Crédito Habitação

Como pedir um Crédito Habitação para uma HPS

Para poder comprar um habitação própria secundária, pode pedir um crédito habitação. Saiba quais as regras que deve cumprir para obter a sua segunda casa.

Rui Aspas Rui Aspas , 11 Março 2019

Para poder comprar um habitação própria secundária, pode pedir um crédito habitação. Saiba quais as regras que deve cumprir para obter a sua segunda casa.

No mercado do crédito à habitação, existem diversas formas de designar o que se entende por habitação, uma vez que esta assume vertentes diferenciadas tendo em conta os meios e os fins a que se destina.

No entanto, as designações mais comuns, são as referentes à HPP (Habitação Própria Permanente) que se destina a ser utilizada pelo proprietário/a e o seu agregado familiar em regime de permanência, focalizando aí a estabilidade do seu núcleo familiar e a HPS (Habitação Própria Secundária), que diz respeito à habitação que não sendo de utilização principal e permanente, é utilizada para fins ocasionais, como por exemplo, casa de férias.

Quer para comprar uma casa própria ou uma casa de férias, pode recorrer ao crédito à habitação

bacia de cozinha com planta e janela com vista para o mar

O crédito habitação pode ser feito a uma entidade bancária, que vai avaliar todas as condições estabelecidas na Lei (emprego estável, rendimentos que suportem e garantam o cumprimento das prestações mensais, idoneidade, mapa de responsabilidades do Banco de Portugal sem qualquer menção a possíveis dívidas ou penhoras, taxa de esforço), para que o mesmo seja atribuído sem que daí decorram quaisquer eventualidades.

Saiba também que caso pretenda obter um novo crédito para a aquisição de uma nova habitação, destinado-a para secundária, não é obrigatório que o pedido e simulação de crédito seja efetuado no banco onde tem domiciliado o seu ordenado e o crédito habitação da habitação própria e permanente. Claro está que, se optar por contratar no seu banco e não em outro, poderá beneficiar de um spread mais atractivo fruto da relação de confiança estabelecida.

Ainda assim, pode simular o pedido de crédito em várias entidades bancárias para ter termo de comparação relativamente a taxas de esforço, TAEG, Spreads, qual o valor da prestação mensal.

De entre as modalidades de crédito disponíveis, destacam-se duas: crédito com modalidade de taxa fixa ou Crédito com modalidade de taxa variável .

Alguns bancos dispõem dentro destas modalidades principais, outros produtos como por exemplo taxas variáveis com prestação mista ou taxas fixas com prestação mista que podem no final fazer a diferença no valor a pagar mensalmente. As modalidades de crédito escolhidas variam sempre de pessoa para pessoa e da salvaguarda existente em caso de incumprimento.

Tenha em atenção ao montante de financiamento para o crédito de uma HPS, que é de 70%

Contrariamente ao crédito habitação destinado para aquisição da habitação própria e permanente, o montante do crédito para financiar a compra de outro imóvel destinado a ser casa secundária, não pode ser superior a 70 % em relação ao financiamento concedido e prazo de garantia estabelecido.

Em relação aos montantes mínimos para concessão de crédito, estes variam de banco para banco mas tenha em consideração que em alguns casos, o facto de beneficiar de um spread generoso na habitação própria e permanente pode inflacionar o spread a calcular para a habitação própria secundária.

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Assim, o seu spread para um segundo crédito habitação pode ser superior.

Este spread pode ser superior ao spread do seu crédito habitação da primeira casa, pelo que deve comparar estes valores.

Isto acontece porque, como a aquisição de uma habitação própria secundária geralmente não é destinada para os mesmos fins da habitação própria permanente, o risco do proprietário não cumprir assume um risco mais elevado, pois a dependência da casa muda uma vez que o fim destinado não é para habitação do agregado familiar de forma estável.

E caso o imóvel sofra uma desvalorização financeira, por exemplo em consequências de crises económicas, o proprietário não se coíbe, nem tem nenhum impedimento de entregar a casa ao banco como forma de saldar a dívida. Como tal, o banco assegura com a medida de aumento no spread do segundo crédito concedido, que o pagamento seja cumprido atuando neste caso como garantia mútua.

Não deve ser confundida a casa de férias com uma casa para fins de alojamento local.

alojamento local com janela cadeira e mesa de madeira

Normalmente a compra de uma segunda habitação tem como destino ser a casa de férias da família; porém em alguns casos, a mesma é aproveitada como fonte de renda adicional aproveitando o “boom” do turismo para a transformação em alojamento local, ou servindo o mercado de arrendamento para alugueres temporários (estudantes por exemplo).

Se é para estes fins, deverá fazer um financiamento para uma HPA (habitação própria para arrendamento), pois é este que permite o arrendamento.

Em ambos os casos, a aquisição de uma segunda habitação pode e deve ser vista como um investimento a longo prazo, com vista a rentabilizar o capital investido. Para tal importa ter em linha de conta algumas dicas:

  • O tipo de imóvel a adquirir;
  • A localização;
  • A zona envolvente;
  • Acessibilidades ao imóvel;
  • Serviços e comércio nas proximidades.

Convém ter também em atenção e perceber se na zona onde pretende comprar a segunda habitação própria e secundária, existe alguma alteração recente ao projecto urbanístico que pode valorizar o imóvel no futuro (construção de um novo centro comercial, investimento em oferta cultural, entre outros).

Este tipo de informação pode assumir uma forte preponderância na medida em que quando, e se decidir, vender este segundo imóvel, o preço de venda tenha em conta todas estas alterações de valorização do imóvel.

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Taxa de esforço para um crédito habitação de casa de férias

É com base nos rendimentos que se encontram nestes documentos, que os bancos vão calcular a sua taxa de esforço e decidir se lhe concedem o crédito ou não. Desde a crise financeira de 2008, que os bancos estão muito mais criteriosos na concessão de crédito, em particular o crédito habitação, e como tal necessitam de dados fiáveis, que resumam o histórico dos seus clientes, percebendo se o encargo para o cliente terá um grande impacto ao nível do seu orçamento familiar.

Indo mais fundo sobre o que é a taxa de esforço e de que forma ela é determinante para a concessão do crédito para habitação seja ela própria ou secundária, ela não é nada mais do que o cálculo da percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada ao pagamento das prestações dos créditos contraídos ou a contrair.

Diz respeito ao montante com que se fica disponível para fazer face às despesas do dia a dia. Por norma esta não deve ser superior a 30% do valor total dos rendimentos do agregado familiar, isto é, um terço.

No crédito habitação para casa de férias, como há um maior risco para o credor, esta taxa de esforço sobe para valores a rondar os 40% ou 50%. Se por acaso o valor da taxa de esforço no seu banco for elevada, considere a hipótese de transferência de crédito.

Em resumo, mesmo que tenha um crédito de habitação a decorrer, é possível contratar outro diferenciado para a constituição de uma habitação própria secundária. Deve por isso calcular a sua taxa de esforço para o segundo empréstimo, perceber qual o rácio de financiamento, as suas capacidades financeiras para ter este segundo imóvel e de que forma o deverá rentabilizar no longo prazo.

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