É muito comum, para quem compra um imóvel, que exista a dúvida se este deve, ou não, ser declarado em sede de IRS. A resposta a esta dúvida é não. No entanto, existem situações que são exceção e que, estes sim, devem constar na sua declaração.
E são estas exceções que vamos analisar consigo no resto do artigo. Isto porque a compra e venda de casa, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, para evitar surpresas na hora de receber a nota de liquidação.
A compra do imóvel tem mais-valias associadas?
Isto é, se comprou uma casa com o valor das mais-valias correspondentes à venda de um outro imóvel, vai ser contabilizada em sede de IRS a diferença entre o montante da aquisição e da venda. Poderá colocar outras despesas, como o reembolso do empréstimo da casa vendida, despesas relativas à escritura e ao registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis (IMT). Estes dados têm de constar na declaração de IRS de forma a ser possível não pagar impostos sobre as mais-valias. Contudo, isto só se aplica se o imóvel vendido e o imóvel comprado corresponderem à habitação própria e permanente.
No caso de ter vendido outro imóvel, saiba que se aplicou a totalidade do ganho obtido na compra desta nova casa, no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestiu apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.
Ainda relativamente à compra de casa, se esta foi feita com recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.
Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados a habitação própria e permanente, deve preencher o anexo G da seguinte forma:
- Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda;
- Identificar o código da freguesia, o tipo de imóvel (urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence;
- No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada.
Leia ainda: Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto
Comprou o imóvel antes de 2012?
Se comprou uma casa para habitação própria e permanente com recurso ao crédito habitação até 31 de dezembro de 2011, é possível fazer a sua dedução.
Segundo o artigo 78.º-E do Código do IRS, é dedutível, por qualquer membro do agregado familiar, 15% das despesas com o crédito habitação e juros, nomeadamente:
- As despesas com juros de dívidas contraídas com a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente ou arrendamento devidamente comprovado para habitação permanente do arrendatário, até ao limite de 296 euros;
- Prestações devidas em resultado de contratos com cooperativas de habitação ou no âmbito do regime de compras em grupo, para a aquisição de imóveis destinados a habitação própria e permanente ou arrendamento para habitação permanente do arrendatário, devidamente comprovadas, na parte que respeitem a juros das correspondentes dívidas, até ao limite de 296 euros;
- Importâncias pagas a título de rendas por contrato de locação financeira relativo a imóveis para habitação própria e permanente efetuadas ao abrigo deste regime, na parte que não constituam amortização de capital, até ao limite de 296 euros.
Como reduzir os encargos com o crédito habitação?
Se este for o seu caso, vai precisar de preencher o quadro 7 do anexo H da declaração de IRS que diz respeito às deduções à coleta e benefícios fiscais relativos a despesas e encargos com imóveis para a habitação permanente, nos quais se incluem os juros do crédito habitação. Aqui deve:
- Identificar o imóvel em causa (freguesia, artigo, fração);
- Colocar no campo “titular” apenas o sujeito passivo que pagou o encargo resultante dos juros com o crédito habitação;
- Colocar no campo “NIF do Mutuante/Locador” a entidade que emprestou o dinheiro para a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente ou para arrendamento de habitação permanente.
- Optar por um dos códigos: 655 (juros de dívidas contraídas para a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente) ou 656 (juros contidos nas rendas por contratos de locação financeira referentes a imóveis para habitação própria e permanente e juros suportados pelos arrendatários de imóveis dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional).
Se pretender visualizar as despesas do seu crédito habitação e juros, poderá fazê-lo através da sua área reservada no Portal da Finanças e entrar na página “deduções à coleta”, clicando em “consultar” seguido de “consultar despesas para dedução à coleta em IRS”.
Leia ainda: Reveja o seu crédito habitação. Já há bancos a oferecer spread mínimo inferior a 1%
Atenção que...
