Crédito habitação: Vale a pena mudar para taxa mista ou taxa fixa? 

Depois de um período de descida das taxas de juro, o crédito habitação voltou a ficar mais caro em 2026, sobretudo para quem tem contratos com taxa variável. Impulsionada pelo aumento das taxas de juro, devido ao conflito no Médio Oriente, a Euribor iniciou uma subida no início do ano, que tem pressionado as prestações da casa. Num crédito de 200 mil euros, por exemplo, a prestação pode aumentar várias dezenas de euros na próxima revisão.

Perante este cenário, quem tem um contrato com taxa variável pode ponderar mudar para taxa mista ou fixa, em nome de maior previsibilidade. Esta tem sido, aliás, a escolha de muitos portugueses. No mês de julho, nos novos contratos e renegociações, a taxa mista atingiu o valor mais alto de sempre, com 85% do total de créditos. Já a taxa fixa mantém os valores historicamente baixos, em torno dos 2,5%.

Mas prescindir da taxa variável não significa, necessariamente, pagar menos. A mudança pode reduzir a prestação, mantê-la próxima do valor atual ou aumentá-la, dependendo das condições propostas. Por isso mesmo, neste artigo, mostramos o que deve analisar antes de mudar e quanto poderia pagar em cada modalidade.

Euribor acima dos 3% agrava prestações de crédito com taxa variável

A subida da Euribor tem impacto direto nos créditos habitação com taxa variável, uma vez que o valor das prestações é revisto com base na evolução deste indexante. Quando a Euribor sobe, a prestação aumenta, quando desce, a prestação diminui.

No mês de setembro, a Euribor a 12 meses atingiu o valor mais elevado desde junho de 2024 – 3,257% -, enquanto a Euribor a 6 meses, a mais usada atualmente, ficou mais próxima da barreira dos 3% – 2,881%. A Euribor a 3 meses também tem vindo a subir, embora permaneça abaixo desse valor.

Os valores do indexante – a que acresce o spread – vão refletir-se não só nos novos créditos habitação com taxa variável, mas também naqueles cujas prestações vão ser revistas nos próximos meses.

Valor da prestação não aumenta da mesma forma em todos os contratos

A subida da Euribor não se traduz num aumento igual para todos os contratos, nem ocorre ao mesmo tempo. O seu efeito depende do prazo do indexante – 3, 6 ou 12 meses -, do capital em dívida, do tempo que falta para terminar o empréstimo e do spread.

Para perceber qual será o impacto numa determinada prestação, é preciso saber quando esta será revista. Em regra, a prestação é calculada com base na média da Euribor de dois meses antes. Assim, uma prestação paga em novembro tem como referência a média de setembro. A tabela seguinte mostra a evolução da Euribor considerada nas revisões que ocorrerão em outubro, para pagamento em novembro:

Ou seja, o impacto da subida atual da Euribor será diferente consoante o prazo do indexante. Num contrato com Euribor a 3 meses, a última revisão ocorreu em agosto (com a média de junho); com Euribor a 6 meses, em maio (média de março); e, no caso da Euribor a 12 meses, a revisão anterior aconteceu há um ano.

É neste último caso que a diferença face ao valor atual é maior, uma vez que a prestação passa a refletir uma taxa que está bastante acima da que foi considerada na última revisão. Num crédito de 200 mil euros, esta diferença pode traduzir-se num aumento da prestação de várias dezenas de euros, como veremos mais à frente.

Leia ainda: Como é que a Euribor afeta o meu crédito?

Quais as diferenças entre taxa variável, fixa e mista?

A evolução recente da Euribor mostra como os contratos com taxa variável estão expostos à oscilação das taxas de juro. Nas modalidades mista e fixa, essa exposição é menor ou inexistente (no caso da segunda). Veja o que distingue as diferentes modalidades:

• Taxa variável: Resulta da soma da Euribor e do spread. A prestação pode aumentar ou diminuir à medida que o indexante varia, nas datas de revisão previstas no contrato;
• Taxa fixa: A taxa de juro mantém-se inalterada durante todo o período do contrato. A prestação fica, assim, protegida das oscilações das taxas de juro, mas a taxa é normalmente mais elevada do que num contrato com taxa variável;
• Taxa mista: Combina as duas modalidades. O crédito começa com um período de taxa fixa – normalmente de 1, 2 ou 5 anos, podendo ser superior – e depois passa para uma taxa variável. Desta forma, permite ter uma prestação previsível durante os primeiros anos, embora fique exposta à Euribor quando o período com taxa fixa termina.

A principal diferença está na forma como cada modalidade reage à evolução das taxas de juro. Veja, em resumo, o que pode esperar de cada uma:

Taxa variável, mista ou fixa: Quanto pode pagar?

