Fiscalidade

Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

Rui Aspas Rui Aspas , 26 Março 2019 | 53 Comentários

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tomados em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.

Quer um caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.

calculadora de mais-valias imóveis

Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.

Como posso declarar as mais-valias de imóveis?

Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária.

Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?

O que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia, isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.

Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.  

Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.  

Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.

Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?

Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia . 

Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo fisco como uma mais-valia, logo está sujeito a liquidação do respetivo imposto. Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e  se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.  

Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.

Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?

Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:

  1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda. 
  2. Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.  
  3. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada. 

Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.  

De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.  

Resumo

Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.

Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Partilhe este artigo
Etiquetas
  • #IRS,
  • #mais-valias

Deixar uma resposta

87 comentários em “Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

  1. Boa tarde,

    Estou com uma dúvida no preenchimento da declaração de irs, no anexo G. Vendi em junho de 2018 a minha HHP por um valor inferior ao valor que comprei (menos valias de 7.000€), e o valor apenas serviu para liquidar o crédito.
    Comprei em julho uma nova HHP com recurso a crédito bancário. O que é que tenho de declarar no anexo G e em que quadros?
    Agradeço a ajuda que me possam dar com alguma urgência.
    Obrigada.

    1. Olá Helga,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Sugerimos que vá ao http://www.forumfinancas.pt e que faça uma pesquisa sobre o preenchimento do Anexo G na caixa de pesquisa.
      Vai encontrar situações semelhantes e respostas que a poderão ajudar.
      Qualquer questão de futuro estaremos inteiramente ao dispor,
      Obrigada.

    2. Olá, Helga.

      Dado que teve menos valias, apenas tem de acrescentar uma linha no quadro 4 do anexo G com os dados relativos ao imóvel vendido.

  2. Boa Tarde,

    A minha Sogra comprou casa em 1999 ainda em escudos o ano passado vendeu a casa e comprou nova casa onde utilizou todo o valor da venda, sem créditos.

    Quando vou para preencher o anexo G indica-me que tenho que colocar o valor da aquisição.

    Esse valor de aquisição é o da compra em 1999 em escudos?

    Se for não é possível colocar em escudos.

    Estou um pouco confuso com o anexo G,

    Podem me ajudar por favor?

    Obrigado

    1. Olá Miguel,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Sugerimos que vá ao http://www.forumfinancas.pt e que faça uma pesquisa sobre o preenchimento do Anexo G na caixa de pesquisa.
      Vai encontrar situações semelhantes e respostas que a poderão ajudar.
      Qualquer questão de futuro estaremos inteiramente ao dispor,
      Obrigada.

  3. Boa noite Sr Paulo Aguiar. Vendo um imóvel este ano , parte do valor recebido foi para pagar o empréstimo Queluz na altura da comparem 2005 , precisava de saber em que campo do anexo G tenho de declarar a parte que paguei ao banco do que estava em dívida ?
    Obrigada
    Cumprimentos

    1. Olá Teresa,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Por forma a poder esclarecer a sua questão, sugerimos que vá ao http://www.forumfinancas.pt e faça uma pesquisa sobre o preenchimento do Anexo G, vai encontrar duvidas semelhantes e respostas que poderão ajuda.

      Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
      Obrigada.

    2. Olá, Teresa.

      Se se tratava de habitação própria e permanente e pretende reinvestir o produto da venda noutra HPP, então deve declarar a amortização do empréstimo no campo 5005.

      Se não pretende reinvestir, então pode declará-lo no campo 5035

  4. Boa noite,
    comprei casa HPP em 2013, que vendi o ano passado. Entretanto mudei me para o estrangeiro e terei de declarar as mais valias na declaração deste ano, assinalando o facto de que pretendo investir em HPP nos 36 meses seguintes (ainda não comprei nova casa, mas tenciono até ao fim dos 36 meses).
    Tenho uma dúvida relativa às despesas que posso declarar. Com a venda, tive despesas com a agência imobiliária e nada mais. Mas quando a comprei em 2013, tive despesas com IS, IMT, e escritura, para além de despesas com outra escritura quando mudei de instituição bancária. Posso declarar todas as despesas (as de compra de 2013, escritura de 2016 e venda em 2018) ou só as despesas com a venda?

