A existência de mais-valias sobre imóveis, terrenos ou produtos financeiros, acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a sua venda. Neste caso fica sujeito a tributação em sede de IRS. Já se esta diferença for negativa, trata-se de uma menos-valia.
Em situações regulares, 50% das mais-valias são tributadas. Por exemplo, num caso em que se apura uma mais-valia de 50 mil euros, serão tributados 25 mil euros. No entanto, existem situações que podem levar à isenção do pagamento de mais-valias. Mas atenção, esta isenção potencial aplica-se, na esmagadora maioria aos casos em que a venda e a compra estão relacionadas com habitação própria e permanente.
Ainda assim, pode conseguir uma isenção do pagamento se:
Reinvestiu o valor numa habitação própria e permanente
Uma das opções para ficar isento de pagar mais-valias é reinvestir o valor da casa que vendeu (se esta era de habitação própria e permanente) numa outra habitação com o mesmo fim, num terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino.
Se reinvestir num imóvel a precisar de obras, só é considerado ou o valor da aquisição ou o valor das obras. No entanto, se comprar um terreno para construção, o reinvestimento já considera o valor de aquisição do terreno e a construção. No último caso, é obrigatório pedir a inscrição na matriz predial.
Continua isento do pagamento de imposto sobre mais-valias, se o reinvestimento for feito em qualquer parte do território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.
Contudo, atenção, pois existem prazos para reinvestir o dinheiro: 24 meses anteriores à venda do imóvel e 36 meses posteriores.
Ou seja, se decidir vender a sua atual casa primeiro e só depois investir num outro imóvel, tem 36 meses para o fazer. Até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, uma vez comunicada às Finanças, através do anexo G da declaração de IRS, a intenção de aplicar a mais-valia. Só no momento em que comprar um novo imóvel ou terreno, é que as Finanças vão apurar o lucro obtido e confirmar a aplicação dessa verba.
No entanto, e se pelo contrário, decidiu comprar a nova casa antes de ter vendido a atual, pode reinvestir as mais-valias caso a compra tenha ocorrido até 24 meses antes da venda.
Depois da compra de um novo imóvel, tem 48 meses para apresentar o comprovativo em como a casa que comprou é uma habitação própria permanente (HPP). Isto é, se aplicar, por exemplo, numa casa de férias, perde a isenção. A sua morada fiscal deve corresponder à morada deste novo imóvel.
Alertamos ainda que o valor pelo qual o imóvel foi transmitido deve ser reinvestido na sua totalidade. Ou seja, se vendeu um imóvel de 200 mil euros, mas, desse valor, só vai reinvestir noutro imóvel 100 mil euros, então fica sujeito à tributação da mais-valia apurada.
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