A 1 de março, o preço médio das casas anunciadas para venda em Portugal era de 3.693 euros por metro quadrado (m²), segundo os dados mais recentes do Observatório Imobiliário em Portugal. Por trás deste valor médio estão diferenças profundas entre regiões, tipologias e condições de acesso à habitação.

Realizado pelo Doutor Finanças, o Observatório traça um retrato detalhado do mercado da habitação, cruzando dados de anúncios imobiliários online com estatísticas oficiais. A análise abrange preços de venda e arrendamento, oferta disponível, tipologias e um índice de acessibilidade que mede o esforço financeiro necessário para comprar casa em cada distrito.

A leitura global confirma um mercado marcado por fortes assimetrias territoriais, com diferenças significativas não só nos preços por metro quadrado, mas também na relação entre rendimentos e custos da habitação. Em alguns distritos, o esforço exigido às famílias é várias vezes superior ao registado nas zonas mais acessíveis do país.

Diferenças territoriais marcam os preços de venda de casas

Em março, os dados do Observatório Imobiliário mostram que as diferenças territoriais continuam a marcar o comportamento dos preços, com variações significativas entre distritos e municípios. Nos distritos com maior pressão urbana e turística, os preços continuam bem acima da média de 3.693 euros/m². Lisboa mantém‑se como o distrito mais caro, com um valor médio por m² de 5.796 euros, seguida por Faro (4.804 euros/m²) e pela Região Autónoma da Madeira (4.333 euros/m²), onde os preços também se situam claramente acima do referencial nacional.

No extremo oposto, os distritos do interior apresentam valores médios substancialmente mais baixos. Guarda (739 euros/m²), Bragança (943 euros/m²) e Castelo Branco (981 euros/m²) continuam a ser os territórios mais acessíveis em termos de preço de venda, com valores várias vezes inferiores aos registados nas zonas mais caras do país.

T1 têm o maior valor por metro quadrado e T0 o menor

Quando se analisam as diferentes tipologias, verifica-se que a mais cara são os T1, com um valor médio de 4.470 euros/m². Seguem-se os T2 (3.955 euros/m²), os T4 (3.782 euros/m²), os T5 ou superiores (3.544 euros/m²) e os T3 (3.461 euros/m²). Os T0 apresentam o valor médio mais baixo: 3.272 euros/m².

Em todas as tipologias, o líder claro dos preços é o distrito de Lisboa, com valores muito acima da média nacional. O recorde é o valor nos T1 (6.737 euros/m²), seguido pelos T0 (6.137 euros/m²), sinalizando a forte procura por habitação de menor dimensão na região. Madeira, Faro, Setúbal e Porto vão-se revezando nos lugares seguintes, consoante a tipologia.

A amplitude entre distritos é particularmente gritante nos T1 e, sobretudo, nos T0, onde a média em Lisboa é quase 22 vezes superior à da Guarda (281 euros/m²). Este distrito apresenta, aliás, os valores mais baixos em todas as tipologias.

Arrendar casa em Lisboa custa quatro vezes mais do que em Vila Real

No que respeita ao arrendamento, o valor médio nacional em março situou-se nos 16,45 euros/m². Tal como no mercado de venda, este valor nacional resulta de realidades muito distintas entre distritos, refletindo níveis de pressão muito diferentes no acesso à habitação.

À escala distrital, Lisboa destaca‑se de forma clara como o mercado de arrendamento mais caro do país, sendo mesmo o único distrito com valores médios acima da média nacional, com rendas a rondar os 20,67 euros/m². Faro (16,37 euros/m²) e a Região Autónoma da Madeira (15,97 euros/m²) surgem logo a seguir, com valores elevados, ainda que já abaixo dos registados na capital, confirmando a pressão sentida em zonas com forte procura turística e oferta limitada.

No extremo oposto, os distritos do interior concentram os preços de arrendamento mais baixos. Vila Real (5,20 euros/m²) e Viseu (5,26 euros/m²) apresentam valores médios significativamente inferiores, com rendas que não ultrapassam os 6 euros/m² – ou seja, valores praticamente quatro vezes inferiores àqueles que são praticados em Lisboa.

Comprar casa na Madeira só com salário bem acima da média

Mais do que o nível absoluto dos preços, o relatório de março do Observatório Imobiliário mostra que a acessibilidade da habitação continua a ser um dos principais desafios do mercado residencial em Portugal. Em média, um casal com salário médio precisa de afetar cerca de 53% do seu rendimento líquido mensal para suportar a prestação associada à compra de um apartamento T2, um valor que ilustra a pressão crescente sobre os orçamentos familiares.

À escala distrital, as diferenças são muito claras. A Região Autónoma da Madeira surge como o território onde comprar casa é mais difícil, com níveis de acessibilidade particularmente baixos quando se cruza o preço da habitação com os rendimentos médios. Por exemplo, a prestação média de um apartamento T2 absorve cerca de 70% do rendimento de um casal. E, se pensarmos numa moradia T3, os dois salários médios para a região não são sequer suficientes para o encargo mensal com a habitação, mesmo que pudessem ser inteiramente dedicados a esta finalidade.

Pelo contrário, distritos como Portalegre ou Bragança apresentam valores significativamente mais favoráveis, refletindo preços mais baixos e uma menor pressão sobre o rendimento das famílias. A prestação de um apartamento T2 custa apenas 14% do salário de um casal em Portalegre ou 16% na Guarda.