Vida e família

Vou comprar uma casa que está arrendada, que aspetos devo ter em conta?

Se pretende fechar um negócio da compra de um imóvel que tem associado um contrato de arrendamento, saiba que não deve descurar essa questão.

A compra de uma casa representa um passo importante e um investimento significativo. Por isso, antes de fechar o negócio, existem sempre aspetos que deve ter em conta. E estes aspetos vão para além do óbvio. Claro que é (muito) importante todos aqueles fatores que os seus olhos conseguem ver na visita ao imóvel, contudo, é igualmente importante aqueles que não consegue ver, como é o caso da documentação do imóvel.  

A verdade é que deve sempre procurar saber o máximo de detalhes possíveis sobre a casa que vai comprar. Neste caso falamos de detalhes como: a possibilidade de o proprietário vender o imóvel com inquilinos a habitar no mesmo. E ainda que esta prática esteja consagrada na lei, e que seja um direito do proprietário poder vendê-lo livremente, o comprador deve também ter em consideração algumas questões, evitando assim surpresas futuras.  

O contrato de arrendamento cessa no momento da venda?  

mulher e homem a assinarem contrato casa

Não. Quando existe um processo de venda de uma casa com inquilinos a habitar na mesma, o que acontece é que o contrato de arrendamento se mantém, sendo apenas transmitido a um terceiro, neste caso para o novo proprietário. Ou seja, ao comprar o imóvel, passa a ser automaticamente o novo senhorio, tendo assim que assumir os direitos e obrigações inerentes a tal.  

A partir desse momento, se pretender rescindir o contrato de arrendamento, terá que analisar as cláusulas do mesmo. Por exemplo, deve aguardar que o mesmo termine, ou, no caso de precisar do mesmo para habitação própria e permanente ou para os seus filhos, pode cessá-lo, mas respeitando sempre os prazos e os direitos do inquilino.  

A denúncia do contrato também é possível se pretender fazer obras no imóvel. A isto não se aplica pintar paredes, mudar o chão ou fazer pequenas remodelações, por exemplo. Têm de ser obras profundas. 

Se por outro lado, pretender manter o contrato, mas alterar algumas condições, poderá fazê-lo quando o contrato terminar ou até mesmo quando este estiver a transcorrer, desde que comunicado e aceite por ambas as partes (proprietário e arrendatário). Para fazer as alterações, basta fazer uma adenda ao contrato já existente. 

Contudo, salientamos que existem algumas exceções, aos quais pode requerer uma maior análise da sua parte, como é o caso dos contratos vitalícios.  

E no caso de o imóvel ter associado um contrato de arrendamento vitalício?  

Se o imóvel que pretende comprar tem associado um contrato com Direito Real de Habitação Duradoura (DHD), mais conhecido por contrato vitalício, então o cenário é bem diferente. Estes são contratos que foram aprovados pelo Governo e que dá direito ao inquilino de ficar a morar na casa durante a vida toda, sem precisar de a comprar. 

Ou seja, neste caso, não pode extinguir o contrato se o morador cumprir todas as suas obrigações. E mesmo que alegue que precisa do imóvel para habitação própria permanente, esta justificação também não é válida.  O contrato só se extingue se o morador assim o quiser, se morrer ou quando o último titular falecer.  

O proprietário pode apenas extinguir o contrato quando existe incumprimento definitivo. Considera-se incumprimento definitivo o não pagamento de montantes devidos pelo morador após serem ultrapassados os prazos estabelecidos e a reincidência de atrasos no pagamento de montantes devidos, entre três e cinco vezes seguidas ou interpoladas, consoante o tempo do contrato. Os pagamentos devidos podem ser relativos a prestações mensais, taxas e IMI, obras obrigatórias e avaliações. 

Se o imóvel precisar de obras profundas que obriguem à sua desocupação, poderá negociar o pagamento de uma indemnização com o morador, mas este não tem qualquer obrigação de aceitar. A solução neste caso passa por encontrar um alojamento equivalente para o morador, tendo este o direito de regressar ao imóvel após terminadas as obras.  

Em caso de morte do proprietário, e uma vez que o contrato é vitalício para o morador, os herdeiros continuam sem poder fazer a sua rescisão.  

E se não existir um contrato de arrendamento associado? 

A verdade é que podem existir inquilinos na casa, mas não existir propriamente um contrato de arrendamento. Embora não seja legal, é ainda muito comum imóveis arrendados sem qualquer contrato, uma vez que se trata de um negócio mais vantajoso para o proprietário e, nalguns casos, também para o arrendatário (embora esta falha não seja da sua responsabilidade).  

Por isso, se pretender avançar para a compra de um imóvel nestas condições, deve procurar saber junto das entidades indicadas, o que poderá fazer legalmente. Mas isto, antes de fechar o negócio.   

Ainda assim, podemos avançar que, se, por exemplo, o inquilino estiver a habitar o imóvel à revelia do seu anterior proprietário ou que não pague qualquer tipo de renda, pode então, enquanto novo proprietário, lançar mão de uma ação executiva para a entrega de coisa certa. 

No entanto, e ainda que não exista um contrato por escrito, o arrendatário pode também provar que ocupa o imóvel sem oposição do anterior senhorio e que procede aos respetivos pagamentos. Caso isso seja demonstrado, pode rescindir o contrato chegando a um acordo com o arrendatário ou por outras causas previstas na lei.  

Se pretender voltar a vender o imóvel, posso fazê-lo?  

Se após comprar o imóvel, e ainda que esteja um contrato de arrendamento a decorrer, quiser voltar a vendê-lo, poderá fazê-lo. Deve apenas comunicar por escrito - através de uma carta com aviso de receção ou entregando diretamente ao arrendatário - que o imóvel foi vendido, identificar o novo senhorio e ressalvar que este novo proprietário passa a assumir todas as obrigações inerentes ao contrato de arrendamento e ao imóvel.  

Apenas deve ter em atenção que, se o imóvel estiver arrendado há mais de dois anos, deve dar ao arrendatário o direito de preferência, de acordo com a Lei 64/2018. Ou seja, deve comunicar ao arrendatário, mediante carta registada com aviso de receção, o projeto de venda e as cláusulas do contrato (designadamente, identificação do(a) comprador(a), preço, condições de pagamento e respetivos prazos, data para a celebração da escritura de compra e venda). Recebida a comunicação, deve aguardar até 30 dias pela resposta do arrendatário. Se este não pretender exercer o seu direito, pode partir para a venda a terceiros. 

Apesar de esta legislação ser a que está em vigor, o Tribunal Constitucional emitiu uma deliberação em julho considerando inconstitucional a lei do direito de preferência do inquilino, pelo que é de esperar que a lei seja alterada.

Partilhe este artigo
Etiquetas
  • #compra de casa,
  • #comprar casa arrendada,
  • #direito de preferencia
Tem dúvidas sobre o assunto deste artigo?

No Fórum Finanças Pessoais irá encontrar uma grande comunidade que discute temas ligados à Poupança e Investimentos.
Visite o fórum e coloque a sua questão. A sua pergunta pode ajudar outras pessoas.

Ir para o Fórum Finanças Pessoais

Deixar uma resposta (Podemos demorar algum tempo até aprovar e mostrar o seu comentário)