Os dados mais recentes demonstram que o mercado residencial português continua a registar um forte crescimento nominal. De acordo com o INE, no 3.º trimestre de 2025, o Índice de Preços da Habitação aumentou 17,7% em termos homólogos, enquanto a variação face ao trimestre anterior foi de 4,1%. Estes números confirmam a persistência de uma pressão significativa sobre os preços das casas em Portugal.
No entanto, a leitura do mercado imobiliário exige ir além do crescimento nominal. Quando se cruzam os preços da habitação com a evolução da inflação, dos rendimentos das famílias e das condições de financiamento, começa a tornar-se visível uma mudança gradual no ritmo do ciclo.
Uma das formas mais relevantes de compreender esta fase é distinguir entre preços nominais e preços reais. Mesmo que o valor das casas continue a subir em termos nominais, se esse crescimento for inferior à inflação, o valor real do ativo está, na prática, a ajustar-se. É aquilo a que muitos economistas chamam uma “correção silenciosa”.
Imagine um cenário simples: se o preço médio das casas aumenta 2% num determinado período, mas a inflação é de 3%, nominalmente houve valorização. Em termos reais, porém, o valor efetivo do ativo diminuiu. Este tipo de ajustamento é relativamente comum em ciclos imobiliários mais maduros. Em vez de quedas abruptas de preços, que historicamente são raras no mercado residencial português, o mercado tende a estabilizar e a absorver gradualmente os excessos acumulados em períodos de crescimento mais acelerado.
Oferta limitada e efeito dos custos de construção
Ao mesmo tempo, existem fatores estruturais que continuam a sustentar os preços. Entre eles destacam-se a oferta limitada em várias zonas do país, os custos de construção ainda elevados e a procura estruturalmente forte nos principais centros urbanos.
Por isso, mais do que antecipar quedas abruptas de preços, o cenário mais plausível poderá passar por um período de crescimentos mais moderados, em que a inflação contribui para reduzir gradualmente os desequilíbrios acumulados.
Num contexto como este, o acesso a dados claros e comparáveis torna-se essencial. Ferramentas como o Observatório do Imobiliário do Doutor Finanças permitem acompanhar estas dinâmicas com maior detalhe, ajudando famílias, investidores e profissionais do setor a tomar decisões mais informadas.
