O reinvestimento de mais-valias na compra de nova habitação própria e permanente passa a ter uma nova salvaguarda fiscal. Quando a aquisição ou construção da nova casa fica comprometida por um motivo que não é imputável ao contribuinte e o caso segue para tribunal, o prazo legal para reinvestir pode ficar suspenso.
A alteração consta do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que mexe no artigo 10.º do Código do IRS. Na prática, a nova regra pretende evitar que um contribuinte perca a exclusão de tributação das mais-valias apenas porque o processo de compra da nova casa ficou bloqueado por uma ação judicial.
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O que muda no reinvestimento de mais-valias?
Até aqui, quem vendia a sua habitação própria e permanente tinha de reinvestir o valor da venda numa nova habitação própria e permanente dentro dos prazos previstos no Código do IRS. A regra geral mantém-se: o reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda. A novidade aplica-se aos casos em que o reinvestimento não avança devido a um facto superveniente, isto é, uma situação inesperada, posterior ao negócio e sem responsabilidade do contribuinte. Nesses casos, se houver uma ação judicial relacionada com o incumprimento do contrato, o prazo pode ficar suspenso.
Quando é que a ação judicial suspende o prazo?
A suspensão não é automática. O n.º 27 do artigo 10.º do Código do IRS exige três condições cumulativas.
O contribuinte tem de ter celebrado, dentro do prazo legal, um contrato de compra e venda, um contrato-promessa de compra e venda ou um contrato de empreitada para construir a nova habitação própria e permanente.
Além disso, o incumprimento desse contrato tem de dar origem a uma ação judicial e a situação deve ser comunicada à Autoridade Tributária na declaração de IRS relativa ao ano em que terminaria o prazo de 36 meses após a venda da casa.
Condição | O que significa |
Contrato dentro do prazo | CPCV, compra e venda ou empreitada para nova habitação própria e permanente |
Incumprimento em tribunal | O problema tem de originar uma ação judicial |
Comunicação à AT | A situação deve ser declarada no IRS do ano em que terminaria o prazo de 36 meses |
O prazo fica suspenso durante quanto tempo?
Segundo o n.º 28 do artigo 10.º, o prazo de reinvestimento fica suspenso desde o momento em que a ação judicial é interposta até à extinção da instância judicial. Isto significa que o tempo em que o processo decorre em tribunal deixa de contar para o prazo de reinvestimento.
Imagine que vendeu a sua casa e assinou um CPCV para comprar outra. O vendedor não cumpre o contrato e o caso segue para tribunal. Com a nova regra, o prazo para reinvestir fica parado enquanto decorre a ação, desde que estejam cumpridos os restantes requisitos legais.
Se ganhar em tribunal, tem 12 meses para reinvestir
A lei também define o que acontece depois de terminar a ação judicial. Se a decisão for favorável ao contribuinte, o reinvestimento deve ser concretizado até ao final dos 12 meses seguintes ao trânsito em julgado da decisão.
Se o reinvestimento não for feito, ou se for feito apenas em parte, a mais-valia passa a ser tributada no ano em que termina esse prazo de 12 meses. A tributação incide sobre a parte do valor que não foi reinvestida.
E se a decisão não for favorável?
Nos casos em que a decisão judicial não seja favorável ao contribuinte, ou quando a situação não se enquadre nas regras previstas para a decisão favorável, o ganho é tributado no ano em que a instância judicial se extingue. Se o prazo normal de reinvestimento terminar depois dessa data, conta esse prazo posterior.
Além do imposto sobre a mais-valia não reinvestida, podem acrescer juros compensatórios, nos termos do artigo 35.º da Lei Geral Tributária. Estes juros contam desde o ano em que a mais-valia foi realizada.
Exemplo prático para perceber a nova regra
Um contribuinte vende a sua habitação própria e permanente e pretende usar o valor da venda para comprar outra casa. Dentro do prazo legal, assina um CPCV. No entanto, o vendedor não cumpre o contrato e o contribuinte é obrigado a avançar com uma ação judicial.
Se comunicar esta situação à AT no IRS correspondente ao fim do prazo legal, a contagem do reinvestimento fica suspensa enquanto o processo estiver em tribunal. Caso a decisão seja favorável, terá depois 12 meses para concluir a compra da nova habitação.
O que deve guardar e comunicar à AT?
Quem recorrer a este mecanismo deve manter organizada toda a documentação relacionada com o processo. Além disso, a comunicação à Autoridade Tributária tem de ser feita no IRS do ano em que terminaria o prazo de 36 meses após a venda da casa.
Checklist do que deve guardar e comunicar:
- Contrato-promessa de compra e venda, escritura ou contrato de empreitada;
- Comprovativos de pagamentos já efetuados;
- Comunicações trocadas com vendedor, construtor ou promotor;
- Documentos que provem o incumprimento do contrato;
- Comprovativo da ação judicial interposta;
- Elementos que demonstrem que o atraso ou incumprimento não é imputável ao contribuinte;
- Comunicação da situação na declaração de IRS correspondente ao fim do prazo legal de reinvestimento.
Sem esta comunicação à AT, a suspensão do prazo pode não produzir efeitos.
Uma proteção para atrasos que o contribuinte não controla
A nova regra não altera os prazos gerais do reinvestimento de mais-valias, mas cria uma proteção para situações em que o contribuinte já iniciou o processo de compra ou construção da nova casa e fica impedido de concluir o negócio por incumprimento da outra parte.
Na prática, o Código do IRS passa a reconhecer que um litígio judicial pode impedir o reinvestimento dentro do prazo normal. Para quem vendeu uma casa e depende desse reinvestimento para manter a exclusão de tributação das mais-valias, esta alteração pode fazer uma diferença relevante.
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Perguntas frequentes
Não. A lei não obriga a que o reinvestimento seja feito no mesmo banco onde tinha o crédito anterior. O importante é que o valor obtido com a venda da habitação própria e permanente seja reinvestido numa nova habitação própria e permanente dentro das regras previstas no Código do IRS.
Sim. No entanto, a exclusão de tributação das mais-valias será apenas parcial. Ou seja, a parte do valor que não for reinvestida pode ficar sujeita a IRS, de forma proporcional ao montante não aplicado na nova habitação própria e permanente.
Sim, mas apenas em determinadas situações. O Código do IRS permite que o valor da venda seja reinvestido na construção de uma nova habitação própria e permanente, o que pode incluir a compra de um terreno para construção. Contudo, o contribuinte tem de cumprir os prazos legais de reinvestimento e demonstrar que o terreno se destina efetivamente à construção da futura habitação própria e permanente.
