Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.
A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto.
"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"
O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.
Atente a imagem abaixo.
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
Qual o valor sujeito a tributação fiscal?
O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.
Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel
Obras de Manutenção
Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.
Pedido de Certificação Energética
O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.
Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter
Comissão paga à imobiliária
Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis
Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.
Imposto de selo
Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.
Custos de solicitadoria
O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.
Escritura
Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.
Valor da Tributação - Atenção!
Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.
Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.
A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças
Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde, vendi o meu imóvel em 2018 preenchi o IRS de 2019 com intenção de reinvestimento, uma vez que tenho 36 meses para reinvestir ainda não o fiz, volto a declarar este ano no IRS? No anexo G não encontro o local para voltar a declarar, sendo que não me permite colocar as mesmas datas do ano passado.
obrigada.
Olá, Maria.
Se em 2019 não fez qualquer reinvestimento, então este ano não tem de entregar o anexo G (pelo menos por este motivo, pode ter de o fazer por outros, naturalmente).
No ano em que fizer o reinvestimento volta a acrescentar o anexo G preenchendo apenas o quadro 5 com a referência ao quadro 4 do ao da venda (como fez no ano passado) e com a indicação no campo apropriado do valor efetivamente reinvestido.
Boa tarde,
Comprei a minha segunda casa, esta segunda casa ( comprada em 2019 ) passou a habitação permanente, todas as despesas realizadas com escritura, abertura de dossiers e juros entram para despesas de Irs com a habitação?
Muito Obrigado
Olá, Rodolfo.
Não. As despesas com a habitação são as que estão descritas no artigo 78º-E do Código do IRS (rendas, juros de crédito habitação celebrado até 2011 e outras afins).
Boa tarde,
No caso de se ter realizado a venda de um imóvel com mais-valias e se pretender reinvestir o montante da venda na aquisição de um terreno e construção de um imóvel, quais as despesas que, de facto, são assumidas nesse reinvestimento? Despesas de compra do terreno? Despesas de projetos de arquitetura e especialidades? Despesas de construção?
Muito obrigado.
Olá, Rita.
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, o valor de compra do terreno e as despesas de construção são aceites, sem dúvida.
Já quanto às despesas do projeto, se forem pagas à parte não estou tão certo (se constarem da mesma fatura da construção, vai tudo junto). Acho que faz sentido que fossem consideradas, mas podem também ser consideradas como despesas inerentes à aquisição do imóvel, pelo que só seriam dedutíveis, como despesas e encargos, no cálculo da mais valia, caso um dia viesse a vender esse imóvel…
Na dúvida, o melhor é pedir uma informação vinculativa nas Finanças.
Bom dia
Se o valor das mais valias forem investidas na compra ou abate ao crédito de uma nova habitação, como se deve proceder?
Olá, Pedro.
Na declaração de IRS correspondente ao ano da venda (na que é submetida no ano seguinte, portanto), deve declarar no anexo G, para além dos dados correspondentes à venda (no quadro 4), os dados correspondentes à intenção de reinvestimento (no quadro 5) indicando o montante que pretende reinvestir.
Na declaração correspondente ao ano em que fez o reinvestimento (que pode ser a do ano da venda ou até 3 declarações a seguir), deve incluir novamente o anexo G preenchendo os campos relevantes do quadro 5, indicando os valores efetivamente reinvestidos.
O meu marido vendeu em 2019, junto com os irmãos um prédio herança por morte do pai, prédio esse adquirido em 1976. Gostaria de saber se tem que pagar mais valias. Obrigada
Olá, Salomé.
Quando diz que o prédio foi adquirido em 1976 refere-se à aquisição do seu marido por herança? Em caso afirmativo, está isento de tributação sobre as mais valias.
Se a herança ocorreu apenas depois de 1989 então as mais valias já estão sujeitas a tributação. Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Em qualquer caso, a declaração da venda é obrigatória (anexo G1, caso tenha herdado a casa antes de 1989, anexo G no caso contrário).
De notar que deve indicar como valor de aquisição o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da morte e sobre o qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros.
Ele deve também inserir os valores apenas pela sua quota parte (por exemplo, se o imóvel valia 270.000€ e eram 3 irmão, cada um com partes iguais, cada um deve indicar apenas 90.000€ ao preencher o simulador e a declaração de IRS)
Bom dia, coloquei uma factura de remodelação de cozinhas para deduçao das mais valias e não foi aceite, porque alegam que é uma cozinha nova e não uma remodelação, alguém me pode ajudar? A cozinha estava devoluta, tive que a fazer do zero sim mas foi para remodelação de uma casa na totalidade.
