Mais-valias imobiliárias: Vendas a partir de 11 de setembro com regras menos apertadas

O Governo alterou as regras que permitem que um contribuinte que venda a sua habitação própria e permanente (HPP) e reinvista o valor da venda noutra casa para a família beneficie de isenção do pagamento de IRS sobre as mais-valias.

No entanto, como a alteração das regras vigora apenas a partir de 11 de setembro, quem vendeu antes desta data ainda ficará sujeito às normas anteriores, que são mais restritivas.

Explicamos, de seguida, o que mudou.

Residência mínima cai de 24 para 12 meses  

No âmbito do Programa Mais Habitação, que implicou várias alterações legislativas, nomeadamente ao Código do IRS, o anterior Governo impôs uma nova regra para que os contribuintes pudessem beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias, se vendessem uma casa e reinvestissem o valor noutra HPP. Essa regra dizia que a isenção só se aplicava se o imóvel vendido tivesse sido a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar nos 24 meses anteriores à data da venda.

Ora, é precisamente esta regra que o novo diploma, publicado a 10 de setembro, vem alterar. Em vez de 24 meses, a casa só terá de ter sido morada da família nos 12 meses antes da transmissão.

É agora condição que “o imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão, ou, quando anterior, à data do reinvestimento previsto (…)  salvo se a inobservância deste período se tenha devido a circunstâncias excecionais”, refere o diploma.

A lei considera “circunstâncias excecionais” alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes.

Acontece que o novo diploma entrou em vigor no passado dia 11 de setembro, pelo que só se aplicará a vendas realizadas depois dessa data. Ou seja, quem vendeu a sua habitação até 10 de setembro, fica sujeito a regras mais apertadas, enquanto quem vender a partir de 11 de setembro, já beneficiará deste alívio das normas.

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Isenção de imposto também perde limites

Além da alteração referida anteriormente, o novo diploma também anula um limite imposto pela anterior legislação. Até agora, só poderiam beneficiar de isenção de imposto sobre as mais-valias os contribuintes que não tivessem beneficiado deste regime de exclusão no ano de obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores.

Esta limitação cai agora com o novo diploma, facilitando a troca de casa, sem que isso inibia os contribuintes de ficarem isentos do pagamento de imposto.

Recorde-se que, para beneficiar desta exclusão, o reinvestimento deve ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

Além disso, se o reinvestimento não for feito de seguida deve ser manifestada a intenção de proceder ao reinvestimento, mesmo que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da venda.

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