A locação financeira imobiliária – tradicionalmente designada por leasing – continua a ser um dos instrumentos mais utilizados no financiamento empresarial de imóveis destinados à atividade económica. Apesar de frequentemente ser analisado apenas como uma modalidade de crédito, o leasing apresenta uma estrutura jurídica muito própria, situada entre a locação, o financiamento bancário e a promessa futura de transmissão da propriedade.
Regulado pelo Decreto-Lei n.º 149/95, o contrato de locação financeira permite que uma instituição de crédito adquira determinado imóvel indicado pelo cliente e lhe ceda o respetivo gozo mediante o pagamento de rendas periódicas, conferindo-lhe ainda a possibilidade de adquirir o imóvel no final do contrato mediante pagamento do chamado valor residual.
Na prática, o leasing imobiliário tornou-se particularmente atrativo para empresas que pretendem adquirir instalações industriais, escritórios, armazéns ou estabelecimentos comerciais sem recorrer diretamente à compra financiada através de mútuo hipotecário tradicional.
A natureza híbrida do leasing
A doutrina portuguesa tem sido relativamente consensual ao afirmar que a locação financeira não corresponde a uma mera locação civil prevista no artigo 1022.º do Código Civil.
Com efeito, no arrendamento clássico o objetivo principal reside na cedência temporária do gozo do bem. Já no leasing, toda a operação económica aponta para a futura aquisição do imóvel pelo locatário.
Também não estamos perante uma compra e venda a prestações com reserva de propriedade, uma vez que o locatário não fica juridicamente obrigado a comprar o imóvel no final do contrato. Existe apenas uma opção de compra.
Por essa razão, a jurisprudência e grande parte da doutrina qualificam o leasing como um contrato misto ou atípico, integrando simultaneamente elementos de:
- locação;
- financiamento;
- promessa unilateral de venda.
A propriedade do imóvel permanece na esfera jurídica do banco durante toda a execução contratual, funcionando como uma verdadeira garantia real indireta do financiamento concedido.
A grande vantagem: A eficiência fiscal
A principal razão para a expansão do leasing imobiliário em Portugal foi, durante muitos anos, a sua eficiência fiscal.
Numa aquisição imobiliária tradicional, a empresa adquirente suporta imediatamente:
- IMT;
- Imposto do Selo;
- encargos financeiros associados ao crédito hipotecário.
No leasing, porém, o imóvel é adquirido pela instituição financeira, sendo posteriormente cedido ao locatário mediante rendas.
Isto permite diferir parte significativa da carga fiscal associada à operação.
IMT e valor residual
Uma das características mais relevantes reside no facto de o IMT apenas ser liquidado integralmente no momento do exercício da opção de compra.
E mais importante ainda: o imposto incide normalmente sobre o valor residual estipulado no contrato e não sobre o valor global inicial do imóvel.
Na prática, um imóvel com valor de aquisição de 1 milhão de euros poderá gerar tributação final apenas sobre um valor residual contratualmente fixado em 20 mil ou 30 mil euros.
Este mecanismo transformou o leasing imobiliário num instrumento particularmente eficiente de planeamento financeiro e fiscal para empresas.
Dedução fiscal das rendas
Outro aspeto decisivo prende-se com o tratamento contabilístico e fiscal das rendas pagas pelo locatário.
As rendas incluem:
- amortização financeira;
- remuneração do capital;
- encargos associados ao financiamento.
Em termos de IRC, parte significativa desses montantes pode ser reconhecida como gasto fiscalmente dedutível, permitindo uma recuperação fiscal do investimento mais rápida do que na aquisição direta do imóvel.
O incumprimento do locatário
É, contudo, no momento do incumprimento que surgem os maiores problemas jurídicos.
O artigo 17.º do Decreto-Lei n.º 149/95 permite ao locador resolver o contrato em caso de mora do locatário.
Ao contrário do mútuo hipotecário tradicional, o banco não necessita de instaurar uma longa execução hipotecária para recuperar o imóvel. Como já é proprietário do bem, basta-lhe resolver o contrato e exigir a restituição do imóvel.
Na prática, esta solução confere ao locador uma posição particularmente forte.
O locatário perde:
- o gozo do imóvel;
- as rendas já pagas;
- a possibilidade futura de aquisição.
Em muitos casos, sobretudo quando o incumprimento ocorre numa fase avançada do contrato, o resultado económico pode revelar-se extremamente gravoso para a empresa locatária.
O problema das cláusulas penais
Durante anos, os contratos de leasing passaram a incluir cláusulas penais muito severas.
Era frequente prever-se que, em caso de resolução por incumprimento, o locatário ficaria obrigado:
- à devolução imediata do imóvel;
- ao pagamento das rendas vencidas;
- ao pagamento das rendas vincendas;
- ao pagamento do valor residual.
Ou seja, o banco recuperava simultaneamente o imóvel e praticamente a totalidade do valor económico do contrato.
Esta prática originou intenso litígio judicial.
A posição do Supremo Tribunal de Justiça
A controvérsia acabou por ser estabilizada pelo Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 7/2009 do Supremo Tribunal de Justiça.
O STJ admitiu a validade de cláusulas penais destinadas a proteger o interesse económico do locador, mas estabeleceu um limite essencial: o banco não pode obter um enriquecimento injustificado.
Segundo o Supremo:
- é admissível exigir indemnização pelo incumprimento;
- não é admissível ignorar o valor económico do imóvel recuperado.
Assim, quando o locador recupera um imóvel com valor patrimonial significativo, esse valor deve ser deduzido ao montante indemnizatório exigido ao locatário.
O tribunal afastou, portanto, soluções contratuais que colocassem o banco numa posição economicamente mais favorável do que aquela em que estaria se o contrato tivesse sido integralmente cumprido.
Considerações finais
O leasing imobiliário continua a ser um instrumento extremamente relevante no financiamento empresarial, sobretudo pela sua flexibilidade financeira e eficiência fiscal.
Todavia, a estrutura do contrato mantém um desequilíbrio evidente entre locador e locatário, particularmente em cenários de incumprimento.
A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça introduziu limites importantes às cláusulas penais excessivas, mas o regime continua fortemente protetor das instituições financeiras.
Num contexto de crescente pressão sobre empresas altamente alavancadas e de aumento do incumprimento bancário, é provável que o debate em torno do equilíbrio contratual no leasing imobiliário continue a ganhar relevância nos próximos anos.