    Muito obrigado pela ajuda que possam dar

    1. Olá, Rui.

      O artigo 51º do Código do IRS refere que são considerados despesas e encargos:

      os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens

      Ou seja, desses todos que referiu, apenas a mudança de instituição bancária não pode ser considerada.

  5. Boa tarde, agradecia imenso ajuda!
    Vendi a minha casa em Dezembro 2018 e comprei casa pelo dobro do valor em Março 2019, gastei portanto todo o dinheiro e contraí ainda crédito no banco, a contabilista diz-me agora que terei de pagar 8800€ de IRS pois no ano de 2018 apenas acontece a venda.
    Isto parece-me no mínimo absurdo pois estou a pagar impostos sobre um dinheiro que não existe.
    Terei mesmo de pagar este valor de IRS?
    Obrigado

    1. Olá, Nuno.

      Eu começava por procurar outra contabilista…

      deve declarar a venda no quadro 4 e a intenção de reinvestimento no quadro 5. É isso mesmo que diz, aliás, o nº 5 do art. 10º do Código do IRS:

      5 – São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

      a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

      b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

      c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

      Quanto a saber te terá de pagar algum imposto ou não, pode simulá-lo usando a calculadora de mais valias imobiliárias.

  6. Boa tarde.

    Em 2018 vendi o meu apartamento (HPP), adquirido em 2016.
    O contrato promessa compra e venda foi feito em Dezembro 2018, de onde recebi 20% do valor da casa e a escritura foi feita em Janeiro de 2019, onde recebi o restante valor.
    Entretanto, estou a pensar adquirir outra HPP dentro dos prazos legais para não pagar mais valias.

    Como devo declarar a venda do meu imóvel no IRS? Visto que a escritura apenas foi feita em Janeiro, mas que recebi do CPCV em 2018?

    Obrigada

    1. Olá, Liliana.

      Apesar do contrato promessa, parece-me a mim que apenas alienou o seu direito sobre o imóvel com a venda, já em janeiro deste ano (até então, ainda tudo podia voltar atrás). Pessoalmente, parece-me que deve declarar a venda apenas na declaração a entregar no próximo ano.

      Em qualquer caso, talvez seja melhor confirmar esta interpretação também junto das finanças.

  7. Boa tarde,

    Em 2017 vendi um apartamento (não era a minha HPP) preenchi o Anexo G, e coloquei no respectivo campo o valor que pretendia reinvestir (sem recurso a crédito).
    Em 2018 adquiri uma moradia que se tornou a minha HPP. Devo declarar a aquisição no anexo G? Ou o fisco tem acesso a essa informação através da minha morada?

    Obrigado!

    1. Olá, Sandra.

      A aquisição de imóveis só precisa de ser declarada caso se tenha manifestado a intenção de reinvestir o produto da venda de uma HPP (o que não é o seu caso).

      Não tem nada a declarar no anexo G a esse respeito, este ano.

  8. Caro Senhor,

    Boa tarde.

    Gostaria de vos colocar uma questão, a minha avó, mãe e tio venderam um terreno, em 2018, proveniente da herança recebida pelo óbito do meu avô.
    Estamos a tratar da entrega das declarações de IRS e estamos com duvidas no valor da percentagem a declarar no campo 4 do anexo G em cada uma das 3 declarações.
    O bem foi adquirido por herança pelos meus avós, há já bastante tempo (mais de 40 anos talvez…), e aquando do óbito do meu avô passou a fazer parte da herança dele.
    Nesse sentido cada um deles deverá declarar na sua declaração de IRS a quota de 1/3, cerca de 33,33%, ou a quota da minha avó será maior por que ela já era proprietária de parte do bem, ou seja a quota dela seria cerca de 66,66, e os restantes teriam 16,67% do bem?
    Desde já agradeço a ajuda e a vossa atenção para o caso.