Num cenário de subida dos juros, quem tem um crédito com taxa variável fica mais exposto a uma eventual subida da prestação. Uma das formas de reduzir esta incerteza passa por mudar a modalidade da taxa, optando por uma solução fixa ou mista. A melhor forma de perceber o impacto desta mudança é comparar as prestações com as mesmas condições de crédito.

Para isso, consideremos o seguinte cenário:

Ou seja, após a revisão em outubro, a prestação aumentará 63 euros. A partir deste cenário, simulamos o que aconteceria se o contrato passasse a estar indexado a taxa mista ou taxa fixa.

Crédito passa de taxa variável para taxa mista

O que aconteceria se, em vez de manter a taxa variável, optasse por mudar para uma taxa mista de 2 anos, neste cenário? Para o cálculo, considerámos a média dos créditos com taxa mista intermediados pelo Doutor Finanças:

Neste caso, mudar para taxa mista, evitando a revisão da prestação, resultaria numa mensalidade inferior. Mesmo em relação à prestação atual, há algum potencial de poupança, embora seja menor.

A poupança seria, assim, superior a uma centena de euros por mês em relação à prestação revista. Ao fim de um ano, teria poupado 1.560 euros.

Se, em vez da Euribor a 6 meses, o contrato original estivesse indexado à Euribor a 12 meses, a diferença seria ainda maior. Neste caso, a última revisão ocorreu há cerca de um ano, quando a Euribor estava significativamente abaixo do valor atual.

Contudo, é importante ter em conta que estas diferenças correspondem ao período de taxa fixa. Ao fim dos dois anos, o crédito passa para taxa variável e a prestação volta a depender da evolução da Euribor, podendo aumentar ou diminuir.

Mudar de taxa variável para taxa fixa até ao final do contrato

Alguns consumidores consideram mudar para taxa fixa, não necessariamente para baixar a prestação, mas por uma questão de previsibilidade. Atualmente, os principais bancos com oferta de taxa fixa praticam taxas em torno dos 4,5%, embora alguns ultrapassem a barreira dos 5%. Consideremos um cenário com estes valores:

Caso optasse por mudar para um contrato com taxa fixa, no valor de 4,5%, a prestação não ficaria necessariamente mais baixa:

Neste cenário, a prestação passaria para 1.013 euros, mais 72 euros do que a prestação revista com taxa variável. Ou seja, mudar para uma taxa fixa não permitiria baixar a prestação, pois o consumidor passaria a pagar mais todos os meses. Mas, em troca, passaria a ter uma prestação previsível. Se a Euribor subisse, a prestação fixa não aumentaria; se descesse, também não beneficiaria dessa redução.

Ao escolher uma taxa fixa para os próximos 30 anos, não é possível saber se esta proteção será mais ou menos vantajosa no futuro. A Euribor já esteve em terreno negativo e também já atingiu níveis muito superiores aos atuais. Por isso, a decisão deve ser avaliada com base na sua capacidade financeira para suportar diferentes cenários.

Tenha ainda em conta que, se quiser amortizar parcial ou totalmente um empréstimo com taxa fixa, pagará comissão de amortização no valor de 2% do montante amortizado. Isto significa que, numa amortização de 50.000 euros, por exemplo, esse valor corresponde a 1.000 euros.

E se os juros continuarem a subir?

Em setembro, o BCE voltou a aumentar as taxas de juro, depois de uma primeira subida em junho. Não sendo certo quanto tempo durará o ciclo de subidas, para quem tem crédito habitação com taxa variável, esta incerteza significa que não é possível excluir novos aumentos na prestação. Mas de quanto?

Usemos o mesmo cenário dos exemplos anteriores: um crédito de 200.000 euros, com 30 anos de prazo restante e uma TAN (taxa anual nominal) de 3,1% (Euribor + spread de 1%). Mantendo o capital e o prazo, simulámos o que aconteceria se a taxa de juro do crédito subisse para 4%, 4,5% e 5%.

Neste cenário, uma subida da TAN para 4% faria a prestação passar a barreira dos 1.000 euros e aumentar 159 euros face ao valor inicial. Já se chegasse aos 5%, esse aumento seria de 220 euros mensais.

Estas estimativas permitem perceber o que está em causa quando se compara uma taxa variável com uma taxa mista ou fixa. Numa taxa fixa, a prestação não acompanha estas subidas durante todo o período do contrato. Já numa taxa mista, a proteção existe durante o período inicial de taxa fixa, mas termina quando o crédito passa para a componente variável.

Simule: Simulador Euribor | Veja o impacto nas suas prestações

Tenho um crédito com taxa variável. Posso mudar para taxa mista ou fixa?