Olá, Rita.
O artigo 51º do Código do IRS considera como dedutíveis os encargos com a valorização dos bens comprovadamente realizados nos últimos 12 anos.
Pessoalmente diria que o que está em causa é saber se o valor patrimonial do imóvel foi ou não afetado por essas obras. Efetivamente a inexistência de cozinha afeta o valor do imóvel. De qualquer forma, e porque provavelmente ela já estava prevista nas plantas que estão à disposição da AT, terá de provar que esta não estava funcional antes das obras e, ainda assim, estará dependente da interpretação que a AT fizer deste artigo para o seu caso concreto… Exponha o seu caso, fundamente com o máximo de provas que conseguir reunir e não se fique, se acha que a razão está do seu lado. Peça ainda para que lhe apresentem uma indicação do que seriam considerados encargos ao abrigo desta definição – a partir de que valor ou quais os critérios usados pelas Finanças para distinguir, por exemplo, uma substituição completa das pedras de revestimento da fachada, da construção de um pequeno anexo…
Em caso de insatisfação com a decisão das Finanças, sugiro que exponha o caso ao provedor de justiça – provavelmente não irá resolver o seu problema em concreto, mas poderá dar origem a uma revisão desta definição com base em critérios mais objetivos…
Bom dia, fiz uma remodelação de uma casa em 2016 da qual paguei mais valias. Agora recebo uma nota de liquidação nova porque uma das facturas das obras não foi aceite como dedução das mais valias. É uma factura da remodelação da cozinha mas vem discriminada – tampo, armários, moveis, máquinas. Alegam que deveria apenas dizer “remodelação” e como vem discriminada não aceitam. A cozinha estava totalmente devoluta, tive que reconstruir tudo pelo que não entendo porque não é considerada como valorização do imóvel. Podem pff ajudar-me a saber o que fazer? Obrigada
Olá, Rita.
Uma máquina de lavar, por exemplo, não é um encargo de valorização do imóvel. Por esse prisma consigo perceber alguma relutância das Finanças em aceitar esse tipo de despesas. No entanto, o facto da fatura estar discriminada, até devia ajudar a decidir o que aceitar ou não da mesma. Pelo que percebi tem outras faturas referentes a essa remodelação que foram aceites? Argumente que obviamente está tudo relacionado com a mesma obra (chame a atenção para a coincidência de datas e de morada de entrega, por exemplo), e que uma cozinha sem bancada ou armários dificilmente pode ser considerada uma cozinha. Se possível, peça também um testemunho ao encarregado da obra.
Agora, em última análise, a decisão de aceitar ou não a fatura está do lado das Finanças. Se após nova argumentação insistirem na não aceitação não há nada que possa fazer para os fazer mudar de ideias exceto tentar a via judicial (que também não oferece garantias).
Boa noite. Comprei e vendi no ano de 2019 um terreno rústico. Essas mais valias posso-as aplicar noutro terreno rústico ou não? Se poder posso esperar os mesmos 2 anos para aplicar ou terei que aplicar já este ano? Obrigada
Olá, Francisca.
Pode aplicar o dinheiro onde e quando quiser. Dado que não se trata da venda de um imóvel para habitação própria e permanente, no entanto, não tem direito à isenção por reinvestimento prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS…
Faltou dizer que existe uma medida transitória aplicavel entre 2015 e 2020, para empréstimos celebrados até 31.dezembro. 2014 que exclui de tributação o valor ou a parte do valor que seja aplicado na amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel.
Olá, Ana.
Efetivamente esse regime transitório está previsto no artigo 11º da Lei 82-E/2014 e pode-se aceder ao mesmo mediante o preenchimento do quadro 5B do anexo G.
No entanto, este artigo é sobre as despesas que podem ser deduzidas no cálculo das mais valias, não me parece que fizesse sentido falar sobre esse regime transitório que tem a ver, isso sim, com a forma como pode ser considerado o reinvestimento do dinheiro obtido com a venda do imóvel para efeitos de aplicação de isenção de tributação sobre essas mesmas mais valias. Porque se se entrar por aí, então há ainda muito mais a falar sobre o assunto. Por exemplo, neste outro artigo sobre mais valias ja é referido esse regime…