A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde,
Gostaria de saber como se processa a declaração IRS de venda de um terreno proveniente de herança, cuja escritura foi feita por todos os herdeiros e nas finanças está registado com o contribuinte da herança uma vez que não foram feitas partilhas.
A cabeça de casal é a minha mãe, sendo que na escritura foram recebidos 50% do valor e o restante é pago em duas prestações nos próximos 2 anos (está garantido por garantia bancária).
Grata pela atenção.
bem haja pelos Vossos esclarecimentos!
Olá, Catarina.
Cada um dos herdeiros deve entregar a sua declaração de IRS com o anexo G, preenchendo uma linha no quadro 4 com os valores correspondentes à sua quota parte na herança. O ano de aquisição deve ser o ano de falecimento de quem herdaram o imóvel e o valor de aquisição deve ser o valor patrimonial dessa quota parte, e sobre a qual foi pago o imposto de selo na altura da habilitação de herdeiros.
De notar ainda que, se a sua mãe fosse proprietária de uma parte do imóvel e herdeira de outra parte, então deve declarar cada uma dessas parcelas em linhas separadas – sendo que a correspondente à parte que era sua propriedade terá naturalmente um ano e valor de aquisição diferentes (neste caso será o valor sobre o qual foi calculado o IMT ou a SISA, na altura da aquisição).
Apesar de o pagamento ser feito em duas prestações, devem declarar o valor total da venda, de acordo com o Código do IRS. Isso mesmo é reforçado nesta informação vinculativa prestada pelas finanças.
Olá Paulo,
Muito obrigada pelo esclarecimento! Relativamente à minha mãe realmente ela é proprietária de 50% do terreno que foi adquirido antes de 1989, neste caso esses 50% não vão ser sujeitos a mais valias? Só a parte herdada agora é que é, certo?
Então pelo que entendo, apesar de não se ter recebido o dinheiro se houver lugar a mais valias paga-se antes de receber?
Sim, é isso tudo.
(exceto pela parte em que diz “estar sujeito a mais valia” – a venda do imóvel gera mais valia ou menos valia; a mais valia é que poderá estar sujeita ao pagamento de imposto).
Só mais uma coisa que me lembrei agora. A venda do imóvel em questão teve intervenção imobiliária, tendo sido a fatura passada em nome do contribuinte da herança. O valor da medição pode ser abatido no valor de venda? A proporção será a mesma da quota parte da herança?
Sim, cada um dos herdeiros pode acrescentar a sua quota parte dessa despesa no campo despesas e encargos. Da mesma forma que podem também deduzir, por exemplo, o imposto de selo que cada um suportou na altura da habilitação de herdeiros, quando ganharam direito ao imóvel.
Boa tarde.
A permuta de imóveis comercias tem o mesmo critério nas mais valias para efeitos de IRS?
Olá, Manuel.
Desde que esses imóveis pertencem à esfera pessoal e não profissional do sujeito passivo, diria que sim. Naturalmente, não se destinando à habitação própria e permanente, não se aplica a questão de isenção de tributação por reinvestimento…
Como é que é feito o cálculo das mais valias, sobre vendas de imóveis, que foram doações ou heranças? E tendo em conta outro exemplo, quem vender 3 imóveis, pode reinvestir o produto das vendas num imóvel só, de modo a evitar pagar mais valias dos 3 imóveis vendidos? Ou só pode reinvestir as mais valias de um imóvel que seja o seu próprio domicilio fiscal?
Olá, José.
De acordo com o artigo 45º do Código do IRS, nesses casos considera-se como valor de aquisição aquele sobre o qual foi calculado o imposto de selo (tipicamente o valor patrimonial que o imóvel tinha à data da herança ou doação). Pode simular o cálculo usando a calculadora de mais valias.
Quanto à questão da venda dos múltiplos imóveis, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, apenas o reinvestimento do imóvel que seja o domicílio fiscal poderá ter direito a isenção em caso de reinvestimento
Bom dia
Vivemos em união de facto num imóvel comprado em Jan 2018, propriedade da minha companheira e pretendemos que ela me venda 50% da casa, sendo o valor atribuído exactamente metade do valor da compra que ela efectuou em Jan 2018. Neste caso ela vai ter de pagar mais valias pela venda da metade da casa? A casa foi comprada com 70% capital próprio e 30% empréstimo, ela tem de amortizar algum valor com esta venda?
Obrigado
Paulo Ferreira
Olá, Paulo.
Se ela vender essa metade pelo valor por que comprou, então não terá qualquer mais valia, nem haverá qualquer imposto a pagar.