Se tem um crédito habitação com taxa variável e acha que pode beneficiar de uma mudança para outro regime, tem, essencialmente, duas opções:

• Renegociar o contrato com o banco atual;
• Transferir o crédito para outra instituição.

Vejamos em que consistem.

Renegociar as condições do contrato com o banco atual

Comece por aqui. Contacte o seu banco e peça uma alteração das condições do seu crédito. Entre os fatores que pode renegociar está o tipo de taxa de juro, que pode passar de variável para, mista, fixa ou vice-versa. Também pode negociar, por exemplo, o spread ou o prazo de reembolso.

Mas as alterações não são automáticas. A renegociação depende da avaliação do banco face à situação financeira e à taxa de esforço do cliente à luz das novas condições. Do lado do banco, há também regras a ter em conta:

• O banco não pode cobrar uma comissão pela renegociação;
• Não pode obrigar o cliente a contratar outros produtos ou serviços financeiros como condição para renegociar o crédito.

Assim, se procura maior previsibilidade na prestação, pode começar por perguntar ao seu banco que condições oferece para passar da taxa variável para uma taxa mista ou fixa.

Transferir o crédito para outro banco

Se as condições propostas pelo seu banco não forem ao encontro do que precisa, pode também avaliar a possibilidade de transferir o crédito habitação para outra instituição. Nesse caso, não deixe de comparar diferentes propostas, tendo em conta:

• A prestação mensal;
• TAN e spread;
• TAEG;
• Prazo de reembolso;
• Duração do período de taxa fixa, no caso de optar por taxa mista;
• Seguros e outros produtos associados;
• Comissões e restantes custos da transferência.

Ao comparar uma proposta de taxa mista ou fixa com o seu crédito atual, lembre-se de que uma TAN mais baixa não se traduz, necessariamente, num crédito mais barato. É importante olhar para o custo global do empréstimo, indicado pela TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) e pelo MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor).

Tenha em atenção que a transferência de crédito pode implicar custos, nomeadamente a comissão de amortização junto do banco de origem que, no caso dos contratos com taxa variável, corresponde a 0,5% do montante total.

Mudar para taxa fixa ou mista nem sempre significa baixar a prestação

Mudar de taxa variável para taxa fixa ou mista não significa necessariamente pagar menos todos os meses. O resultado vai sempre depender das condições do seu crédito atual e da nova proposta.

Mas o objetivo de mudar o tipo de taxa pode não ser, exatamente, reduzir a prestação. Para quem tem o empréstimo da casa com taxa variável, optar por uma taxa fixa ou por um período de taxa fixa numa modalidade mista pode significar aceitar uma prestação semelhante ou até superior para ter maior previsibilidade e ficar menos exposto a uma eventual subida da Euribor.

Antes de mudar, há três perguntas que deve fazer

Mudar o tipo de taxa indexada ao seu crédito habitação pode ajudá-lo a enfrentar a escalada dos juros, mas antes de avançar é importante fazer algumas contas e responder a três perguntas essenciais.

1. Quanto pago hoje e quanto passaria a pagar?

Comece pela comparação mais simples: qual é o valor da prestação atual e quanto pagaria com a nova modalidade?

Esta primeira conta permite perceber o impacto imediato da mudança. No entanto, não deve ser a única. Uma prestação mais baixa nos primeiros anos não significa necessariamente que o crédito ficará mais barato no conjunto do contrato.

2. Durante quanto tempo fico protegido da subida dos juros?

Esta questão é especialmente importante quando pondera uma taxa mista. Durante o período de taxa fixa, a prestação não acompanha as alterações da Euribor. Mas essa proteção tem uma duração definida no contrato. Assim, uma proposta com taxa fixa durante dois anos é bastante diferente de outra que mantenha a taxa fixa durante cinco ou dez anos.

Por isso, ao comparar propostas, verifique:

• A duração do período de taxa fixa;
• A taxa aplicada nesse período;
• A prestação correspondente;
• O spread que será aplicado quando terminar esse período.

Quanto mais curto for o período de taxa fixa, mais cedo o crédito volta a ficar exposto à evolução da Euribor.

3. Quanto vou pagar no total?

A prestação mensal ajuda a perceber o impacto imediato, mas não mostra, por si só, quanto vai custar o crédito no total. Por isso, deve considerar:

• TAEG e MTIC;
• Seguros associados ao crédito;
• Comissões e outros encargos;
• Custos de transferência do crédito;
• Prazo de reembolso.

Além da TAEG, o prazo para pagar a dívida ao banco também merece especial atenção. Se a mudança implicar aumentar o prazo de reembolso, pode conseguir uma prestação mais baixa, mas acabar por pagar mais juros no total.

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