A compra para revenda é um dos negócios possíveis no mercado imobiliário. Seja em nome próprio ou como empresa, quem se dedica a esta atividade pode beneficiar de isenção de Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Em outubro de 2023, o programa Mais Habitação encurtou o prazo de revenda para um ano, em vez dos três que se aplicavam até aí.

Explicamos o que é preciso fazer para beneficiar da isenção de IMT na compra de imóveis para revenda.

Quem pode beneficiar da isenção de IMT?

A isenção de IMT na compra e revenda de imóveis é válida tanto para pessoas como para empresas.

Quando se trata de uma pessoa singular, é preciso preencher e entregar a Declaração de Início de Atividade no Portal das Finanças.

Já as empresas devem apresentar a Declaração de Inscrição. Têm 90 dias para fazê-lo após a inscrição no Registo Nacional de Pessoas Coletivas ou 15 dias a partir da data de apresentação a registo na Conservatória do Registo Comercial.

Quem se dedicar a esta atividade deve escolher o CAE 68110, usado para a compra e venda de bens imobiliários.

O que é preciso fazer para não pagar IMT na compra e revenda?

Em primeiro lugar, tem de mencionar na escritura que o imóvel que está a ser comprado tem como destino a revenda. Depois, há duas hipóteses: ou beneficia da isenção imediatamente ou paga o imposto e pede o reembolso quando vender a casa.

Isenção imediata

Para poder beneficiar da isenção imediatamente no momento da compra tem de comprovar que se dedica habitualmente à revenda de imóveis. Para tal, precisa de pedir uma certidão no Portal das Finanças na qual conste que revendeu imóveis comprados com esse fim nos dois anos anteriores.

Isenção por reembolso

Neste caso, paga o IMT no momento da compra. Após vender o imóvel, tem de apresentar um requerimento às Finanças a pedir o reembolso do imposto que pagou. Para comprovar a venda dentro das condições, tem de entregar também um comprovativo da transação.

Qual o prazo para revender e não pagar IMT?

Quem comprou imóveis a partir do dia 7 de outubro de 2023 tem um ano para revender. Esta foi a data de entrada em vigor do programa Mais Habitação, que introduziu várias alterações legislativas e reduziu o prazo de revenda de imóveis comprados com essa finalidade.

Até então, o prazo de revenda era de três anos e esse limite mantém-se para quem comprou imóveis até 6 de outubro de 2023.

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O que faz perder o direito à isenção?

Quem não revender no prazo de um ano (ou três se tiver comprado até 6 de outubro e 2023) ou quem revender para nova revenda perde o direito à isenção de IMT.

O mesmo acontece quando o proprietário dá ao imóvel um destino diferente daquele em que se baseou o benefício. De acordo com o Código do IMT, é considerado destino diferente “a conclusão de obras, de edificação ou de melhoramento, ou outras alterações que possam determinar variação do seu valor patrimonial tributário”.

Os revendedores que ainda não tivessem pagado o IMT têm de liquidar o imposto devido, ao qual acrescem juros compensatórios contados dia a dia.

Perda da isenção: Um caso real

Em julho de 2025, a Autoridade Tributária (AT) partilhou uma informação vinculativa em que explicou a perda da isenção de IMT após o proprietário mudar a constituição do imóvel de propriedade total para propriedade horizontal.

O imóvel comprado por 800 mil euros obrigou ao pagamento de IMT (para posterior reembolso) num valor a rondar os 48 mil euros. Após passar o imóvel para propriedade horizontal, o objetivo era vender as frações autonómas que daí resultassem.

Nesta caso, as alterações mexeram com a permilagem de cada fração, o que levou a uma alteração do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel. É que a constituição da propriedade horizontal não se limitou “a replicar com exatidão a realidade preexistente”, explica o Fisco.

Ou seja, havendo alteração do VPT, considera-se que o proprietário deu ao imóvel um destino diferente, pelo que perdeu o direito à isenção.

No caso partilhado pela AT, o revendedor não teve de pagar juros compensatórios, uma vez que já tinha pagado o imposto no momento da compra.

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