Quanto pago de mais-valias pela venda de uma segunda habitação?

As segundas casas vendidas até ao final do ano passado gozaram de uma isenção da tributação sobre mais-valias em sede de IRS, ao abrigo do Pacote Mais Habitação. No entanto, esta medida transitória já não está em vigor, pelo que as mais-valias arrecadadas com a venda deste tipo de habitação a partir de 2025 volta a ser taxada.

Vendas até ao final do ano passado eram isentas

Se, na atual campanha de IRS, que decorre entre 1 de abril e 30 de junho, declarar a venda de uma segunda habitação ou de um terreno para construção, esta transação está ainda ao abrigo do regime de isenção de tributação de mais-valias, desde que:

• Se tratem de vendas de segunda habitação ou terreno;
• A transação tenha decorrido entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024;
• O valor da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de crédito à habitação destinado a habitação própria permanente;
• A amortização do crédito à habitação seja efetuada no prazo de três meses, contados da seguinte forma:
  • Até 3 meses após a entrada em vigor da lei (7 de janeiro de 2024), para transmissões ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023;
  • Até 3 meses a contar da data da venda, para transações a partir de 7 de outubro de 2023.

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O que muda com o fim deste regime?

Este era um regime transitório, que entretanto conheceu o seu fim, pelo que volta a ser aplicado o regime geral de mais-valias imobiliárias. Para os contribuintes residentes em Portugal, apenas parte das mais-valias é tributada.

Por regra, metade do lucro conseguido com a venda de um imóvel será alvo de tributação em sede de IRS. Por exemplo, se vendeu uma casa e teve um lucro de 50 mil euros, terá de pagar imposto sobre 25 mil euros.

O valor do imposto a pagar depende dos rendimentos que o vendedor registar. Ou seja, não há uma taxa fixa; vai sempre depender do enquadramento fiscal do vendedor.

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Como declaro as mais-valias pela venda de uma segunda habitação?

A venda do imóvel é declarada através do preenchimento do anexo G da sua declaração de IRS. Neste anexo deve preencher o quadro 4, de forma a fornecer todos os elementos necessários para o cálculo das mais-valias imobiliárias.

É aqui que vai dizer às Finanças quando comprou o imóvel, o valor pelo qual o adquiriu e quando o alienou e porque montante. É também neste quadro que poderá incluir os encargos que teve com o imóvel.

As despesas que pode deduzir com a venda do imóvel são:

• O certificado energético; 
• As comissões pagas à agência imobiliária pela venda; 
• As obras de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos; 
• O imposto de selo (IS) aquando da compra; 
• O imposto municipal sobre transmissão onerosa de imóveis (IMT);  
• Os custos de solicitadoria (se for o caso); 
• O registo predial.

Se tem todos os comprovativos destas despesas, some estes gastos e inclua-os na sua declaração de IRS. Estes valores devem constar no quadro 4 do anexo G, no campo identificado como “despesas e encargos”. A escritura não conta como encargo.

Imóveis comprados antes de 1989 estão isentos

Se vender um imóvel este ano e o tiver adquirido antes da entrada em vigor do Código do IRS, em 1989, então está isento de imposto. Ainda assim, tem de preencher o anexo G1.

Se, em vez de uma casa, tiver vendido um terreno para construção, a isenção abrange os terrenos adquiridos antes de 9 de junho de 1965.

Porém, se se tratar de uma casa comprada antes daquela data e que foi herdada, por exemplo, já não se aplica a isenção porque a data a considerar é a da herança.

Além desta isenção, existem outras, como no caso das mais-valias imobiliárias arrecadadas por reformados. No entanto, este regime só se aplica quando se trate de habitação própria e permanente.