Quem quer ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias ao investi-las num produto de poupança e investimento deve garantir que o contrato menciona expressamente as regras que constam do código do IRS.
É este o entendimento da Autoridade Tributária, partilhado numa informação vinculativa a 20 de agosto em resposta a um contribuinte que queria saber se um Plano Poupança Reforma (PPR) específico era válido enquanto investimento que isentava do pagamento de IRS as mais-valias imobiliárias.
O que diz a lei sobre o reinvestimento de mais-valias imobiliárias?
Existem várias formas de não pagar imposto sobre as mais-valias imobiliárias na venda de uma habitação própria e permanente. Uma delas é reinvesti-las num dos seguintes produtos:
- Contrato de seguro financeiro do ramo vida;
- Adesão individual a um fundo de pensões aberto;
- Contribuição para o regime público de capitalização;
- Produto Individual de Poupança Pan-Europeu.
Pode fazê-lo quem, na data de venda da casa, esteja em situação de reforma ou tenha, pelo menos 65 anos (também é válido se for o cônjuge ou unido de facto a cumprir estas condições). Além disso, o investimento tem de ser feito no prazo de seis meses após a venda do imóvel.
Por fim, quando o reinvestimento é feito num contrato de seguro financeiro do ramo vida ou na adesão individual a um fundo de pensões aberto, o produto deve:
- Ser mantido pelo período mínimo de 10 anos;
- Proporcionar uma prestação regular periódica cujo montante anual não pode ultrapassar 7,5 % do valor investido.
E são estas últimas duas condições que podem travar a isenção de imposto sobre as mais-valias imobiliárias. É que se o contrato não mencionar explicitamente estas condições, o vendedor do imóvel terá mesmo de pagar IRS sobre as mais-valias.
Finanças analisaram condições de um PPR e chumbaram isenção
No caso partilhado pela Autoridade Tributária (AT), o contribuinte que colocou a questão enviou também a ficha informativa de um PPR constituído sob a forma de um seguro de vida. O objetivo era saber se, investindo nesse PPR, podia beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias imobiliárias.
Depois da análise, as Finanças consideraram que o produto em questão “ou contém cláusulas muito abrangentes que não contemplam estas condições específicas, ou aquelas que prevê mais especificamente são expressamente configuradas para cumprir as condições legais do regime fiscal dos PPR, e não do regime de exclusão de tributação”.
Incumprimento da regra dos 10 anos
O contrato do PPR analisado prevê que “os reembolsos não periódicos, totais ou parciais, estarão sujeitos, nos primeiros cinco anos de vigência, à aplicação de uma comissão de reembolso máxima de 0,5% sobre o respetivo valor reembolsado”.
Para a AT, isto vai contra as regras da isenção de mais-valias imobiliárias, que não admitem reembolsos totais antes do período mínimo de 10 anos.
Incumprimento da regra do montante máximo de 7,5% por ano
Mais à frente, as condições deste produto permitem que o investidor suspenda e retome o recebimento de prestações periódicas, aumente o valor desses reembolsos, e faça reembolsos não periódicos com o valor mínimo de 500 euros.
Mais uma vez, as Finanças entendem que tais condições chocam de frente com a legislação relativa à isenção de IRS sobre as mais-valias. Isto porque, além de admitirem a suspensão das prestações, permitem aumentar o valor dessas prestações sem estabelecer qualquer limite. Para que a isenção fosse possível, o teto deveria ser de 7,5% do montante investido, por ano civil.
Por exemplo, se tivesse investido 300 mil euros, podia receber até 22.500 euros por ano, ou seja, 1.875 euros por mês.
Referência à legislação não chega: É preciso incorporá-la no contrato
O contrato de PPR analisado alerta para o facto de que a suspensão e retoma das prestações periódicas, bem como o aumento do valor dos reembolsos e a execução de reembolsos periódicos “podem colocar em causa a respetiva elegibilidade para a isenção na tributação das mais-valias imobiliárias”.
Uma referência que, no entender da AT, é insuficiente. “Entende-se que para o produto ser elegível para efeito de reinvestimento de mais valias deve prever expressamente nas suas cláusulas gerais ou especiais quais as condições específicas pelas quais o produto se rege e estas têm de estar, desde logo, em conformidade com as condições legais impostas aos produtos financeiros elegíveis para efeitos de exclusão de tributação à luz” do Código do IRS.
Por isso, se estiver a pensar reinvestir o valor da venda de uma habitação própria e permanente e quiser beneficiar da isenção de IRS sobre as mais-valias, deve garantir que o contrato do produto prevê expressamente as condições necessárias.
Leia ainda: Isenção de mais-valias a partir dos 65: O que precisa de saber
Perguntas frequentes
A mais-valia imobiliária corresponde ao lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição (ajustado com certas despesas e coeficientes de desvalorização monetária).
Exemplo: Se comprou um apartamento por 100.000 euros e o vendeu por 150.000 euros, a mais-valia é de 50.000 euros (sujeita a ajustes).
De realçar que para o cálculo das mais-valias são considerados vários fatores, como o ano em que foi comprado e despesas que possam ter sido assumidas com o imóvel vendido.
O imposto aplica-se quando há lucro na venda de imóveis. No IRS, as mais-valias são tributadas se:
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O imóvel vendido não for habitação própria e permanente, ou
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Não reinvestir o valor da venda noutro imóvel para habitação própria, dentro do prazo legal
50% do lucro apurado é sujeito a IRS, englobado com os restantes rendimentos (no caso de ser residente fiscal em Portugal).
Sim, desde que:
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O imóvel tenha sido adquirido antes de 01/01/1989
Ou
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O imóvel vendido seja uma habitação própria e permanente (HPP) e houver reinvestimento numa habitação própria e permanente (até 24 meses antes da venda ou até 36 meses depois da venda).
De realçar que para uma isenção total, tem de haver reinvestimento do total do valor da venda, sendo que parte do valor pode ser usado para a amortização do crédito habitação associado ao imóvel vendido.
Além destas isenções pode ter acesso à isenção de mais-valias se estiver reformado ou, tendo mais de 65 anos, reinvestir o valor da venda num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização. Atenção que, neste caso, pode vender uma casa, investir na compra de outra casa e ainda reinvestir o restante valor num dos produtos acima identificados.
No caso de venda de uma segunda habitação ou terreno, não há lugar à isenção de mais-valias.
Podem ser consideradas despesas com:
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Obras de valorização realizadas nos 12 anos que antecederam a venda. De realçar que tem de haver faturas que comprovem os encargos.
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A aquisição, nomeadamente o IMT, o imposto do selo pago na compra, registo predial, certidão permanente ou caderneta predial, escritura e comissão paga a imobiliária na compra do imóvel vendido.
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A venda, nomeadamente comissão paga à imobiliárias, certificado energético, encargos com escritura ou honorários pagos a um advogado relacionados com o processo de venda.
Independentemente da origem dos encargos, estes têm de estar devidamente documentados através de faturas com o NIF do vendedor.
As mais-valias imobiliárias têm de ser declaradas através do Anexo G da declaração de IRS. Se for um imóvel comprado antes de 1989 deve preencher o Anexo G1, que é onde são declaradas as transações isentas.
É no anexo G que identifica o imóvel vendido, o valor de compra e de venda, bem como as despesas e o reinvestimento.
Para poder beneficiar da isenção do pagamento de impostos sobre mais-valias terá de preencher o quadro 5 do Anexo G da sua declaração de IRS.
