A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
- Calculadora Salário Líquido 2018
- Simulador de crédito
- Calculadora da Pensão Líquida 2019
- Calculadora Segurança Social Trabalhadores Independentes 2019
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Tenho 65 anos. Se aderir a um Plano de Poupança Reforma, qual o montante que me isenta do pagamento de mais-valias?
Olá, Vera,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.
Boa tarde. Se decidir comprar uma casa em planta com o valor da venda da anterior, os pagamentos e reforços que vão sendo dados são considerados investimento ou só é investimento quando há a escritura? É que a casa demora mais de 2 anos a ser feita e só me resta 1 ano para investir.
Obrigada
Olá, Vanessa,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Bom dia, pretendo trocar de casa e passar a minha atual habitação para habitação secundária para que a nova passe a ser hab. permanente. Pelo que entendi do artigo tenho 24 meses para vender a minha, caso queira deduzir as mais valias. Se a nova casa (A) custar 230mil vou ter de contrair empréstimo 190mil; vou alugar a minha antiga casa (B) enquanto não vendo; A casa (B) custou 58mil e ainda tem um credito associado de 46mil, se a vender por 85mil, liquidar o credito associado à mesma qual o valor da mais valia? E posso ou não deduzir as mais valias no novo empréstimo de 190mil?
Grata desde já,
Olá, Cristina.
Pode alterar a sua morada fiscal para a casa nova. Tem é de vender a antiga no prazo de 24 meses.
Já o facto de arrendar a casa pode trazer-lhe problemas – aqui as finanças já podem alegar que a casa não se destinava à sua habitação própria e permanente, mas sim a arrendamento.
Supondo que adquiriu a sua nova casa em setembro, tem 24 meses para vender a casa antiga e poder declarar a compra da nova na declaração de IRS e assim ficar isento da tributação de imposto.
O que diz no artigo é que apenas são excluídos de tributação os ganhos que forem reinvestidos nos 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda do imóvel.
O cálculo da mais-valia depende de vários fatores pelo que, aconselho a que preencha os quadros da nossa calculadora de mais-valias. Se necessitar de alguma ajuda, pode perguntar.
Se vender por 85 mil e amortizar os 46 mil, de acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, tem de reinvestir pelo menos 39 mil no novo imóvel. Se vai comprar por 230 mil e pedir 190 mil, então está a reinvestir 40 mil, logo teria direito à isenção total de tributação sobre as mais-valias.
Pode ainda ser de interesse referir que segunda esta informação vinculativa, se amortizar o empréstimo da casa nova na altura da venda da casa velha, então também conta como reinvestimento.
Bom dia, pretendo adquirir uma moradia por um valor superior à minha habitação própria, vendendo a minha habitação. Sei que neste caso não serão pagas mais-valias. No entanto, como o valor da minha actual habitação é inferior à da habitação que vou adquirir, irei vender adicionalmente uma habitação de férias e usarei parte desse dinheiro para aquisição da nova habitação própria. Na venda desta habitação de férias irei pagar mais valias, sendo o dinheiro e pequeno lucro da venda reinvestido?
Olá, Marco
Uma vez que a casa de férias não é uma habitação própria e permanente (HPP), ser-lhe-á tributado um valor sobre as mais-valias.
De forma a efetuar os cálculos e perceber quanto é que lhe será taxado e quanto é que lhe irá sobrar para reinvestir na aquisição da nova habitação, pode utilizar a Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças.
Boa tarde
Comprei um apartamento em fevereiro de 2008, nos Açores e foi HPP até 2013. Desde então tenho vivido em casas alugadas e como tenho contrato de arrendamento mudei o bairro fiscal para beneficiar em termos fiscais. O contrato de arrendamento termina em outubro e em novembro irei alterar a minha morada fiscal para os Açores, apesar de continuar a trabalhar no continente. Pretendo vender o apartamento e reinvestir num outro que será HPP. Se vender o apartamento,suponhamos em novembro, posso pedir isenção das mais-valias, visto a morada fiscal, nessa altura, coincidir com o imóvel que pretendo vender?
Olá.
A legislação não impõem um período mínimo de utilização do imóvel como HPP para ter direito à isenção prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS.
Naturalmente, quanto maior a proximidade temporal entre ter feito essa alteração e a venda do imóvel, imagino que maior será a probabilidade de as Finanças pedirem para apresentar mais elementos de prova em como efetivamente usava o imóvel para sua habitação própria e permanente…
Boa tarde
Tenho um apartamento que comprei em fevereiro de 2008 por 115 mil. O imóvel não é HPP, pois, por questões profissionais vejo-me obrigada a ter de alugar uma casa. Como o senhorio da casa alugada passa recibos, alterei o meu bairro fiscal. Neste momento, vou vender o apartamento por 137500, através de uma imobilária. Pretendo comprar casa nos próprios tempos que será HPP. Fico isenta do pagamento de mais-valias?
