A pré-aprovação do crédito habitação é hoje um dos passos mais decisivos para quem quer comprar casa sem surpresas. Antecipar este processo ajuda a perceber quanto pode pedir ao banco, em que condições e com que probabilidade de aprovação. E, acima de tudo, evita atrasos quando o negócio já está em cima da mesa.

Num mercado imobiliário competitivo, ter a documentação preparada faz a diferença. Um pedido bem instruído pode significar respostas mais rápidas, menos pedidos de esclarecimento e maior margem de negociação.

Neste artigo, saiba o que é a pré-aprovação, porque é tão importante, quais os documentos exigidos, os que mais atrasam o processo e o que muda em cada fase até à escritura.

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O que é a pré-aprovação do crédito habitação

A pré-aprovação do crédito habitação é uma análise prévia feita pelo banco à situação financeira do cliente. Ou seja, é uma análise mais completa do que a primeira simulação que pede ao banco. A pré-aprovação avalia rendimentos, encargos, estabilidade profissional e perfil de risco. Com base nessa informação, a instituição indica um montante máximo de financiamento e as condições expectáveis.

Não é um contrato nem uma garantia final. Mas é um sinal claro de viabilidade. Permite avançar na procura de casa com um orçamento realista e dá confiança ao vendedor. Em muitos casos, é também o ponto de partida para negociar melhor o preço do imóvel.

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Porque é que a pré-aprovação faz mesmo a diferença

A pré-aprovação do crédito habitação reduz incerteza. Em vez de escolher um imóvel e só depois perceber se o banco empresta aquele dinheiro, o processo faz-se ao contrário. Primeiro avalia-se a capacidade financeira. Só depois se procura casa.

Este passo é ainda mais relevante quando existe concorrência pelo mesmo imóvel. Um comprador com pré-aprovação demonstra preparação e capacidade financeira. Para o vendedor, é menos risco e menos tempo perdido. Para o banco, é um processo mais simples e rápido.

O que o banco analisa nesta fase

Na pré-aprovação do crédito habitação, o banco faz uma radiografia completa ao perfil financeiro dos futuros titulares do empréstimo. O objetivo é medir o risco do financiamento antes mesmo de existir um imóvel escolhido. Nesta fase, são analisados os rendimentos do agregado, a situação profissional, a estabilidade laboral, a idade, o número de titulares, a composição do agregado familiar e os encargos já existentes.

Outro ponto central é a taxa de esforço. O banco cruza rendimentos líquidos com prestações de créditos em curso, cartões de crédito e outras responsabilidades financeiras. É aqui que entra o histórico bancário, avaliado através do mapa de responsabilidades do Banco de Portugal, que permite confirmar dívidas ativas, montantes potenciais e eventuais situações de incumprimento.

Para esta análise ser rápida e fiável, a documentação tem de estar completa, atualizada e coerente entre si. Qualquer divergência entre IRS, recibos, extratos bancários ou declarações profissionais levanta pedidos de esclarecimento e atrasa a resposta do banco. É por isso que a preparação dos documentos é decisiva logo na fase de pré-aprovação.

Documentos necessários na pré-aprovação do crédito habitação

Transversais (para todos os perfis)

1. Documento de identificação legível e atualizado (Cartão de Cidadão ou Passaporte) não caducado.
2. Declaração de IRS Modelo 3 do último ano.
3. Nota de liquidação de IRS do último ano.
4. Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal.
5. Extratos bancários dos últimos 3 meses de todas as contas relevantes.
6. Extratos dos cartões de crédito do último mês ou extrato corrente.
7. Comprovativo de IBAN e de morada.
8. Declaração de rendimentos ou declaração anual emitida pela entidade patronal, nos casos de comissões ou rendimentos irregulares.
9. Quando existam dois titulares, documentação completa para ambos, espelhando todos os pontos anteriores.

Documentos específicos por perfil (conforme aplicável)

10. Recibos de vencimento dos últimos 3 meses para trabalhadores por conta de outrem.
11. Declaração de vínculo contratual para trabalhadores por conta de outrem.
12. Recibos verdes dos últimos 6 meses e declaração de início de atividade para trabalhadores independentes.

Ter esta lista preparada e revista antes de avançar com o pedido é um dos fatores que mais contribui para acelerar a pré-aprovação do crédito habitação e evitar pedidos adicionais por parte do banco.

Os três documentos que mais atrasam a resposta (e como evitar bloqueios)

Há três documentos que estão na origem da maioria dos atrasos na pré-aprovação do crédito habitação. Não por serem complexos, mas porque chegam incompletos, desatualizados ou incoerentes. A boa notícia é que todos estes problemas são fáceis de evitar com alguma preparação.

Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal

Muitos pedidos chegam sem o Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal ou com versões antigas. O banco exige sempre a informação mais recente, porque é este mapa que mostra todos os créditos em que o cliente é devedor ou fiador.

