Crédito habitação jovem: E quando um dos titulares tem mais de 35 anos?

O crédito habitação jovem é uma solução atrativa para quem pretende comprar casa pela primeira vez, especialmente devido às isenções fiscais e apoios disponíveis. No entanto, quando um dos titulares do crédito tem mais de 35 anos, surgem dúvidas sobre como estas vantagens são aplicadas.

Neste artigo, vamos explorar o impacto da idade dos titulares na obtenção de benefícios como a garantia pública do crédito habitação jovem e a isenção de impostos, nomeadamente o Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o imposto do selo.

Garantia pública do crédito habitação jovem

O Estado criou a garantia pública para impulsionar o acesso à habitação própria entre jovens dos 18 aos 35 anos. Com este mecanismo, o Estado assume o papel de fiador, permitindo que as instituições de crédito aderentes financiem a parcela que, habitualmente, não é coberta pelos bancos para a compra do imóvel.

Atualmente, de acordo com as regras do Banco de Portugal, as instituições de crédito podem financiar até 90% do valor do imóvel destinado a habitação própria e permanente. Até à implementação da garantia pública, os compradores tinham de cobrir os restantes 10% com capitais próprios. Esse obstáculo impedia muitos jovens de concretizar o sonho de ter casa própria.

Com a nova medida, o Estado assegura até 15% do montante da transação (considerando o menor valor entre a avaliação e a escritura), garantindo, em muitos casos, os fundos que os bancos não financiam. No entanto, para beneficiar deste apoio, é necessário cumprir determinados requisitos.

Requisitos para obter a garantia pública:

• A idade não pode ultrapassar os 35 anos e o beneficiário deve ter domicílio fiscal em Portugal;
• Os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS. Em 2024, o limite dos rendimentos era de 80 mil euros, mas, em 2025, o valor sobe para 83.696 euros;
• O valor da transação não pode exceder os 450 mil euros;
• Não pode possuir outro imóvel (nem mesmo uma fração);
• Não pode ter dívidas às Finanças ou à Segurança Social;
• Não pode já ter usufruído da garantia pessoal do Estado.

Além disso, a taxa de esforço do ou dos proponentes não pode superar os 50% e a situação profissional e financeira deve ser estável.

Por fim, para ter direito à garantia pública do crédito habitação jovem, a instituição de crédito aderente precisa de ter verba disponível, mesmo que o contrato seja formalizado até 31 de dezembro de 2026.

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Nota: Muitas instituições de crédito admitem que os processos que envolvem a garantia pública são mais demorados.

E se o crédito habitação for pedido por dois titulares e um deles tiver mais de 35 anos?

O crédito habitação jovem oferece vantagens significativas, mas a elegibilidade para benefícios, como a garantia pública, depende da idade dos titulares. Assim, quando o crédito habitação jovem é pedido por dois elementos, mas um dos titulares tem mais de 35 anos, a garantia pública não pode ser aplicada. A regra estabelece que ambos os titulares do crédito devem estar dentro da faixa etária elegível para que o benefício seja concedido.

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Isenção de IMT e imposto do selo para jovens até aos 35 anos

Outro benefício do crédito habitação jovem (até aos 35 anos de idade) é a possibilidade de isenção do IMT e do imposto do selo na compra de uma primeira habitação própria e permanente.

Para beneficiarem destas isenções, estes jovens têm de estar a adquirir a sua primeira habitação e não podem ser proprietários ou coproprietários de outro imóvel (mesmo que seja uma segunda habitação). Além disso, no ano de compra de casa, não podem ser dependentes para efeitos de IRS. Porém, esta medida não estabelece qualquer limitação a nível de rendimentos.

Contudo, existem limites para o valor de compra do imóvel. Até aos 316.772 euros, há isenção total do IMT e do Imposto do selo relativo à aquisição. Mas, se o valor do imóvel estiver entre 316.772 euros e 633.452 euros, a isenção é parcial. Ou seja, neste caso, os jovens pagarão o IMT e o imposto do selo correspondente ao valor acima dos 316.772 euros.

