Se pensa em vender uma casa que construiu, pode ter dúvidas sobre como fazer o cálculo das mais-valias que é, em termos gerais, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel. Ora, tratando-se de auto-construção, não existe um valor de aquisição, uma vez que o imóvel foi construído por si.
Neste artigo, explicamos como deve ser feito o cálculo e como são taxadas as mais-valias.
O que são as mais-valias imobiliárias?
As mais-valias representam, na prática, o lucro obtido com a venda de um imóvel. Isto é, se comprou a sua casa por 150 mil euros e a vendeu por 200 mil, o lucro que obteve com o negócio foram 50 mil euros.
No entanto, o cálculo das mais-valias não é assim tão simples. O seu valor também depende de quando comprou e vendeu o imóvel, uma vez que existe o coeficiente de atualização monetária a ter em consideração, sempre que tenham decorrido pelo menos 24 meses entre a compra e a venda. Este permite atualizar o valor de um imóvel consoante o ano em que o comprou/vendeu.
Além disso, também as despesas e encargos associados ao imóvel podem reduzir o valor da mais-valia gerada pela venda, para efeitos de tributação. Pode deduzir despesas com: o certificado energético, comissões pagas à imobiliária, obras de manutenção e conservação dos últimos 12 anos, o Imposto de Selo, o Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT), custos com a escritura, custos de solicitadora e o registo predial.
Por exemplo, se comprou o imóvel por 150 mil euros em 2006, e o vendeu em 2022 por 200 mil euros, o coeficiente de atualização monetária corresponde a 1,16. O que significa que a mais-valia, neste caso, corresponde a 26 mil euros [200.000 – (150.000 x 1,16)]. Mas adicionando encargos associados de 10 mil euros, a mais-valia desce para 16 mil euros.
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