IRS

Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS. Descubra neste artigo quais.

Rui Aspas Rui Aspas , 26 Março 2019 | 279 Comentários

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.

Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.

Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.

Como posso declarar as mais-valias de imóveis?

calculadora de mais-valias imóveis

Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.

Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?

Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.

Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.  

Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.  

Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.

Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?

Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia. 

Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.

Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.  

Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.

Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?

Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:

  1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda. 
  2. Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.  
  3. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada. 

Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.  

De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.  

Resumo

Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.

Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

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361 comentários em “Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

  1. Boa tarde. E março de 2019 vendi habitação própria e permanente por 120.000€ (tinha custado 105.000€) e liquidei o empréstimo de 86.000€. Tinha comprado terreno para construção em meados de 2018, no qual neste momento a construção de nova habitação própria e permanente se está a realizar, prevendo que fique concluída em final de 2020.
    No IRS, preencho o quadro 4 e, em relação ao quadro 5, preencho apenas a Intenção de reinvestimento no 5A (86.000€ campo 5005 e 34.000€ campo 5006); não faço ainda nenhuma alusão ao terreno adquirido no reinvestimento efectuado, certo?

    1. Olá, Francisco.

      Eu acho que se já pagou o terreno pode declarar já esse investimento. Na declaração a entregar no próximo ano, declara o resto.

      Mas confirme esta minha interpretação junto das Finanças, por favor.

  2. vendi a minha casa principal em 2017 mas nao declarei no IRS moro no estrangeiro e devo fazer uma reclamacao graciosa como fazer ? a venda serviu para liquidar o emprestimo.

    1. Olá, Tânia.

      Não percebi a sua questão. A Tânia é que não entregou a declaração de IRS quando devia. Quer reclamar de quê?