O que são os capitais próprios e quanto preciso de ter para comprar casa?

Hoje em dia, não são muitas as pessoas que conseguem comprar uma casa através de capitais próprios. E o que é que isto significa? Que, na maioria dos casos, as pessoas não têm recursos financeiros líquidos para pagar o valor total de aquisição de um imóvel. Logo, têm de recorrer a um crédito habitação para esta compra. Mas, dadas as normas em vigor do Banco de Portugal, quem quer comprar uma casa através de um crédito habitação, precisa de ter uma percentagem do valor em capitais próprios, pois o financiamento não é feito a 100%, salvo em situações muito específicas.

Assim, de seguida, conheça melhor a definição de capitais próprios e qual o valor que precisa de ter para comprar uma casa.

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O que são capitais próprios?

Como referido, a definição de capitais próprios de uma pessoa singular está associada aos recursos financeiros líquidos que esta possui. Por norma, estamos a falar do dinheiro que a pessoa tem disponível numa conta à ordem ou numa conta poupança. No fundo, o dinheiro que tem de parte que pode ser facilmente investimento sem ter de vender o seu património.

Claro que o conceito de capitais próprios é mais abrangente e costuma ser referido quando falamos em termos empresariais. Mas, neste campo, entram outros fatores contabilísticos. Numa empresa, o capital próprio corresponde ao património líquido, sendo compostos pelo capital social, reservas, prestações suplementares e resultados transitados. Sendo que o capital próprio de uma empresa é sempre igual ao seu ativo deduzido ao passivo.

Contudo, enquanto pessoa singular, não precisa de estar preocupado com estas definições mais técnicas se quiser comprar uma casa. A única questão que precisa de ter em conta é: quanto dinheiro tem para aquisição do seu imóvel e qual é o valor que o banco concede de financiamento.

Qual é o valor que preciso de ter em capitais próprios para comprar uma casa?

Desde 2018 que está em vigor uma norma para a concessão de novos créditos (habitação e com garantia hipotecária ou equivalente), que foi recomendada pelo Banco de Portugal a todas as instituições de crédito.

Com a entrada em vigor desta nova legislação, a maioria dos novos contratos deixaram de ser financiados a 100%, criando-se assim limites aos critérios de avaliação de risco, como forma de aumentar a probabilidade de os clientes cumprirem as suas obrigações.

Uma das principais alterações foi que, para um crédito habitação de uma habitação própria e permanente ser aprovado, o rácio LTV (loan-to-value) tem de ser igual ou inferior a 90%. É preciso destacar que o rácio LTV tem em conta o menor valor entre o valor da escritura (aquisição) ou o valor da avaliação (definido por um perito credenciado pela instituição financeira que avalia o imóvel). No caso de segundas habitações, o limite é de 80%.

Assim, quem não reúne 100% do valor de aquisição de um imóvel, no mínimo, precisa de ter em capitais próprios entre 10% e 20% do valor de aquisição ou da avaliação (consoante o que for menor). Afinal, dependendo da instituição financeira, o valor de financiamento pode ser o teto máximo de 90%, mas em outras pode ser ligeiramente menor.

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Exemplos do valor que precisa de ter em capitais próprios

Imagine que quer comprar um imóvel cujo preço de aquisição é de 250 mil euros, mas o valor da avaliação é de 220 mil euros. Neste exemplo, o limite máximo de financiamento é de 90% dos 220 mil euros. Isto significa que podia ter um financiamento máximo de 198.000 euros. Logo, teria de ter em capitais próprios, pelo menos, 22 mil euros. E este valor só cobre a aquisição do imóvel. Depois, precisa de ter capitais para pagar as comissões, impostos (imposto de selo de aquisição, imposto de selo do crédito habitação, IMT), escritura de imóvel e outros custos com a compra da sua casa. 

Agora vamos a outro exemplo, onde o preço de aquisição é de 200 mil euros e o valor de avaliação de 210 mil euros. Se o banco financiar 90% do valor de aquisição (visto que é o montante mais baixo), precisa de ter em capitais próprios 20 mil euros. O valor do financiamento vai corresponder a 180 mil euros (180.000€/200.000€x100=90%).

Por fim, no caso de não encontrar uma instituição de crédito que financie a compra da sua casa a 90% e só a 80%, precisa de reunir um valor mais elevado em capitais próprios. Por exemplo, utilizando o exemplo anterior onde o valor de aquisição é de 200 mil euros e o da avaliação de 210 mil euros, neste caso o banco iria financiar 160 mil euros. Assim, nesta situação, precisa de ter em capitais próprios 40 mil euros.

Embora quanto menor for o valor financiado, mais baixo seja o valor total a pagar pelo seu empréstimo, nem sempre é fácil conseguir reunir 20% do valor do imóvel (seja de aquisição ou da avaliação). Assim, é fundamental que antes de dar este passo, peça várias propostas em diferentes instituições ou peça ajuda a um intermediário de crédito para encontrar a melhor solução para si.

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E se o objetivo for comprar uma segunda habitação?

Caso o objetivo seja comprar uma segunda habitação, o rácio LTV (loan-to-value) tem de ser igual ou inferior a 80%. Logo, nestes casos, vai precisar de um valor mais elevado em capitais próprios. Pois, tal como acontece com o crédito para uma habitação própria e permanente, no crédito habitação para uma segunda casa, o financiamento máximo é 80% do valor de aquisição ou da avaliação. Mas existem instituições que apenas financiam 60% ou 70%.

Vamos supor que quer comprar uma segunda casa que tem um valor de aquisição de 180 mil euros e uma avaliação de 170 mil euros.  

No caso de o banco lhe emprestar 80% do valor da avaliação, precisa de ter em capitais próprios 34 mil euros, pois o financiamento é de 136 mil euros. Já se o banco apenas lhe emprestar 70%, então precisa de ter em capitais próprios 51 mil euros, uma vez que o financiamento será de 119 mil euros. 

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Há a possibilidade de conseguir um financiamento a 100%?

Como até 2018 era comum alguns bancos financiarem a compra de imóveis a 100%, esta é uma questão que continua a ser levantada por muitas pessoas. No entanto, de acordo com as normas do Banco de Portugal, o financiamento a 100% só pode acontecer para a aquisição de imóveis que o banco tem na sua carteira e em contratos de locação financeira imobiliária.

Embora seja muito difícil encontrar imóveis do banco à venda com as condições que pretende, estes podem ser uma boa oportunidade de negócio. Isto porque, normalmente, são vendidos pelo valor da dívida à instituição financeira e o valor da avaliação é superior ao da aquisição.

Contudo, como pode imaginar, sempre que surge um bom negócio, este costuma desaparecer “num piscar de olhos”. O que torna o financiamento a 100% de um imóvel numa probabilidade muito reduzida quando quer comprar uma casa.

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