Se transferiu o seu crédito habitação para uma outra entidade bancária que lhe ofereceu melhores condições, ainda que tenha comprado a casa antes de 2012, perde a oportunidade de continuar a deduzir os encargos com os juros. Isto porque, uma transferência significa a celebração de um novo contrato.
Leia ainda: Poupar em tempos de covid-19: O que ganho em transferir o meu crédito habitação?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
Bom dia comprei uma casa no ano2021 com credito de habitaçao.Devo declarar alguma coisa no IRS?OBRIGADA
Olá, Cristina.
Não.
Contudo, pode deduzir 15% das despesas com o crédito habitação e juros
Olá, Cristina.
Não.
Contudo, pode deduzir 15% das despesas com o crédito habitação e juros.
Bom dia
Comprei a minha primeira habitação permanente em 2022 com recurso a crédito. Devo declarar alguma coisa no IRS?
Olá,
No caso de uma aquisição não é necessário declarar nada.
Bom dia
Em 2021 vendi parte de uma casa e com isso foram geradas mais valias. Nesse mesmo ano tornei-me sócio de uma cooperativa de habitação e fiz um investimento nesse mesmo ano que já vai em 42000 €. Onde declaro esta despesa, em termos de irs para fazer baixar as mais valias a pagar às finanças.
Melhores cumprimentos
João Santos
Olá, João.
Esse investimento foi feito numa nova habitação própria e permanente (hpp)? E o imóvel vendido era também hpp?
Se sim, deve declarar no no quadro 4 anexo G da declaração de IRS.
Sugiro a leitura do Guia de Mais-Valias Imobiliárias.
Bom dia , comprei um imovel com recurso a credito. O mesmo esta alugado, necessito de declarar a compra e p credito no irs?
Olá, Miguel.
Tal como referido no artigo, deve declarar as prestações do crédito.
Bom dia. Peço desculpa se a pergunta é repetida, mas o artigo suscitou-me dúvida. Adquiri um imóvel para habitação permanente em Setembro 2020, com recurso a crédito à habitação. É o primeiro imóvel, não existiu venda de outro. No artigo parece claro que não existe nada a declarar em IRS, mas a frase seguinte suscitou-me dúvida: “Ainda relativamente à compra de casa, se esta foi feita com recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo”. Isto aplica-se ao meu caso? Tenho de declarar as prestações pagas em 2020?
Olá, Filipa.
Sim, tem.
Comprei um imóvel através de crédito bancário para habitação própria permanente em Novembro de 2020 e fiz obras de recuperação do mesmo. É possível declarar as obras de recuperação do imóvel no IRS?
Olá,
Sim, à partida pode desde que tenha faturas dessas obras.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Vendi por uma casa que tinha uma hipoteca a um banco. Quando fiz a escritura, tive que pagar o valor total da hipoteca ao banco. Posso deduzir esse valor das maia valias realizadas?
Olá, António.
À partida, não.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Comprei um imóvel em 2020 através de um crédito habitação, como faço tenho que declarar no IRS que vou fazer relativo a este ano 2020/2021?como faço?
Olá, Vanessa.
Tal como referido no artigo, não é necessário fazer a declaração da compra.
Bom dia,
Vendi um imovel em Nov. 2019 (100.000€) e comprei outro imóvel em Jun. 2020 (170.000€), ambos para habitação própria permanente.
Devo declarar a compra no IRS de 2020? Há lugar a mais valias?
Obrigada.
Olá, Ana.
Não. Nesse caso deve apenas declarar que reinvestiu a totalidade do dinheiro da venda (os 100.000.00€) na aquisição de uma nova HPP.
Uma vez reinvestido a totalidade do dinheiro da venda, não há lugar ao pagamento de mais-valias.
Pode ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde,
Comprei um novo imovel em Setembro de 2020. Devo declarar algo no anexo G do IRS?
Obrigado
Olá, Pedro.
Se comprou em 2020, não.
Contudo, recomendo a leitura do artigo.