Guia para investir em fundos imobiliários

Nos últimos anos, os preços do imobiliário dispararam. Aliás, o boom neste mercado levou muitos investidores a comprar imóveis. No entanto, há outras formas de apostar neste tipo de ativos que requerem menos capital inicial. Investir em fundos imobiliários é um desses casos.

Com efeito, no mercado nacional há dezenas de organismos de investimento que se dedicam a comprar, vender e rentabilizar imóveis. Embora muitos desses fundos sejam fechados – isto é, já não permitam a entrada de novos investidores –, existem cerca de uma dúzia que são abertos e admitem novas subscrições.

Os cuidados a ter antes de investir em fundos imobiliários

Antes de escolher um fundo imobiliário, aconselha-se a consulta de toda a documentação, para perceber a estratégia, os prazos recomendados de investimento e em que tipo de imóveis o fundo aposta. Nesse sentido, as sociedades gestoras são obrigadas a disponibilizar informações essenciais, que devem ser analisadas por quem procura investir em fundos imobiliários:

• Perfil de risco: nos prospetos e documentos de informação fundamental, as sociedades gestoras divulgam o grau de risco do produto, que vai de uma escala de 1 (baixo) a 7 (mais elevado);
• Horizonte temporal: investir em fundos imobiliários deve ser uma aposta de longo prazo. Assim, as gestoras têm de indicar qual o período ideal de permanência para se tentar maximizar o investimento;
• Cenário de desempenho: outra informação essencial passa pela previsão de qual poderá ser o retorno do produto em cenários de stress, desfavoráveis, moderados ou favoráveis e em diversos prazos de investimento;
• Liquidez: nem todos os fundos imobiliários têm liquidez imediata. Com efeito, em certos casos, os resgates podem levar semanas ou meses a serem processados. Essa informação deve constar na documentação disponibilizada aos investidores;
• Comissões: subscrição, resgate, gestão ou depósito são os tipos de comissões mais comuns ao investir em fundos imobiliários. Estes custos requerem uma análise cuidada, já que podem pesar na rentabilidade esperada;
• Política de investimento: as sociedades gestoras têm de explicar a política e as estratégias de investimento, assim como a classe de ativos em que podem investir.

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Como subscrever fundos de investimento imobiliário

Verificadas as condições – e se estas são compatíveis com o perfil de risco e o horizonte temporal do investimento –, o próximo passo será saber como investir em fundos de investimento imobiliário. Para tal, é necessário dirigir-se aos balcões dos comercializadores deste tipo de produto financeiro – geralmente, instituições bancárias – para preencher o “Boletim de Subscrição”.

Em alguns instrumentos, a subscrição é efetivada logo no dia seguinte ao pedido. Contudo, existem fundos que apenas processam a compra de unidades de participação em determinado dia do mês.

Além da consulta da documentação do produto, convém igualmente conferir se o fundo tem apenas um tipo de unidade de participação ou se oferece várias classes. Neste último caso, é recomendável ter em conta os direitos ou as características das diferentes categorias.

Fundo de investimento imobiliário: Qual a sua rentabilidade?

Nos investimentos, os desempenhos passados não são garantia da evolução futura. Ainda assim, não deixam de ser um dos muitos elementos a analisar. Aliás, no caso dos fundos de investimento, o histórico da gestão é um aspeto importante quando se seleciona um produto.

Desse modo, quanto tem rendido investir em fundos imobiliários? Tendo em conta os dados da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios, o desempenho varia entre os fundos abertos. Assim, há produtos que apresentam desvalorizações de 5,59% ao ano nos últimos cinco anos, enquanto os que têm melhor desempenho rendem mais de 5% ao ano.

Contudo, importa referir que esses desempenhos podem estar condicionados por alguns fatores. A saber:

• Prazo de investimento do fundo. Ou seja, se o fundo estiver planeado para durar uma década, os primeiros anos podem ter rentabilidade negativa;
• Segmento do mercado. A maior parte destes instrumentos aposta em imobiliário não-residencial, como edifícios de comércio, escritórios e logística. Essas áreas não têm tido valorizações tão expressivas no mercado imobiliário como as dos imóveis para habitação.

Como investir em fundos imobiliários com pouco dinheiro

Comprar um edifício é algo dispendioso. Mas é possível investir em fundos imobiliários com montantes bem mais modestos. Alguns dos maiores produtos no mercado nacional, por exemplo, permitem subscrições a partir de pouco mais de 100 euros.

Além de serem uma via de acesso ao imobiliário com pouco dinheiro, podem ter outras vantagens:

• Gestão profissional;
• Regras prudenciais que limitam o risco do investimento;
• Poder de negociação, permitindo custos de transação mais reduzidos;
• Acesso a imóveis que o investidor comum não conseguiria comprar.

Em resumo, há alguns pontos fortes a favor da decisão de investir em fundos imobiliários. No entanto, tal como outros investimentos, é necessário ter em conta o risco, o horizonte temporal dos produtos e também o peso das comissões na rentabilidade esperada para saber se vale a pena investir.

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