IRS

Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS. Descubra neste artigo quais.

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Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS. Descubra neste artigo quais.

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.

Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.

Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.

Como posso declarar as mais-valias de imóveis?

calculadora de mais-valias imóveis

Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.

Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?

Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.

Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.  

Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.  

Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.

Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?

Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia. 

Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.

Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.  

Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.

Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?

Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:

  1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda. 
  2. Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.  
  3. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada. 

Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.  

De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.  

Resumo

Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.

Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

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  • #IRS,
  • #mais-valias
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409 comentários em “Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?
  1. Boa tarde, comprei uma casa em conjunto com outra pessoa com percentagens distintas. A operação foi feita a pronto pagamento, isto é, sem recurso a crédito. Não será a minha habitação própria permanente, mas sim a da outra pessoa. Nestas condições tenho de a declarar no anexo G? Obrigado

  2. Boa tarde,
    Tenho duas questões que agradeço antecipadamente pelas respostas.

    SITUAÇÃO:
    Partilha de bens resultante de divórcio.
    A casa fica com uma das duas pessoas, isto é, uma pessoa compra a parte da outra, ficando como única proprietária da casa.
    O valor da venda da metade (a outra metade já pertencia à pessoa que está a comprar) é um valor muito mais baixo que o valor que o imóvel for comprado, gerando, suponho eu, menos valias.

    QUESTÕES:
    1) A pessoa que COMPRA a metade, deve declarar no IRS a compra da metade?
    2) A pessoa que VENDE a metade, deve pagar algo às finanças mesmo sendo um caso de menos valias?

    Agradeço antecipadamente pelas respostas.

    1. Olá, João,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

      Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.

      Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.

  3. Boa tarde,
    Em 2020 os meus pais venderam o apartamento deles (comprado em 1986) e com o dinheiro da venda, e recorrendo ao adicional de um credito habitaçao, compramos um apartamento novo que teve que ficar em meu nome, devido ao crédito.

    A nivel de IRS este ano, penso que sobre a compra não tenho que preencher nenhum anexo extra, visto que é considerado uma despesa.
    Por favor confirmem se entendo bem.

    Em relação à venda, visto que se tratava de um apartamento comprado antes de 1989, os meus pais terão que preencher o anexo G1 (“Mais valias não tributadas”).
    As minhas perguntas são:
    – No anexo G1, que quadros devem preencher e como entender os valores a colocar em cada coluna?
    – Como a compra foi em escudos na época, como preencher o formulário?
    – Por causa desta venda ainda, há mais algum anexo que necessitem preencher?

    Grata pelo vosso feedback.

    1. Olá, Gabriela,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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      Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.

  4. Boa tarde, tenho uma questao no caso em que foram vendidos dois imoveis em 2020 cujo dinheiro foi investido na totalidade na compra de uma nova casa para habitacao (tambem ela em 2020). Nesse caso existira isencao, considerando que a totalidade to montante resultante das vendas foi investido na compra de um novo imovel? Grata pela clarificacao!

    1. Olá, Sílvia.

      Se as casas vendidas eram habitações próprias e permanentes, sim, é considerado reinvestimento e, por isso, isento do pagamento de imposto.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  5. Boa tarde.
    Comprei um predio urbano, mas não o coloquei para HPP, pois este já se encontrava em arrendamento.

    O que posso (… e como) deduzir na minha declaração de IRS?

    – Seguro MultiRiscos?
    – Seguro de vida?
    – Imposto de selo?
    – Imposto de selo do registo dos contratos?
    – IMT?
    – IMI?

    Estou também a renovar e mobilar o andar de baixo, que estava como loja e estou a colocar como T1. Que despesas posso deduzir?

    Obrigado

    1. Olá, Tiago,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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