A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
- Calculadora Salário Líquido 2018
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- Calculadora da Pensão Líquida 2019
- Calculadora Segurança Social Trabalhadores Independentes 2019
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde, Paulo
Em 2017, a minha mãe ,com a idade de 83 anos e na qualidade de cabeça de casal de herança indivisa desde o falecimento do meu pai em 2003 ,vendeu a sua HPP por 120 000,00€, sendo que em 2003 a HPP tinha o VPT no valor de 3.465,81€. Na declaração de IRS foi preenchido o anexo G Q 5 campo que pretendia reinvestir, mas até á data não foi possível face ao aumento constante do imobiliário.
Face o exposto pergunto :
Na declaração de 2019, devo mencionar que não houve reinvestimento e pedir a exclusão de tributação?
Quais os campos que devo preencher?
Grata pela atenção
Francisca
Olá, Maria.
Se não foi reinvestido qualquer montante, então não tem nada a declarar. Só no ano em que esse investimento for efetivado é que deve entregar novamente o anexo G preenchendo os campos apropriados no quadro 5.
Boa tarde Paulo.
Em 2018 decidi trocar de casa. Comprei uma casa que precisava de obras e utilizei as mais valias da venda da casa antiga (que só consegui vender em 2019) para fazer as obras na casa actual.
O valor gasto nas obras da casa “nova” pode ser utilizado na isenção parcial de tributação sobre as mais valias da HPP? Ou só posso incluir obras e gastos da casa antiga?
Muito obrigado desde já e continuem com os excelentes artigos muito úteis para todos nós.
Sérgio Almeida
Olá, Sérgio.
Para efeitos da isenção parcial de tributação sobre as mais valias só pode considerar as obras na casa nova como reinvestimento.
As obras de valorização da casa antiga (apenas as dos últimos 12 anos) são descontadas ainda no cálculo das mais valias como despesas e encargos.
Bom dia Paulo
Comprei a casa do meu pai por um valor de 10.000€ em 1996. O valor patrimonial desta mesma casa em 2018 tinha um valor de 67.500 €. Em Fevereiro deste ano vendi por 125.000 €.
A minha pergunta é a seguinte: Sobre qual valor é calculado as mais valias.
Desde já agradeço a resposta
Esperança Santos
Olá, Esperança.
De acordo com o artigo 46º do Código do IRS o valor de aquisição deve ser aquele sobre o qual foi calculado o IMT na altura da aquisição. Não sei como era a legislação em 1996 mas hoje em dia, o IMT é pago sobre o valor patrimonial (na altura da aquisição, naturalmente) caso este seja superior ao valor efetivamente pago pelo imóvel.
Na dúvida, o melhor será contactar as Finanças e colocar-lhes a questão diretamente.
Uma vez determinado o valor de aquisição a usar pode simular quanto irá ter de mais valias e o impacto das mesmas no imposto a pagar usando a calculadora de mais valias.
Boa tarde Paulo
Agradeço a sua resposta
Com os melhores cumprimentos
Esperança Santos
Boa tarde, vendi um imóvel em 2014 com menos valias e outro em 2019 com mais valias, poderei colocar ambas as vendas na declaração ( anexo G ) ?
Já tentei mas o sistema não deixa colocar vendas anteriores a 2019! Cumprimentos
Olá, João.
A venda do primeiro imóvel devia ter sido declarada na declaração entregue em 2015, referente aos rendimentos de 2014.
Boa Tarde, antes de mais muito obrigado pela rápida resposta! A minha dúvida é como beneficiar dessa menos valia juntamente com a mais valia de 2019?
Cumprimentos
De acordo com a alínea c) do nº1 do artigo 55º do Código do IRS as menos-valias podem ser reportadas até aos 5 anos seguintes.
Salvo erro, nas demonstrações de liquidação dos anos anteriores deve ter-lhe aparecido a indicação de perdas a reportar para o ano seguinte.
Creio que isso é tido automaticamente em consideração ao fazer o cálculo este ano (embora a simulação provavelmente não vá ter esse valor em consideração pois não é indicado na declaração de IRS).
De qualquer forma, recomendo contactar as Finanças para confirmar esta informação (e se depois me pudesse confirmar a resposta, agradecia).
