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Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

Rui Aspas Rui Aspas , 26 Março 2019 | 63 Comentários

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tomados em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.

Quer um caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.

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Como posso declarar as mais-valias de imóveis?

Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária.

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Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?

O que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia, isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.

Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.  

Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.  

Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.

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E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?

Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia . 

Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo fisco como uma mais-valia, logo está sujeito a liquidação do respetivo imposto. Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e  se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.  

Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.

Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?

Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:

  1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda. 
  2. Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.  
  3. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada. 

Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.  

De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.  

Resumo

Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.

Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

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98 comentários em “Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

    1. Não, até porque a sistema não vai deixar submeter a declaração com um ano de venda diferente do ano passado (ou, mesmo que deixe, volta para trás após validação central).

      O que pode fazer é submeter uma declaração de substituição referente ao ano de 2017. Provavelmente terá de pagar uma coima por submeter a declaração fora do prazo…

  1. Boa noite.
    Comprei uma casa em 2003 (sem empréstimo bancário), depois disso comprei outra em 2011 (com recurso a empréstimo bancário) que passou a ser a minha habitação permanente.
    Este ano vendi a casa que comprei em 2003 e terei de declarar as mais valias resultantes da venda.
    A minha questão é.

    Será que posso aplicar parte dessas mais valias para pagar o restante empréstimo que ainda tenho da casa que comprei em 2011, e assim abater às mais valias que terei de declarar?

    Obrigado

    1. Olá, Pedro.

      Pode aplicar o produto dessa venda como bem entender. No entanto, dado que não era a sua habitação própria e permanente, não terá direito a isenção sobre tributação das mais valias.

  2. Boa tarde,

    Vendi em 2019 um imóvel por 100.000€. Comprei 50% em 2005 e os restantes 50% em 2016. Tenho dúvidas em como declarar esta situação no anexo G de forma a incluir o respectivo coeficiente de correcção monetaria.

    Obrigada.

    1. Olá, Marisa.

      Conforme explicado no artigo deve declarar no quadro 4 do anexo G os valores correspondentes ao imóvel vendido. E no quadro 5 os valores correspondentes ao imóvel comprado (excluindo eventuais montantes pedidos a crédito para comprar o segundo imóvel).