A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia.
Se houver possibilidade de esclarecer uma duvida que tenho, muito agradeço.
A isencao da tributação de mais valias continua a aplicar-se mesmo que a pessoa tenha outras casas?
Exemplo: A pessoa vende a HPP e compra uma outra HPP por um valor superior, obtendo assim a isenção das mais valias da venda da primeira. Mas em simultâneo tem outros imoveis (que não são de habitação própria permanente.
Nesta situação mantem-se a isenção das mais valias na HPP? (Disseram-me que podia interferir…)
Obrigada pela atenção.
Olá, Ana.
Se ler com atenção o enunciado do nº5 do artigo 10º do Código do IRS verá que nada é dito relativamente à possibilidade de haver ou não outros imóveis, pelo que isso não é requisito para ter direito a esta isenção.
Boa noite ! Vendi uma casa antiga herdada da minha mãe em 2001 vendi em 2019 valor patrimonial 24 mil euros vendi por 20mil vou ter que pagar mais valias? Obrigado
Olá, Rui.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Boa tarde,
Vendi um imóvel em 2019, transação pela qual terei que pagar mais valias. Deixo uma pergunta à qual, assim que possível, agradeço resposta:
O imóvel foi comprado em 1999 com auxílio de empréstimo bancário, tendo eu sido beneficiária de juro jovem bonificado até ao momento em que este regime terminou (2003, se não estou enganada). Devo declarar essa bonificação? Ou seja, no anexo G do IRS 2019 devo preencher o quadro 4D?
Obrigada,
Inês
Olá, Inês.
Essa bonificação não tem qualquer impacto no cálculo do imposto a pagar. Nem tem, por conseguinte, lugar onde a declarar…
Boa noite. estou deveras atrapalhado pois as informações que tenho obtido nunca são idênticas no que respeita a mais valias. Expondo o assunto: Em Dezembro de 1985 eu e um sócio adquirimos por setecentos e vinte mil escudos e para a nossa firma um terreno com 466m2 no qual se inclui uma pequena habitação com 99m2 que destinámos a armazém. Em Setembro de 1992 por motivos de cedência de quotas que fiz ao meu sócio e fazendo parte da negociação, adquiri à sociedade o referido prédio por oitocentos mil escudos. Agora, em Maio de 2020 vou vender pela quantia de noventa e cinco mil euros o mesmo prédio. Pergunto, quais são as mais valias que terei de pagar e se existe algum benefício pelo facto de eu como sócio da firma surgir como comprador em 1985 e em 1992, tendo em consideração que à data de 1985 se estar isento de mais valias. Antecipadamente grato, apresento os melhores cumprimentos.
Olá, Luís.
Se bem percebi, em 1985 foi a sociedade que adquiriu o imóvel. E a totalidade do imóvel (e não apenas metade) passou para a sua esfera pessoal em 1992, isto é, deixou de ser propriedade da sociedade, foi isso? Nesse caso, e como o Luís adquiriu o imóvel em 1992, está sujeito a tributação sobre as mais valias, caso existam, tendo de declarar a venda no quadro 4 do anexo G.
Se, por outro lado, adquiriu (para a sua esfera pessoal) metade do imóvel em 1985 e a outra metade em 1992, então a 1ª metade estará isenta de tributação. Ainda assim tem de declarar a venda dessa metade no anexo G1, e a outra à mesma no quadro 4 do anexo G.
Quanto ao impacto que isso terá no seu IRS, pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias (se for o cenário em que adquiriu metade do imóvel antes e outra metade depois, simule com os valores referentes à metade adquirida em 1992).
Fiquei devidamente elucidado. Muito grato, apresento os meus cumprimentos.
Boa noite adquiri a minha casa em 2017 no valor de 95.000 vendi agora por 140.000 , paguei o valor de 90.000 que faltava do credito habitaçao e 8.000 para a imobiliaria.
logo o lucro é de 42,000, ao que só irei reenvestir 20.000 na aquisiçao de uma nova casa mais 6.000 de escritura no total 26.000.
a Minha duvida é quanto terei de pagar de mais valias no proximo ano?
Obrigada
Olá, Sara.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Comprei apt por 83000em 2017,vendi em 2019 por 119000,tive de lucro 36000. Desses 36000 dei de entrada para outra casa 26500 os restantes 9500 paguei á imobiliaria e tive despesas do crédito e escritura.
