Comprar casa não é apenas escolher um imóvel e pedir crédito. É encaixar uma das decisões financeiras mais importantes da vida num orçamento realista. Um orçamento que inclua entrada, impostos, custos de formalização e uma prestação que continue a caber quando a vida muda – e a Euribor também.
O problema é que muitas famílias fazem contas à pressa. Olham para o preço do anúncio e só descobrem o custo total quando já estão emocionalmente ligadas à casa. Nessa fase, qualquer surpresa pesa mais. No tempo e no dinheiro.
Neste artigo, reunimos sete dicas essenciais para comprar casa com mais segurança. São pontos críticos que ajudam a evitar erros comuns, a controlar custos e a perceber, desde cedo, até onde pode ir. O objetivo é simples: chegar ao fim do processo informado e com as finanças protegidas.
1. Defina um orçamento total para comprar casa
Antes de visitar imóveis, é essencial ter uma visão completa do custo da compra. Este passo evita um erro frequente: ter dinheiro para o sinal, mas não ter margem para a escritura.
O orçamento deve incluir quatro blocos: entrada, impostos, custos de formalização e uma reserva para imprevistos.
A entrada é o maior teste ao seu plano
A entrada corresponde à parte do valor que o banco não financia. Para habitação própria e permanente, o financiamento máximo, de acordo com as regras do Banco de Portugal, é de 90% do valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação. Para segunda habitação, o limite desce para 80%.
Na prática, isto significa que uma casa de 250.000 euros exige, no mínimo, 25.000 euros de capitais próprios. Se for segunda habitação, a entrada sobe para 50.000 euros. Estes valores não incluem impostos nem outros custos.
Há ainda um risco adicional: se a avaliação ficar abaixo do preço, a diferença tem de ser paga pelo comprador. Por isso, é prudente planear uma margem extra para este cenário.
IMT: Varia e pode pesar mais do que imagina
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) varia consoante o valor, a finalidade e a localização do imóvel. Para habitação própria e permanente, aplica-se uma tabela progressiva. Para segunda habitação, o imposto é mais elevado.
O essencial não é decorar escalões, mas perceber o impacto. Em muitos casos, o IMT representa vários milhares de euros pagos logo no início. Utilize o simulador de IMT antes de assinar qualquer compromisso.
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Imposto do Selo: Há dois momentos e duas contas
Na compra de casa há dois Impostos do Selo. Um de 0,8% sobre o valor da escritura e outro sobre o financiamento. Para créditos com prazo igual ou superior a cinco anos, a taxa é, regra geral, de 0,6% sobre o montante financiado.
Num empréstimo de 200.000 euros, este imposto representa 1.200 euros pagos de imediato.
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Escritura, registos e comissões: O bloco que muita gente esquece
A formalização da compra tem custos adicionais. Em serviços agregados, como o Casa Pronta, a escritura com financiamento ronda os 700 euros. A este valor somam-se comissões bancárias, como avaliação, estudo e formalização, que podem situar-se entre 600 e 1.000 euros.
Assim, mais importante do que saber “quanto custa a casa” é perceber “quanto custa fechar a compra”.
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2. Calcule a taxa de esforço e garanta que tem capitais próprios
Depois de perceber o custo de entrada, chega o segundo filtro. A prestação tem de caber no orçamento mensal. E o banco vai olhar para isso com uma lupa.
Aqui, o objetivo é evitar dois riscos: o crédito ser reprovado ou ser aprovado num valor que obriga a viver no limite.
Taxa de esforço: A regra que manda na decisão do banco
A taxa de esforço mede o peso das prestações no rendimento mensal líquido. Inclui o crédito habitação e todos os outros créditos em curso. É por isso que um crédito automóvel ou um cartão de crédito a prestações pode reduzir significativamente a capacidade para comprar casa.
De forma geral, a taxa de esforço recomendada situa-se entre os 30% e os 35%. Acima de 50%, os bancos não devem conceder novo financiamento. Mais importante do que o limite máximo é o conforto financeiro. Uma taxa de esforço mais baixa torna o orçamento mais resistente a subidas da prestação.
Caso não saiba qual é a sua taxa de esforço, pode recorrer ao simulador do Doutor Finanças.