O documento pode ser descarregado diretamente no site do Banco de Portugal, através da Central de Responsabilidades de Crédito, com autenticação no Portal das Finanças. O ideal é emitir o mapa no próprio mês do pedido e anexar o ficheiro completo em PDF.

Extratos bancários incompletos

O segundo ponto crítico são os extratos bancários incompletos. É frequente faltar uma conta “esquecida”, um período cortado ou extratos sem identificação clara do titular. Para evitar atrasos, os extratos devem ser exportados em PDF, com o nome do titular e o IBAN visíveis, e cobrir três meses completos.

Devem ainda incluir todos os movimentos relevantes, como salários, depósitos, transferências recorrentes e pagamentos de créditos. Extratos parciais ou capturas de ecrã são, regra geral, recusados.

Declaração de vínculo contratual/Declaração de início de atividade inconsistente com IRS/recibos

O terceiro documento problemático é a declaração de vínculo contratual ou a declaração de início de atividade quando não está alinhada com o IRS ou com os recibos apresentados. Nos trabalhadores por conta de outrem, a declaração deve estar datada, assinada e identificar claramente o tipo de contrato e a antiguidade.

Nos trabalhadores independentes, além da declaração de início de atividade e dos recibos verdes, o banco pode pedir comprovativos adicionais, como informação da Autoridade Tributária ou da Segurança Social, e, em alguns casos, elementos da IES. Qualquer incoerência entre estes documentos levanta alertas e trava a análise.

Garantir que estes três pontos estão corretos, atualizados e consistentes entre si é meio caminho andado para acelerar a pré-aprovação do crédito habitação e evitar semanas de trocas de emails com o banco.

Dicas práticas para acelerar a pré-aprovação do crédito habitação

Organização é a palavra-chave. Reunir documentos atualizados. Garantir que os dados coincidem entre si. Antecipar dúvidas do banco.

Outra dica essencial é simular cenários. Avaliar a taxa de esforço com diferentes prazos e valores. Reduzir encargos antes de pedir a pré-aprovação do crédito habitação pode melhorar significativamente o resultado.

Dos primeiros papéis à escritura: Os documentos por fase

Três fases, três conjuntos de documentos

O pedido de crédito habitação não termina na pré-aprovação. Há três fases distintas. Pré-aprovação. Aprovação final. Escritura. Cada uma exige documentação própria.

Na primeira fase, o foco é o cliente. Na segunda, o imóvel entra na equação. Na terceira, tudo tem de estar validado para o contrato definitivo. Conhecer esta lógica evita surpresas e acelera o processo.

Fase 1: Documentos para a pré-aprovação do crédito habitação

Nesta fase, o banco analisa apenas a situação financeira dos proponentes. Os documentos mais comuns incluem:

• Identificação (CC/Passaporte);
• Última declaração de IRS + Nota de liquidação;
• Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal; 
• Extratos bancários (3 meses) + extratos cartões de crédito;
• Comprovativo de IBAN e morada. 

• Perfil “conta de outrem”: Recibos de vencimento (3 meses) + Declaração de vínculo. 
• Perfil “independente”: Recibos verdes (6 meses) + Declaração de início de atividade (+ IES/AT/SS quando solicitado). 

Quanto mais clara for a fotografia financeira, mais rápida é a resposta.

Fase 2: Documentos para a aprovação final

Aqui entra o imóvel. O banco avalia se o bem que vai servir de garantia tem valor suficiente. São pedidos documentos como:

• Avaliação do imóvel e plantas; 
• Caderneta predial urbana;
• Certidão do registo predial;
• Licença de utilização:
• Certificado energético;
• Certidão de não dívida do condomínio. 

É também nesta fase que se confirma o montante final do empréstimo e as condições contratuais. Qualquer falha documental pode travar o processo durante semanas.

Fase 3 – Documentos até ao dia da escritura

Nesta fase final, o banco apenas avança para a marcação da escritura quando todo o dossiê está completo e validado. É exigida identificação atualizada de todas as partes envolvidas, incluindo compradores, vendedores e fiadores, quando existam. Qualquer documento caducado ou em falta pode obrigar a adiar o agendamento.

A documentação do imóvel já terá sido analisada e confirmada na fase anterior, mas é novamente cruzada para garantir que não houve alterações entretanto. O banco só autoriza a escritura quando todos os elementos estão conformes e sem pendências.

Nesta fase, os atrasos têm impacto direto no negócio. Podem implicar o reagendamento da escritura, custos adicionais e perda de prazos acordados entre as partes.

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Pré-aprovação não é garantia, mas é meio caminho andado

A pré-aprovação do crédito habitação não substitui a aprovação final. Mudanças na situação financeira, no imóvel ou nas condições de mercado podem alterar decisões.

Ainda assim, continua a ser uma das ferramentas mais importantes para quem quer comprar casa com segurança. Reduz riscos. Dá clareza. E poupa tempo num processo que já é, por si, exigente.

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