    Melhores cumprimentos,

    Nuno Morais

    1. Olá, Nuno.

      Cada um deve declarar a quota parte que detinha sobre a totalidade do imóvel. Adicionalmente, se a sua avó tinha uma parte que adquiriu na tal herança de há mais de 40 anos e outra parte adquirida pelo falecimento do seu avô, deve declará-las separadamente, uma vez que terão anos e valores de aquisição diferentes (neste caso concreto, a metade adquirida há mais de 40 anos, deve ser declarada no anexo G1, uma vez que está isenta de tributação).

      De notar também, que os valores monetários devem ser inscritos pela quota parte (por exemplo, se o imóvel foi vendido por 100.000€, cada um deve indicar que vendeu os seus 16,67% por 16.666,67€).

      1. Caro Senhor Paulo Aguiar,

        Boa tarde.

        E desde já agradeço a sua resposta ao comentário anterior.
        No seguimento do mesmo, verifiquei posteriormente que aquando da comunicação do óbito, todos os bens foram englobados na herança pois todos eles estavam em nome do meu avô.
        Verifiquei ainda que na escritura de venda é referido que aquisição do imóvel foi feita em comum e sem determinação de parte ou direito e que o bem foi vendido em comum e em parte iguais o referido prédio.
        Por esse motivo, penso que cada um deverá declarar na sua declaração de IRS que vendeu 1/3 do prédio.
        Além disso ainda questiono se o valor de aquisição a declarar deverá também ser divido pelos 3 ou deverá indicar-se a totalidade do valor apresentado na demonstração da liquidação do imposto de selo.
        Mais uma vez agradeço a sua ajuda.

        Com os meus melhores cumprimentos,

        Nuno Morais

      2. Conforme já referi na resposta anterior, os valores monetários devem ser inscritos pela respetiva quota parte. Isto aplica-se aos valores de aquisição, venda e despesas e encargos.

  9. Boa noite Paulo,
    Fui hoje notificado que ”apos validação central a sua declaração Modelo 3, apresenta os seguintes erros:
    G53- Não existe informação relativa ao bem indicado, na linha III.
    Penso que será algo relacionao com o campo 5 do anexo G.
    Esse campo não é relativo a reenvestimento da vanda de HPP. A habitação que vendi não era para HPP, logo não poderei indicar reenvestimento. Certo?
    Que devo fazer?

      1. Bom dia Paulo.
        O que coloquei no anexo G foram as datas de aquisição e de venda, os valores de compra e de venda e as despesas com imobiliária e imposto de selo.
        No campo da quota parte coloquei os 100, pois, embora viva em união de facto (não sei se poderá ter alguma influência) era o único titular da habitação.
        O que não entendo é porque devo preencher o campo 5, quando a casa não era HPP.

      2. Essa informação não é suficiente. Precisa de identificar o imóvel também.
        Aliás, nem sei como conseguiu submeter a declaração sem o fazer, devia ter dado um erro de validação… Certifique-se que a freguesia e o número do artigo batem certo com o que consta da caderneta predial (que pode obter também no portal das Finanças).

        Não tem de preencher o quadro 5… porque diz que o tem de fazer? Aliás, segundo o que disse, não o preencheu, não percebi a sua última frase…

      3. Tem razão. A freguesia não correspondia porque houve alteração do código e não tinha conhecimento. Já procedi à alteração, penso que tudo ficará bem. A minha última frase deve-se a ter pensado que o erro estaria no facto de não ter preenchido esse quadro. Peço desculpa se o induzi em erro.
        Muito obrigado pelo auxílio e paciência.

      4. Só um comentário final. Quando lhe pedirem que indique tudo o que preencheu, indique mesmo tudo. Deixar informação pela metade, dá direito a que lhe prestem informações erradas e a perda de tempo de todos os envolvidos (inclusive de quem pede a ajuda).

        Ainda bem que conseguiu descobrir a causa do erro e obrigado por a partilhar 🙂 – pode ser informação útil a mais alguém com o mesmo problema…