Capitais próprios: Não é só a entrada
Quando se fala em capitais próprios, muitas pessoas pensam apenas na entrada de 10% a 20%. Mas este valor é apenas uma parte do esforço necessário. Capitais próprios incluem a entrada, os impostos, os custos do processo e uma margem para imprevistos. Gastar tudo na escritura deixa o orçamento sem rede de segurança.
Uma despesa inesperada pode rapidamente transformar-se num problema financeiro.
Leia ainda: O que são os capitais próprios e quanto preciso de ter para comprar casa?
Teste de stress: Simule a prestação num cenário pior
Mesmo que escolha uma taxa mista, é prudente simular um cenário em que a prestação sobe. Um orçamento que só funciona no melhor cenário é um orçamento frágil.
Antes de avançar, vale a pena responder a uma pergunta simples: se a prestação subisse 100 ou 200 euros, o que teria de cortar?
Leia ainda: Será que consegue pagar a sua prestação quando a Euribor subir?
3. Conheça os limites de financiamento
Nesta fase, a dúvida deixa de ser “quanto custa” e passa a ser “quanto é que o banco empresta”.
Há três fatores que influenciam esta resposta: o rácio entre o valor do empréstimo e o imóvel, o prazo e o custo total do crédito.
O banco financia o menor valor entre compra e avaliação
O banco considera sempre o valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação. Se a avaliação ficar abaixo do preço acordado, a diferença tem de ser suportada pelo comprador.
Este ponto é decisivo na negociação. Imóveis com preços acima do mercado apresentam maior risco de avaliação inferior.
Leia ainda: O valor de avaliação da casa pode ser muito diferente do preço de venda?
O prazo mexe na prestação, mas também no custo total
Um prazo mais longo reduz a prestação mensal, mas aumenta o custo total do crédito. Por isso, comparar propostas não deve limitar-se ao spread.
Indicadores como a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) e o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) ajudam a perceber o custo real do empréstimo ao longo do tempo.
Leia ainda: MTIC e TAEG: Os melhores amigos na comparação de propostas de crédito
4. Garanta a pré-aprovação do crédito
Depois das contas feitas, a pré-aprovação ajuda a reduzir incerteza. Não substitui a aprovação final, mas permite procurar casa com limites mais claros.
Pré-aprovação dá direção e evita perda de tempo
A pré-aprovação é uma análise preliminar baseada nos rendimentos, estabilidade profissional e encargos mensais. Permite perceber qual o valor máximo expectável. Este passo evita perder tempo com imóveis fora do orçamento e ajuda a controlar decisões emocionais.
Aprovação final depende do imóvel e dos documentos
Mesmo com pré-aprovação, o banco só confirma as condições após avaliar o imóvel e validar a documentação. Licenças, certidões e eventuais ónus têm de estar em ordem.
Leia ainda: Simulação e aprovação do crédito habitação: o que muda entre simular e ter luz verde do banco
A FINE é onde tudo fica preto no branco
A Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) reúne todas as condições do crédito. É aqui que confirma taxas, seguros, comissões e regras em caso de incumprimento.
Leia ainda: Como analisar a FINE de uma proposta de crédito habitação?
5. Visite várias casas e avalie o preço e as condições
Depois de definir quanto pode gastar, chega o momento de avaliar o que está a comprar. A visita não é um passeio. É uma análise com impacto no orçamento futuro.
O que deve observar para não comprar problemas
Humidade, rachas, manchas no teto ou cheiro a mofo podem indicar problemas estruturais. Testar a pressão da água e observar o quadro elétrico ajuda a antecipar custos. Num imóvel antigo, estes sinais são especialmente relevantes.
Certificado energético
A classificação energética antecipa gastos com aquecimento e arrefecimento. Uma casa menos eficiente pode exigir investimento adicional. Este documento deve ser usado como critério de decisão e, quando aplicável, como argumento na negociação.
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Condomínio e obras
Ao comprar um apartamento, compra também uma parte do prédio. Pergunte se existem obras previstas e qual o estado do fundo comum de reserva. Encargos extraordinários podem transformar uma prestação confortável numa pressão mensal.
Preço justo?
Para avaliar se o preço faz sentido, compare imóveis semelhantes na zona. Olhe para área, estado, andar, exposição solar e acessos. E, se possível, confirme tendências de mercado. Comprar casa com critério é comprar com comparáveis, não com pressa.
Leia ainda: Avaliação de imóveis: Como se apura o valor de mercado
6. Atenção às casas em planta
Comprar em planta pode ser uma boa oportunidade. Mas também é um terreno onde o risco mora nos prazos e no que fica escrito no contrato.
