Quando se torna necessário realizar obras em casas arrendadas, muitas vezes suscitam dúvidas. Por isso, certamente já deve ter ficado confuso quanto ao que a lei diz relativamente a obras a cargo do senhorio. Seja porque não sabia se, como inquilino, podia realizar alguma obra ou quais é que são da responsabilidade do senhorio. Por isso, o Doutor Finanças vem elucidá-lo sobre o que diz a lei quanto a obras a cargo do senhorio, se o inquilino tem direito a reembolso das obras realizadas se este se responsabilizar pelas mesmas, entre outras situações.

O que diz a lei quanto a obras a cargo do senhorio?

De acordo com o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), grande parte das obras realizadas em habitações alugadas ficam a cargo do senhorio. Não obstante, nem todas as situações são assim e, como tal, existem certos aspetos que deve conhecer.

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Equipamentos e recheio

Em primeiro lugar, partindo do princípio que o inquilino recebeu o recheio de aluguer em bom estado de conservação, então, na falta de convenção, e segundo o artigo 1043.º da lei n.º 6/2006:

[...] o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.

Artigo 1043.º - Lei n.º 6/2006

Por isso, recomenda-se que todo o recheio do arrendamento esteja referido no contrato, assim como a descrição do seu estado de conservação.

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Obras de conservação

No que diz respeito às obras de conservação, cabe ao senhorio tratar de realizar todas as obras de conservação. Assim, de acordo com o artigo 1074.º da Lei n.º 6/2006:

Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.

Artigo 1074.º - Lei n.º 6/2006

Não obstante, o inquilino somente pode realizar algumas obras se estiver referido no contrato de arrendamento ou quando o inquilino esteja autorizado a fazê-lo pelo senhorio. Assim, essa autorização deve realizar-se por escrito.

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Qual a diferença entre obras ordinárias e extraordinárias?

As obras de conservação ordinárias tratam-se de reparações e limpeza geral do prédio e suas dependências, as impostas pela Administração Pública, e no geral, as que se destinam a manter o prédio nas condições exigidas pelo término do contrato e existentes à data de celebração do mesmo.

Já as obras de conservação extraordinárias são reparações que decorram de defeitos do prédio ou acidente. Assim, situações como fissuras na parede, reparações do sistema elétrico, infiltrações, estores, etc. devem ficar a cargo do senhorio, a não ser que no contrato de arrendamento exista uma cláusula que indique o contrário. Ainda que exista, o inquilino apenas pode executar as obras mediante autorização expressa do senhorio. Depois dessa autorização, o inquilino pode receber uma compensação de crédito na renda mensal.

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E o se o senhorio não executar as obras?

Na eventualidade de o senhorio ficar responsável pelas obras de conservação e não as executar, então, como inquilino, pode apresentar isso como justificação para rescindir o contrato de arrendamento, se assim o pretender. No entanto, tenha atenção que caso se verifique que os danos na habitação ou nos equipamentos derivam de uma má utilização dos mesmos, a responsabilidade sobre a sua reparação recai sobre o inquilino.

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Obras urgentes

No caso de a habitação necessitar de obras urgentes, ao contrário de outro tipo de obras em que deve estar previsto no contrato que as pode realizar numa casa arrendada, o inquilino pode executá-las mesmo sem autorização do senhorio.

Neste caso, as obras ficam também a cargo do senhorio, sendo que o inquilino tem direito ao respetivo reembolso. No entanto, apesar de não necessitar de autorização, devido à sua urgência e para não ter de esperar pela resolução de um processo judicial de intimação do senhorio, deve na mesma informá-lo que a habitação necessita de obras urgentes. Assim, apenas deve prosseguir com as obras urgentes ou coercivas se efetivamente o senhorio não as tiver realizado atempadamente.

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Obras de remodelação ou restauro profundo

No caso de se verificar a necessidade de executar obras de restauro profundo, isto implica a desocupação da habitação por parte do inquilino. Assim, o senhorio deve pedir ao inquilino, com um aviso prévio mínimo de três meses, que desocupe a habitação durante o prazo necessário para a execução das obras. Por conseguinte, este prazo não pode exceder um limite máximo de 60 dias.

Na eventualidade deste prazo não se cumprir, o inquilino tem direito a uma indemnização. Além disso, durante o período de execução das obras, o senhorio fica encarregue de encontrar realojamento para o inquilino, em condições semelhantes. A juntar isto, este ainda deve responsabilizar-se pelas despesas relacionadas com a desocupação.

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Se fizer obras como inquilino, tenho direito ao reembolso?

Segundo o artigo 1074.º da Lei n.º 6/2006, este antevê que:

[...] salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.

Artigo 1074.º - Lei n.º 6/2006

No entanto, tenha em mente que deve sempre pedir autorização ao senhorio e que este deve autorizar, preferencialmente por escrito (para servir como prova, caso o senhorio negue que nunca lhe deu qualquer autorização).

Por fim, não se esqueça que deve ter sempre atenção ao ruído provocado pelas obras. Assim, recomenda-se que afixe alguma informação no prédio relativamente a obras a realizar brevemente, de forma a evitar dissabores com vizinhos. Além disso, tenha também em consideração que apenas pode fazer barulho de obras em dias úteis entre as 8h e as 20h.

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Outros aspetos a ter em conta

Previna-se e estipule no contrato quem deve fazer as reparações

No que diz respeito ao recheio, por vezes surgem situações desagradáveis. Por exemplo, é bastante fácil alegar que os equipamentos tiveram uma má utilização. No entanto, nem sempre é assim. Por isso, na eventualidade de suscitarem dúvidas se os danos foram causados por má utilização ou só por desgaste, garanta que está previsto no contrato quem deve efetuar a devida reparação.

Verifique sempre que tem autorização para realizar as obras extraordinárias

No que diz respeito às obras de conservação extraordinárias, estas são da responsabilidade do senhorio. Isto, caso não exista uma cláusula no contrato que indique o contrário. Ainda que exista, o inquilino apenas pode executar as obras mediante permissão expressa do senhorio.

Não se esqueça da lei do ruído

Deve ter sempre atenção ao ruído provocado pelas obras e até que horas pode fazê-lo (entre as 8h e as 20h em dias úteis). Assim, recomenda-se que coloque alguma informação no prédio relativamente às suas obras futuras. Caso contrário, pode ver-se forçado a lidar com dissabores com vizinhos.