Terei de pagar as finanças alguma coisa?
Olá, Cristina.
Assim de repente diria que sim. Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Boa noite,
Parabéns pelo excelente trabalho.
Comprei uma casa em 2008 que vendi em 2018 e liquidei o empréstimo ao banco.
Em 2019 (relativo a 2018) mencionei no anexo G a intenção de reinvestir 90k de mais valias.
Se reinvestir em 2021 ultimo ano possível relativamente aos 36 meses, e não o fizer pela totalidade o imposto apurado da mais valia será adicionado aos rendimentos de 2018 ou 2021 para calculo do imposto a pagar?
Obrigado,
Olá, Fernando.
Nem uma coisa nem outra (o que quer dizer com adicionar o imposto aos rendimentos?)
Caso não reinvista os tais 90k até aos 36 meses após a venda, será feita nova liquidação oficiosa do IRS de 2018, considerando como intenção de reinvestimento o valor que efetivamente tenha reinvestido até ao fim daquele prazo (por exemplo, se só tiver reinvestido 60k, será processada nova declaração como se tivesse indicado intenção de reinvestir só 60k). A diferença do imposto assim apurado para aquele que foi apurado na altura ser-lhe-á então cobrada, com juros de mora.
Boa noite Paulo,
Muito obrigado pela pronta resposta.
O que quero dizer com adicionar aos rendimentos, é que, como tive outros rendimentos esse ano (2018) de trabalho dependente, nomeadamente, uma indemnização, suponho que a mais valia vai adicionar a esses outros rendimentos e disparar a taxa do Irs . Certo? ou o calculo do irs das mais valias é independente e apenas soma ao imposto apurado dos outros rendimentos?
ex : valor rendimento dependentes = X
valor da mais valia = Y
Calculo da taxa do valor total de X+Y = Z%
OU valor de rendimentos de trabalho dependente = X e é calculada a taxa
e valor da mais valia = Y e é calculada nova taxa para este valor
Se for a 2 opção, existe uma taxa fixa ou é em função do valor ?
A mais valia ser adicionada ao resto dos rendimentos sim, faz sentido (e é isso que acontece). O imposto a pagar sobre a mesma ser adicionado ao resto dos rendimentos já não. (espero que tenha reparado que escreveu algo diferente das duas vezes…)
Pegando nos seus exemplos, e assumindo que é residente em Portugal, o que se aplica é o primeiro – a mais valia (metade, na verdade) é englobada junto com o resto dos rendimentos para efeitos de apuramento da taxa.
Se fosse não residente, então era o segundo exemplo, sendo a taxa aplicada de 28% sobre a totalidade da mais valia.
Boa tarde! Antes de mais parabéns pelas vossas páginas que me são úteis em variados temas. Coloco-vos a seguinte questão: Vendi um imóvel de HPP em 2017 e declarei a intenção de reinvestir 20000€ quando o “lucro” da venda foi 24000€. Acontece que no novo imóvel que adquiri, acabei por gastar mesmo os 24000€. Tenho que corrigir a declaração de 2017 ou basta colocar na declaração deste ano o valor total que foi reinvestido após a alienação? Agradeço a vossa ajuda. Cumprimentos!
Olá, Carlos.
O imposto a pagar sobre as mais valias já foi calculado em 2018 e agora apenas está a confirmar que investiu o dinheiro que tinha dito que ia investir, não há lugar a recálculo. Pelo que teria que submeter uma declaração de substituição referente a 2017, parece-me…
boa noite recebi de herança um andar e paguei imposto de selo sobre valor patrimonial de 89000€ em 2011 e entretanto vendi o andar por 190000€ em 2019 termos de IRS como poderei declarar no IRS
Olá, Hugo.
Deve declarar a venda no quadro 4 do anexo G.
O ano de aquisição é o de 2011 e o valor de aquisição o de 89.000€.
Pode ainda indicar como despesas e encargos os encargos na altura da herança (imposto de selo, escrituras, etc), as despesas com a venda (comissão imobiliária, certificado energético, etc) e eventuais obras de valorização do imóvel que tenha feito.
Boa noite Paulo, vendi um imóvel em 2019 e tive mais valias no valor de 105000,00, contudo adquiri um terreno para construção no ano de 2018 pela quantia de 100000,00 e adquiri um empréstimo para construção em 2019. Vou ter de pagar IRS?
Olá, Nuno.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.