Boa tarde
Em 2019 vendi uma hpp por 186500 que tinha adquirido por 150000 e vendi também uma loja por 90000 que tinha adquirido em 2010 por 75000, nesta situação tinha um credito de 83000 por liquidar e que liquidei na totalidade, comprei em 2019 uma hpp por 225000 com empréstimo bancario de 100000 ,pretendia saber quais as mais valias que tenho que declarar,
Fico aguardar o vosso contato
Mário Barros
Olá, Mário.
Tem de declarar no quadro 4 do anexo G a venda da sua HPP e da loja.
Se pretender tirar partido da isenção parcial de tributação sobre as mais valias da HPP prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS deve ainda declarar a intenção de reinvestir os 125.000€ na casa nova no quadro 5 do mesmo anexo.
Boa noite
Obrigado pela resposta, mas podia indicar qual o valor das mais valias parciais visto que reinvesti o valor todo da venda e em relação a loja qual e as mais valias, sao inseridas junto com a venda habitação
Cumprimentos
Mário
Pode usar a calculadora de mais valias para calcular a mais valia em cada um dos imóveis e de que forma vão afetar o seu IRS (incluindo a isenção de tributação).
Mas como a calculadora não está preparada para vários imóveis, o melhor mesmo é usar a aplicação de declaração de IRS do portal das Finanças (só que esta não explica os cálculos, daí sugerir passar pela calculadora para ajudar a perceber melhor a mecânica da coisa).
Bom dia,
Vendi uma habitação própria e permanente (HPP) em novembro de 2019. Entretanto, não reuni condições financeiras para a aquisição de outra habitação(HPP), encontrando-me, atualmente, a residir com familiares. Que prazo tenho para investir? Como devo proceder para preencher o anexo G.
Cumprimentos
Obrigado
Olá, Maria José.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias lá prevista, o reinvestimento tem de ser efetuado até 36 meses depois da data da venda. Para além disso tem de declarar já este ano a intenção de reinvestir e o montante desse reinvestimento.
Deve declarar este ano a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e a intenção de reinvestimento no quadro 5.
Na declaração correspondente ao ano em que o reinvestimento efetivamente é feito deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5A e 5A1.
Se o não fizer até ao 4º ano após a venda, então as Finanças irão reclacular novamente o IRS deste ano, como se não tivesse declarado a intenção de reinvestimento, e cobrar a diferença entre o imposto pago e aquele que devia efetivamente de o ter sido se não lhe tivesse sido atribuída a isenção de tributação sobre as mais valias, e com juros de mora.
Pelo que, se não planeia vir a reinvestir, então mais vale não declarar desde já essa intenção. Mas se não o fizer agora e comprar casa para o ano, por exemplo, já não terá direito à isenção.
Boa tarde.
Vendi uma habitação urbana de construção antiga em Maio de 2019 por herança de minha mãe falecida em 2016.Para vender fiz a habilitação de herdeiros.
Vendi por 22.500 Euros.
Como devo proceder em relação ás mais valias e onde menciono no IRS de 2019.
Cumprimentos
Obrigado
Olá, José.
No quadro 4 do anexo G deve acrescentar uma linha referente ao imóvel, que adquiriu em 2016 (pelo valor patrimonial da altura e sobre o qual terá sido calculado o imposto de selo que pagou) e que vendeu agora em 2019 por 22.500€
Viva ! Vendi em 2019 um prédio rústico e urbano situado Vale da Bordeira (prédio 2 secção R), no concelho de Lagos-, herança de meus pais. Desde que me lembro esteve sempre com a minha família.
Minha mãe faleceu em 01 de Maio de 1982 e meu pai em 17 de Junho de 1963.
Qual o montante que tenho de pagar de “mais valias” ???
J.A.Marreiros Alves
Olá, José.
Uma vez que herdou ambas as partes do imóvel antes de 1989 então não terá de pagar imposto sobre as eventuais mais valias que possa vir a ter com a operação. Ainda assim devem as vendas de cada uma das quotas partes do imóvel ser declaradas (uma linha para cada parte).
Em dezembro de 2015, por morte de minha mae, herdei 2/3 de uma habitaçao, que foi vendida em novembro de 2019. Tendo ja HPP, e sendo que , a data da venda ja tinha mais de 65 anos, posso beneficiar da isenão de pagamento de mais-valias?
Olá, Rosa.
Não. A isenção de tributação prevista nos artigos 7 e 9 do Código do IRS para pessoas com mais de 65 anos só se aplica igualmente aos casos de venda de imóvel que fosse a sua HPP.