O risco principal é o tempo e o impacto do atraso
Um atraso na entrega pode obrigar a prolongar a renda, a adiar a mudança e a manter despesas duplicadas. Isto deve ser contabilizado. Se o seu plano financeiro não aguenta alguns meses extra, então o risco é maior do que parece.
O contrato tem de proteger o comprador
Antes de assinar, confirme prazos, penalizações por atraso e o que acontece se houver alterações ao projeto.
Pergunte o que está incluído nos acabamentos e o que é considerado extra. Muitas desilusões começam em expectativas vagas.
Garantias: Uma vantagem, mas não um escudo total
Numa casa nova, existem garantias legais associadas à construção e aos elementos estruturais. Este é um ponto a favor. No entanto, isso não elimina a necessidade de inspeção e de acompanhamento do processo. A melhor garantia continua a ser comprar com informação e com tudo bem documentado.
Leia ainda: Comprar casa em planta: Como pedir crédito para construção
7. Cuidados a ter com obras na casa que vai comprar
A obra é o ponto onde os orçamentos mais derrapam. E onde a ansiedade mais cresce.
Por isso, se está a comprar casa para remodelar, precisa de tratar a obra como um projeto financeiro, e não como um simples “vamos fazendo”.
A derrapagem começa no orçamento mal feito
O erro clássico é planear apenas a parte visível. Cozinha, casa de banho e pintura. E esquecer o que está por trás. Canalização, eletricidade, isolamento e infiltrações são áreas onde o valor dispara.
Antes de comprar, tente estimar o custo com base em visitas técnicas e orçamentos. Inclua sempre uma margem para imprevistos. Sem esta margem, qualquer surpresa transforma-se em endividamento.
Tempo é dinheiro, e a obra cobra dos dois
As obras atrasam. E cada atraso tem um custo. Renda extra, deslocações e stress acumulam rapidamente. Se precisa de fazer obras, planeie um calendário realista e contrate com prazos claros.
Depois de detetar defeitos, documente e comunique
Se encontrar defeitos após a compra, deve documentar tudo e comunicar por escrito, definindo prazos. Não é “ser exigente”. É proteger-se. Quanto mais cedo agir, mais fácil será resolver a situação.
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Antes de comprar casa, faça as contas no simulador e teste cenários
Há uma diferença entre “acho que consigo” e “consigo mesmo”. O simulador de compra de casa serve para transformar rendimentos, poupanças e dívidas numa estimativa concreta de financiamento, prestação e taxa de esforço.
Apresentamos três exemplos com base neste simulador.
Exemplo 1
Um casal com um rendimento mensal líquido de 3.000 euros pretende comprar um imóvel. Um titular tem 36 anos e o outro 38 anos. Por mês, pagam 200 euros noutros créditos, além do crédito habitação com taxa mista que pretendem contratar. Para comprar uma habitação própria e permanente, este casal tem 30.000 euros em capitais próprios.
Com este cenário, para manter uma taxa de esforço saudável de 34%, o valor máximo do imóvel seria de 217.493,81 euros. A entrada teria um custo de 21.749,40 euros e o restante valor das despesas e impostos seria de 8.250,60 euros. Já o financiamento seria de 195.744,71 euros, com uma prestação mensal de 831,84 euros.
No entanto, se o casal aumentasse os capitais próprios para 38.503,32 euros, teria a possibilidade de comprar um imóvel até 261.461,58 euros. Neste cenário, a taxa de esforço subiria para 40% e a prestação do crédito para 1.000 euros, com um financiamento de 235.315,42 euros.
Nota: Esta simulação considera uma taxa de juro de 3,70%, um prazo de 35 anos e um rácio de financiamento de 90%.
Exemplo 2
Agora, consideremos um cenário diferente. Uma pessoa com 39 anos pretende comprar uma habitação própria e permanente sozinha. Em termos de rendimentos líquidos mensais, aufere 2.000 euros e conseguiu juntar 25.000 euros em capitais próprios. A intenção é pedir um crédito habitação com taxa variável.
Perante estas condições, a taxa de esforço ideal seria de 32%. Com esta taxa, seria possível comprar um imóvel no valor de 184.067,41 euros. A entrada seria de 18.406,76 euros e os impostos e outras despesas totalizariam 6.593,24 euros. O valor do empréstimo seria de 165.660,35 euros, com uma prestação mensal de 631,89 euros.
