Se está a pensar vender a sua habitação e tem 65 anos ou mais ou está reformado, há uma notícia importante: pode não pagar qualquer euro de IRS sobre o lucro da venda. É uma isenção fiscal real, prevista por lei, e que muitos proprietários desconhecem.
Neste artigo explicamos como funciona, o que é preciso fazer e quais os cuidados a ter.
O que é uma mais-valia imobiliária?
Quando vende um imóvel por um valor superior ao que pagou por ele, a diferença chama-se mais-valia. E essa diferença está, em regra, sujeita ao pagamento de IRS. Para os residentes em Portugal, 50% dessa mais-valia é adicionada ao rendimento anual e tributada segundo os escalões progressivos do IRS, que podem ir até 48%.
Por outras palavras: se vendeu a sua casa por 200 mil euros e a tinha comprado por 80 mil euros, pode estar a falar de uma fatura fiscal na ordem dos 15 mil a 30 mil euros ou mais, dependendo dos seus rendimentos.
Mas há uma exceção para reformados ou com mais de 65 anos
A lei portuguesa prevê um regime de exclusão de tributação especialmente concebido para quem está próximo ou já em fase de reforma. Este regime, introduzido em 2019 e em vigor em 2026, permite isenção total ou parcial das mais-valias da venda da habitação própria e permanente, desde que o valor obtido com a venda seja reinvestido num produto de reforma elegível.
Quem pode beneficiar?
Para aceder a esta isenção, tem de cumprir as seguintes condições:
- O imóvel vendido seja a sua habitação própria e permanente (a sua morada fiscal nos 12 meses anteriores à venda)
- Tenha, pelo menos, 65 anos de idade ou esteja reformado por velhice
- Ou o seu cônjuge ou unido de facto cumpra uma das condições anteriormente referidas
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Como funciona na prática?
Após a venda, calcula o montante que tem de reinvestir:
Montante disponível = Valor de venda−Amortização do empréstimo da casa vendida−Reinvestimento eventual noutro imóvel
Aceda ao Simulador de Mais-Valias de Imóveis e simule a sua situação.
Este valor tem de ser aplicado, no prazo de 6 meses após a venda, num dos seguintes produtos:
- Fundo de Pensões Aberto
- Seguro de vida do ramo financeiro (como um PPR)
- Regime Público de Capitalização (PPR do Estado)
- Produto Individual de Reforma Pan-Europeu (PEPP)
Um exemplo concreto
Maria, 68 anos, reformada
Comprou a sua casa em 2000 por 90 mil euros. Vai vendê-la em 2026 por 220 mil euros. Após a atualização monetária e dedução de despesas, apura uma mais-valia de 115 mil euros.
Se não fizer nada: 57,5 mil euros (50% da mais-valia) são englobados no IRS. Com os seus rendimentos de pensão, pode pagar mais de 20 mil euros em impostos. Se reinvestir os 220 mil euros num Fundo de Pensões Aberto em 6 meses beneficiará de isenção total. Zero euros de IRS sobre as mais-valias.
O que acontece depois do investimento?
O dinheiro não fica bloqueado para sempre. Pode resgatar até 7,5% do valor investido por ano, em prestações mensais, trimestrais, semestrais ou anuais. No exemplo da Maria: até 16.500 euros por ano, ou seja, 1.375 euros por mês – um complemento de reforma isento de IRS.
Atenção: se num dado ano resgatar mais de 7,5%, perde a isenção na totalidade. Por isso, é importante planear com cuidado.
Como declarar no IRS?
A venda tem de ser declarada no Anexo G da declaração de IRS do ano em que ocorreu a transação. Para beneficiar da isenção, preencha o Quadro 5 do Anexo G com os dados do reinvestimento efetuado.
Conclusão
Vender a sua casa depois dos 65 anos pode ser uma oportunidade financeira significativa, desde que saiba como a gerir. A isenção de mais-valias por reinvestimento num fundo de pensões é uma das medidas fiscais mais vantajosas disponíveis para os seniores portugueses, e está ao alcance de quem planeie com antecedência.
Se está a considerar vender, fale com um especialista antes de tomar qualquer decisão.
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