Como funcionam os fundos de investimento imobiliário?

Já pensou em investir em imóveis, mas está longe de ter o capital inicial necessário para o fazer? Pois bem, os fundos de investimento imobiliário podem ser uma alternativa para colocar este tipo de ativos financeiros no portfólio. Com efeito, em Portugal existem bastantes produtos nos quais é possível aplicar algum valor.

De acordo com dados da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), existem mais de 230 fundos de investimento imobiliário geridos por sociedades nacionais. Aliás, no total, têm um património sob gestão superior a 13 mil milhões de euros.

O que são fundos de investimento imobiliário?

Mas, afinal, como funcionam os fundos de investimento imobiliário? Estes instrumentos têm bastantes semelhanças com os fundos de investimento mobiliário. Por exemplo, podem ser subscritos com quantias baixas — alguns fundos imobiliários permitem investimentos a partir de 100 euros. Dispõem, igualmente, de uma equipa profissional que toma as decisões de investimento.

Além disso, aferir como constituir um fundo de investimento imobiliário é relativamente simples. Com efeito, estes produtos podem ser subscritos nos balcões das entidades comercializadoras, normalmente instituições bancárias, através do preenchimento do “Boletim de Subscrição”.

A grande diferença comparativamente aos fundos mobiliários é que, em vez de ações ou obrigações, os fundos imobiliários transacionam e gerem imóveis. Nesse sentido, compram edifícios com o intuito de obter um rendimento através do seu arrendamento ou de uma eventual venda futura que permita realizar mais-valias.

Em que tipo de imóveis investem?

No mercado imobiliário, existem vários segmentos em que os fundos de investimento podem investir. Porém, a habitação — uma das áreas com maiores valorizações nos últimos anos — não está entre as maiores aplicações destes instrumentos. Aliás, pesa apenas 1,4% no património destes fundos, segundo dados da CMVM.

Portanto, a esmagadora maioria da carteira dos fundos de investimento imobiliário está alocada a segmentos da área não-residencial:

• Serviços: imóveis destinados ao setor dos serviços, sobretudo escritórios;
• Comércio: categoria que engloba lojas, supermercados e centros comerciais;
• Industrial: imóveis vocacionados para a atividade industrial;
• Logística: estruturas essenciais para a atividade logística, como armazéns.

Em resumo, os segmentos de serviços e comércio são os mais preponderantes nas carteiras dos fundos de investimento imobiliário, representando mais de 70% do seu património.

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Quais os tipos de fundos de investimento imobiliário?

Há diferenças nos tipos de fundos de investimento imobiliário que se podem encontrar no mercado nacional. Com efeito, existem distinções sobre a disponibilidade de subscrição destes produtos.

• Fundos abertos: permitem subscrições e resgates durante todo o período de atividade do fundo, o que se traduz num número variável das unidades de participação (UP). De acordo com a CMVM, existem 13 fundos abertos da responsabilidade de sociedades de gestão nacionais;
• Fundos fechados: têm um número fixo de UP aquando da constituição do fundo. Salvo condições pré-definidas no regulamento do fundo, não são permitidos reforços nem resgates fora dos prazos estipulados. Em Portugal, existem mais de 230 produtos desta categoria.

Tal como nos fundos mobiliários, também existem distinções relativamente à forma de remuneração:

• Fundos de rendimento: distribuem de forma periódica – trimestralmente, semestralmente ou anualmente, por exemplo – os rendimentos obtidos com os ativos em que investe;
• Fundos de capitalização: reinvestem os ganhos obtidos com os ativos em carteira.

A quem se destinam os fundos imobiliários e quais os riscos?

Os fundos imobiliários destinam-se a quem pretenda ter uma parte da carteira de investimento alocada a imóveis. No entanto, podem não ser adequados para perfis mais conservadores, pois existe o risco de perda de parte do capital. Além disso, as sociedades gestoras recomendam que o investimento seja mantido durante vários anos para aumentar a probabilidade de ganhos.

Para aferir o risco de cada produto, deve consultar-se o “Documento de Informação Fundamental”, que as sociedades gestoras têm, obrigatoriamente, de disponibilizar. Com efeito, o desempenho dos fundos imobiliários depende não só da estratégia da gestão, mas também de fatores do próprio mercado. A saber:

• Variação dos preços das rendas;
• Taxa de incumprimentos dos inquilinos;
• Evolução dos preços dos imóveis;
• Capacidade do mercado em absorver ativos imobiliários.

Em conclusão, os fundos de investimento imobiliário podem ser uma solução para investir em imóveis com pouco dinheiro. No entanto, convém que estes ativos sejam inseridos numa carteira diversificada e que as suas características sejam ajustadas ao perfil de risco dos investidores. Além disso, antes de se subscrever instrumentos deste tipo, deve consultar toda a documentação e analisar a carteira dos fundos.

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