Vamos a um exemplo: um casal em que ambos os compradores têm 32 anos pretende comprar um imóvel de 340.000 euros. Se ambos tivessem mais de 35 anos, pagariam 13.706,50 euros de IMT e 2.720 euros de imposto do selo. Ao todo, teriam de suportar um custo de 16.426,50 euros com estes dois impostos. No entanto, como têm menos de 35 anos e o imóvel tem um custo superior a 316.772 euros, vão pagar o total de 2.044,06 euros.

Leia ainda: Quanto é o imposto do selo na compra de um imóvel até aos 35 anos?

E se um dos titulares tiver mais de 35 anos?

Quando um dos titulares do crédito tem mais de 35 anos, tem de pagar o IMT e o imposto do selo que se aplica à sua quota-parte da propriedade. Isso significa que o titular jovem beneficiará da isenção sobre a sua parte, enquanto o outro titular com mais de 35 anos terá de pagar os impostos correspondentes à sua metade do imóvel.

Já se o imóvel tiver um valor entre 316.772 euros e 633.452 euros, o titular com menos de 35 anos paga IMT e imposto do selo relativo ao valor remanescente da isenção sobre a sua quota-parte. Quanto ao titular com mais de 35 anos, tem de pagar a totalidade do valor do IMT e imposto do selo correspondente à sua parte do imóvel.

Exemplo 1: Imóvel de 250 mil euros com dois titulares (32 e 38 anos)

Um casal deseja comprar uma casa no valor de 250.000 euros. Um dos titulares tem 32 anos e o outro tem 38 anos. Como o imóvel está abaixo do limite de 316.772 euros, o titular mais jovem beneficiará da isenção total na sua metade da propriedade (125.000 euros), enquanto o titular com 38 anos terá de pagar os impostos sobre a sua parte, que correspondem a um total de 4.623,54 euros. Se um dos titulares não tivesse direito à isenção total do IMT e imposto do selo, este casal pagaria 9.247,08 euros.

Exemplo 2: Imóvel de 350 mil euros com dois titulares (34 e 40 anos)

Outro casal pretende adquirir uma habitação no valor de 350.000 euros. Um dos titulares tem 34 anos e o outro tem 40 anos. Neste caso, o titular mais jovem beneficia de uma isenção parcial sobre a sua metade do imóvel, enquanto o titular mais velho terá de pagar a totalidade dos impostos sobre a sua parte. No total, este casal vai pagar 10.115,28 euros de IMT e imposto do selo. Caso o elemento com 34 anos não beneficiasse da isenção parcial do IMT e imposto do selo, o casal pagaria 17.306,50 euros.

Nota: Se quiser saber o valor exato dos impostos a pagar, utilize o simulador de IMT.

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Fazer um crédito habitação jovem é boa ideia quando um dos titulares tem mais de 35 anos?

A resposta a esta questão depende sempre da situação financeira e profissional, do valor do imóvel, dos capitais próprios disponíveis e da taxa de esforço dos titulares do crédito habitação. No entanto, quando um casal pretende comprar um imóvel em conjunto, esta medida associada ao crédito habitação é vantajosa, mesmo se um dos elementos tiver mais de 35 anos.

Embora o casal não possa beneficiar da garantia pública, é possível poupar milhares de euros com a isenção total ou parcial do IMT do titular mais jovem.

Contudo, em alguns casos, pode ser mais viável recorrer a um crédito habitação jovem apenas pelo titular mais novo, podendo assim usufruir de todos os benefícios em vigor. Porém, para tal ser possível, o rendimento líquido do jovem e a sua taxa de esforço precisam de ser viáveis para o banco conceder o financiamento. Em alguns casos, o banco pode pedir garantias adicionais, como um fiador, e ter um agravamento na taxa de juro.

Dito isto, o ideal é analisar bem as condições antes de avançar com um pedido de crédito habitação jovem em conjunto. Em caso de dúvida, é aconselhável fazer várias simulações, pedir propostas em diferentes entidades ou até recorrer a um intermediário de crédito.

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