Num cenário alternativo, se esta pessoa conseguisse uma poupança de 27.372,06 euros, poderia comprar um imóvel de 203.905,95 euros. A prestação subiria para 700 euros e a taxa de esforço para 35%.
Num cenário limite, com capitais próprios de 33.005,69 euros, poderia ponderar a compra de um imóvel de 233.035,37 euros, com uma prestação mensal de 800 euros e uma taxa de esforço de 40%.
Nota: Esta simulação tem por base as seguintes condições: taxa de juro de 2,94%, prazo de 35 anos, rácio de financiamento de 90%, spread de 0,80% e Euribor a seis meses de 2,14%.
Exemplo 3
Por fim, apresentamos a simulação de um casal jovem, com 27 e 28 anos, que cumpre os critérios para usufruir da garantia pública e do IMT Jovem.
Este casal tem um rendimento líquido mensal de 2.200 euros, reuniu 3.000 euros em capitais próprios, não tem empréstimos em curso e pretende comprar uma habitação própria e permanente recorrendo a um crédito habitação com taxa variável.
Se comprarem um imóvel de 216.666,54 euros, ficando as despesas dentro dos 3.000 euros disponíveis, assumem um empréstimo do valor total do imóvel, com uma prestação mensal de 768 euros. Esta prestação corresponde a uma taxa de esforço de 35%.
Num cenário limite, poderiam adquirir um imóvel até 248.262,94 euros. Neste caso, os capitais próprios teriam de subir para 3.189,58 euros, ficando com uma prestação de 880 euros e uma taxa de esforço de 40%.
Nota: Condições base da simulação: taxa de juro de 2,94%, prazo de 40 anos, rácio de financiamento de 100%, spread de 0,80% e Euribor a seis meses de 2,14%.
Se pretende saber até que valor pode ir a compra do seu imóvel recorra ao Simulador de compra de casa.
Leia ainda: Crédito habitação jovem: E quando um dos titulares tem mais de 35 anos?
Perguntas frequentes
O LTV, sigla de Loan to Value, representa a percentagem do valor do imóvel que é financiada pelo banco. É calculado com base no menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Por exemplo, um LTV de 90% significa que o banco financia até 90% desse valor e o comprador tem de assegurar os restantes 10% com capitais próprios. Quanto mais elevado for o LTV, maior é o risco para o banco e, por isso, mais exigente tende a ser a análise do crédito.
Capitais próprios são todos os valores que o comprador tem de pagar sem recurso a financiamento bancário. Incluem a entrada inicial, os impostos obrigatórios, os custos da escritura e os registos, bem como comissões associadas ao crédito. Muitas pessoas associam capitais próprios apenas à entrada, mas essa visão é incompleta. Na prática, os capitais próprios representam o esforço financeiro inicial necessário para concretizar a compra e podem atingir dezenas de milhares de euros, dependendo do valor e da finalidade do imóvel.
Sim. A taxa de esforço é um dos principais critérios analisados pelos bancos. Representa a percentagem do rendimento mensal líquido que fica comprometida com prestações de crédito, incluindo o crédito habitação e outros empréstimos. Se for demasiado elevada, o banco pode recusar o financiamento ou reduzir o montante aprovado. Mesmo quando o crédito é concedido, uma taxa de esforço alta aumenta o risco financeiro do agregado. Por isso, ao comprar casa, é prudente não trabalhar no limite máximo aceite.
Se a avaliação bancária for inferior ao preço acordado, o banco financia apenas uma percentagem desse valor mais baixo. A diferença não é financiada e tem de ser suportada pelo comprador com capitais próprios ou renegociada com o vendedor. Este cenário é relativamente comum e pode comprometer a compra se não existir margem financeira. Por isso, ao comprar casa, é importante antecipar este risco e evitar imóveis claramente acima do valor de mercado.
O valor de compra é o preço acordado entre comprador e vendedor. O valor de avaliação é determinado pelo banco através de um perito independente e serve de base ao financiamento. Para efeitos de crédito, o banco considera sempre o menor dos dois valores. Esta diferença é crítica porque influencia diretamente o montante financiado, o LTV e o valor dos capitais próprios necessários. Ignorar este ponto é um dos erros mais comuns de quem vai comprar casa pela primeira vez.