Obrigada!
Olá, Maria.
Se o imóvel não é a sua HPP então, nos termos do nº5 do artigo 10º do Código do IRS, não tem direito à isenção de tributação sobre as mais-valias lá prevista.
Exmo senhor
Gostaria de saber se uma pessoa portadora de deficiência de 62% paga mais valias pela venda de habitação própria permanente.
Grata pela atenção que possa dislpensar
Olá, Maria de Lurdes.
Essa situação de incapacidade já é tida em conta no cálculo do IRS e como as mais-valias são tributadas em sede de IRS, poderá ter algum impacto.
Mas, no geral, não há nada especificamente relacionado com isenção ou redução de tributação sobre as mais-valias, não. Aplicam-se as mesmas condições que aos restantes contribuintes. Nomeadamente, se reinvestir o dinheiro da venda da habitações noutra habitação própria e permanente, de acordo com o nº5 e seguintes do artigo 10º do Código do IRS, poderá ter direito a isenção de tributação sobre as mais-valias.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Olá
Gostaria de colocar a seguinte dúvida:
Tenho a casa A como HPP, estou a pensar adquirir uma casa B para HPP através de credito habitação, por 150.000.
Se realizar a compra da nova HPP casa B e depois vender a casa A serão geradas mais valias na casa A.
Através de valores é mais fácil explicar a minha duvida:
200.000 (valor da venda) – 40.000 ( amortização total do credito habitação) – 140 000 valor de aquisição ( casa A) = 20.000 de mais valias.
Posso ficar isento de tributação em sede de irs deste valor se tiver dado esse valor como sinal para o empréstimo na casa B ou fazer obras na casa B?
No caso das obras apenas será preciso de colocar as faturas no irs?
Obrigado.
Olá, Valter.
Não é assim que se calcula o valor das mais valias. Para tal pode utilizar a calculadora de mais-valias do Doutor Finanças e introduzir valores como o ano de aquisição e realização de forma a conseguir um cálculo mais concreto.
Não terá direito à isenção total uma vez que irá apenas utilizar 150 mil euros dos 160 mil euros (200 mil euros – 40 mil euros) que obteve da venda da casa. De acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS teria de reinvestir o total, de acordo com o nº9 do mesmo artigo, terá direito a isenção parcial
Se a casa B custa 150 mil euros e tiver pedido um empréstimo de 100 mil euros, conta como reinvestimento:
Os 50 mil euros que deu de entrada com capitais próprios;
O valor que amortizar ao empréstimo de 100 mil euros na altura da venda da casa A, de acordo com esta informação vinculativa vinculativa.
Sim, as obras contam como reinvestimento e deve colocar as faturas no IRS.
Bom dia,
Estou em fase de venda de um apartamento de herança, somos 2 herdeiros. No meu caso sou residente em Portugal e o meu irmão no Brasil.
Tenho uma segunda habitação da qual estou a pagar o empréstimo e que pretendo abater na totalidade com a minha parte.
Neste caso, pelo que entendi, não estou isenta das Mais-valias, uma vez que é uma segunda habitação, certo ?
No caso do meu irmão, que não tem despesas e não é residente em Portugal, qual será a percentagem da sua parte nas Mais-valias ?
Agradeço Vosso esclarecimento.
Olá, Rosemary.
Efetivamente a isenção de tributação sobre as mais valias prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS, apenas se aplica aos casos em que há venda de habitação própria e permanente o que não é o seu caso.
Pode simular cada um dos cenários concretos recorrendo à calculadora de mais valias.
No próximo ano cada um deverá entregar a sua declaração de IRS, declarando a venda do imóvel no anexo G.
De notar que, de acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros. Cada um deve inscrever os valores na proporção da quota parte que detinha.
O ano de aquisição deve também ser aquele em que herdou o imóvel.
Olá,
Muito obrigada pelo seu esclarecimento e ajuda!
Boa tarde,
Gostaria de colocar a seguinte dúvida para a qual agradeço desde já a vossa colaboração:
Tenho de reinvestir 100.000€ numa habitação própria permanente para não ser tributado em mais valias após a venda da HPP anterior.
Estou a construir uma nova habitação própria permanente com um orçamento global de 200.000€, ou seja, vou poder investir os 100.000€
No entanto estava a pensar pedir 120.000€ de crédito habitação, pois prefiro ficar com 20.000€ de folga para imprevistos não relacionados com a obra.
A minha questão é se as finanças vão aceitar que eu declare que investi 100.000€ de capitais próprios, ou se vão fazer a diferença entre o valor de custo declarado de 200.000€ e o valor do empréstimo à construção de 120.000€, resultando num reinvestimento de apenas 80.000€ e assim penalizando-me com a tributação sobre os 20.000€.
Obrigado pela ajuda!
Olá, José.
O recurso a crédito não conta para efeitos de reinvestimento, pelo que as Finanças vão considerar apenas os 80.000€.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.