Em qualquer caso, dado que a casa está registada como garantia do empréstimo bancário, o banco tem de autorizar essa venda, pelo que convém irem falar primeiro com o banco.
Ok Paulo, muito obrigado pelo esclarecimento, assim faremos 🙂
Cumpts
PF
Bom dia. Estou em fase de divorcio, e temos uma casa que vai a venda, no entanto como não sei o tempo que se vai demorar a vender a casa, estou a pensar em pedir empréstimo para comprar um apartamento para eu viver. é possível comprar antes de vender e depois com o fruto da venda amortizar ou liquidar o empréstimo mantendo as mais valias? como devo proceder?
Muito obrigado
Joaquim Fernandes
Olá, Joaquim.
Sim, é possível. O nº5 do artigo 10º do Código do IRS refere que, para dar direito a isenção de tributação das mais valias, o reinvestimento tem de ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda do imóvel.
E, embora normalmente a amortização de empréstimo não seja considerada reinvestimento de mais valia, no caso particular da amortização do empréstimo contraído para comprar um imóvel antes de vender o antigo pode ser considerada desde que seja feita logo na altura da venda do outro imóvel. Pode confirmar esta interpretação nesta informação vinculativa emitida pelas finanças.
Boa Tarde, na situação em que uma HPP de um casal (casados em regime de separação de bens), adquirida após o casamento, em que é 50%/50% de cada um é vendida e, a mais-valia obtida é totalmente reinvestida numa nova HPP, sendo essa HPP registada 100% em nome de um dos membros do casal, está isenta de tributação de IRS?
O casal apresenta declaração de IRS em conjunto e tanto o imóvel vendido como o imóvel adquirido é para HPP dos titulares (agregado familiar).
Muito Obrigada.
Sónia Silva
Olà, Sónia.
Nesse caso eu diria que apenas metade do imóvel estaria isento de tributação sobre as mais valias. No entanto, sendo a declaração entregue de forma conjunta, não sei se não será possível declarar tudo de forma agregada e que o sistema acabe por isentar a totalidade do imóvel…
Sugiro que peça informação nas Finanças a este respeito e também quanto à forma mais correta de declarar a venda do imóvel na declaração de IRS…
Boa tarde. Estou a pensar comprar nova habitação própria. Se vender depois a que tenho actualmente ficarei sujeita a mais valias ou existe algum prazo em que estarei isente?. Obrigada
Olá, Luísa.
O artigo 10º do Código do IRS diz o seguinte:
Bom dia,
Tenho um imovel que não é HPP, no entanto, agora pretendo vender e comprar outro como HPP.
tenho de pagar as mais-valias? visto que estou a reinvestir o valor num outro imovel e é para HPP.
Obrigada
Olá, Vânia.
Se tiver mais valias, terá de pagar o respetivo imposto sobre as mesmas, sim.
De acordo com o ponto 5 do artigo 10º do Código do IRS, quer o imóvel vendido quer o objeto de reinvestimento têm de ser HPP para ter direito à isenção de tributação sobre as mais valias obtidas com a venda do mesmo.
Boa tarde
Se possivel gostaria de um esclarecimento.
O meu tio pretende vender a casa dele ( habitação, onde reside) e é a sua residencia fiscal.
Gostaria de saber como é calculado as mais valias, sendo que ele já tem mais de 65 anos?
Se existe alguma maneira de pagar menos?
Obrigada
Olá, Paula.
A fórmula de cálculo das mais valias e correspondente tributação é independente da idade dele. Recomendo visitar a página da calculadora de mais valias para poder simular o cenário com os dados concretos do imóvel.
Quanto a reduzir a tributação, de acordo com o artigo 10º do Código do IRS, poderá fazê-lo nas seguintes situações (que podem também ser simuladas na calculadora de mais valias, caso haja mais valia tributável):
Olá, boa noite.
Tenho um apartamento adquirido em venda judicial em 2014 que pretendo agora vender e tem sido a minha HPP. Como tive ajuda de minha mãe com o valor de compra, quero devolver-lhe o dinheiro. Com o restante pretendo comprar um apartamento a pronto. Além disso pretendo adquirir outro apartamento a crédito. A pergunta é: Posso ficar isento de mais valias pelo dinheiro empregue na HPP futura? (comprada a pronto).
Olá, António.
Poder pode mas, com as indicações que dá, não me parece que venha a ter direito à isenção total, dado que não vai reinvestir a totalidade do valor obtido com a venda.
Mas sugiro que preencha os dados do imóvel na calculadora de mais valias para obter uma resposta mais concreta à sua questão.