar uma casa em Portugal, precisa de ter em conta vários fatores, como o valor máximo financiado por uma instituição bancária, o prazo para o financiamento, as comissões, os produtos associados, impostos e registos. 

Se é um cidadão estrangeiro, o tipo de financiamento é ligeiramente diferente, uma vez que vai pedir um crédito habitação para emigrantes. Ou seja, não terá acesso às mesmas condições do que a maioria dos cidadãos nacionais. Mas regra geral, as condições não variam significativamente, tirando o facto de o financiamento e do prazo do contrato serem menores.

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Valor máximo do financiamento para comprar uma casa em Portugal

O valor máximo do financiamento de um crédito habitação para emigrantes está associado, tal como em todos os créditos, ao rácio LTV (loan-to-value), que relaciona o valor do empréstimo com o valor do imóvel (valor de compra ou valor da avaliação).

Se for estrangeiro não residente em Portugal, o seu LTV não pode ser superior a 80% do valor do imóvel.

Contudo, tenha em conta que nem todas as instituições financeiras oferecem as mesmas condições de financiamento. Dado que é um cidadão estrangeiro, pode encontrar bancos que não financiem mais de 60% ou 70% do valor do imóvel.

Prazo para o financiamento

Para cidadãos residentes em Portugal, os prazos do crédito habitação são os seguintes:

• Se tem menos de 30 anos, o prazo máximo de um crédito habitação é de 40 anos;
• Caso tenha entre 30 e 35 anos, o prazo limite é de 37 anos;
• Já se tiver mais de 35 anos, então o prazo máximo é de 35 anos.

No entanto, os cidadãos não residentes podem ter um prazo mais reduzido de financiamento comparativamente aos cidadãos residentes no país. Embora o prazo máximo varie de instituição para instituição, é comum muitos bancos fixarem o prazo máximo de 30 anos, independentemente da sua idade.

Mas atenção. Se for o cidadão não residente de um país terceiro (fora da Europa), o risco de financiamento é mais elevado para os bancos, e podem ser-lhe aplicadas condições menos favoráveis, como um aumento do seu spread (que influencia a sua taxa de juro) ou um prazo menor de financiamento.

Que outros custos existem para comprar casa em Portugal?

Além da prestação mensal do seu crédito e das apólices dos seus seguros associados ao crédito habitação, um crédito habitação implica o pagamento de certas comissões bancárias. Estas comissões são referentes a vários procedimentos ao longo do processo, como as comissões de avaliação, estudo do processo, formalização, entre outras. No entanto, não existe um valor fixo, pois estas variam de banco para banco. Mas geralmente, os custos variam entre os 800 e 1.000 euros.

Se ao longo do prazo do seu contrato quiser amortizar o valor do seu crédito, saiba que terá de pagar uma comissão de reembolso antecipado. O valor desta comissão está estabelecida no seu contrato. Contudo, por lei, a comissão de reembolso não pode ser superior a:

• 0,5% do capital reembolsado: taxa de juro variável.   
• 2% do capital reembolsado: taxa de juro fixa.  

Mas os encargos não terminam por aqui. Para apurar quanto custa uma casa em Portugal recorrendo a um crédito habitação precisa de identificar as despesas relativas a registos e impostos.

No que respeita ao registo, a forma mais prática é optar pelo serviço Casa Pronta, onde pode tratar de todo o processo burocrático relativo à compra e venda de uma casa. Este serviço tem um custo de 700 euros para registos associados a um crédito habitação.

Já a nível de impostos, prepare-se, pois estes vão ter um forte impacto nas contas finais. Recorrendo a um crédito habitação, vai ter de pagar na altura da escritura da sua casa três impostos:

• IMT (Imposto Municipal sobre Transações onerosas de Impostos) - Este imposto não tem um valor fixo, uma vez que varia consoante a natureza do imóvel, a sua localização, finalidade e o valor do imóvel.
• Imposto do Selo relativo à aquisição da sua casa: Corresponde a 0,8% do valor da escritura do imóvel.
• E o Imposto do Selo relativo ao crédito habitação que corresponde a 0,6% do valor financiado.

Por norma, o valor a pagar pelo IMT levanta algumas dúvidas. Assim, pode utilizar o simulador de IMT para saber quanto irá pagar de imposto e também de imposto do selo.

Por fim, não se esqueça que após este processo estar finalizado os encargos não terminam por aqui. Em Portugal, se não estiver isento, tem de pagar o IMI (Imposto Municipal sobre os Imóveis) todos os anos. O IMI tem em conta o valor patrimonial do seu imóvel (valor com que o imóvel está registado nas Finanças), a localização e o seu agregado familiar. Caso pretenda saber quanto vai pagar de imposto, o Simulador de IMI ajuda-o a identificar este valor.

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Capitais próprios: Além da casa o que tenho de pagar?

Se não tiver de recorrer a um crédito habitação, e fizer a compra com capitais próprios, o processo é mais simples.

Neste caso, se tem o valor total para adquirir a sua casa, é aconselhável fazer um contrato de promessa compra e venda (CPCV). Saiba que, legalmente, este contrato não é obrigatório, mas serve como garantia para uma futura compra, estabelecendo os direitos e deveres de todos os envolvidos.

Imagine que viu um imóvel que pretende comprar em Portugal, mas ainda está a finalizar alguns procedimentos necessários para a sua compra. Pode celebrar um CPCV, onde paga uma espécie de sinal, cerca de 10 a 20% do imóvel e garante que este não pode ser vendido a mais nenhum interessado. Também pode ser benéfico para estipular as mudanças para o novo imóvel, entre outras condições.

Relativamente aos custos, terá de contar com os seguintes encargos:

• Registo: Através do serviço Casa Pronta tem um custo de 375€;
• IMT: Aplicam-se as mesmas regras de quem compra uma casa através de um crédito habitação;
• Imposto do Selo sobre a aquisição do imóvel: Corresponde a 0,8% do valor da escritura do imóvel.

Além disso, a lei portuguesa obriga a contratação de um seguro do imóvel contra o risco de incêndio. Mas deve equacionar a hipótese de contratar uma apólice mais completa para proteger o seu imóvel e os seus bens.