Em maio de 2026, foi publicada a legislação que permite às pessoas singulares pedir a restituição parcial do IVA na construção de casa própria. Na prática, o Estado devolve a diferença entre o IVA suportado nos serviços de empreitada à taxa normal e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida.
No entanto, para que seja elegível, há que cumprir regras quanto ao destino do imóvel e quanto ao valor da obra ou ao valor patrimonial tributário (VPT).
Esclarecemos as regras e explicamos como pode pedir a restituição parcial de IVA junto das Finanças.
Quais os critérios de elegibilidade da casa?
Para que possa pedir a restituição parcial do IVA, a casa a construir deve ter como destino a habitação própria e permanente, comprovada através do respetivo domicílio fiscal.
Deve dar este destino ao imóvel no prazo de seis meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, e manter essa afetação por, pelo menos 12 meses.
No, entanto pode não cumprir este período mínimo se houver circustâncias excecionais que o justifiquem, como alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou da união de facto, ou aumento do número de dependentes.
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Tem de cumprir limite de gastos ou de VPT
Outro critério de elegibilidade prende-se com o valor máximo dos gastos com aquisição do terreno e construção (excluindo o IVA) ou com o VPT. Neste caso, vai contar aquele que for maior. Em 2026, o teto está fixado em 660.982 euros.
Assim, se algum dos parâmetros superar este limite, não há direito à restituição de IVA, mesmo que o outro parâmetro esteja abaixo deste valor.
Exemplo
Compra um terreno por 100 mil euros e o custo total com a empreitada e construção é de 450 mil euros. No total, a aquisição e construção ficaram em 550 mil euros. Após a conclusão da obra e a inclusão do imóvel na matriz, o VPT é fixado em 690 mil euros.
Aqui, o VPT é o maior valor, pelo que é este que vai ser considerado. Como ultrapassa o limite de 660.982 euros, esta obra fica excluída da restituição parcial de IVA na construção de casa para habitação própria e permanente.
O que conta como custos de aquisição e construção?
De acordo com a legislação, conta como custo de construção “o valor correspondente a bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que, pela sua natureza, fiquem ligados materialmente ao imóvel com carácter de permanência, bem como dos serviços que contribuam para a sua valorização”.
Em relação ao custo de aquisição podem aplicar-se dois cenários. Um deles é considerar o custo efetivo por que se comprou o terreno.
O outro cenário aplica-se quando a aquisição do terreno acontece a título gratuito. Nestas situações, o valor de aquisição corresponde ao que seria usado para calcular o Imposto do Selo (ou o que serviria de base ao pagamento deste imposto, caso fosse devido).
Qualquer que seja o caso, os impostos pagos com a compra do terreno (IMT e Imposto do Selo) não contam como custos de aquisição.
Demolição também conta como custo de aquisição do terreno
Num ofício circulado publicado em julho de 2026, a Autoridade Tributária veio esclarecer que no custo do terreno também entram os gastos com a demolição integral e remoção de entulhos de algum edifício que lá estivesse antes.
Por exemplo, se comprar por 60 mil euros um lote onde existe um edifício degradado e gastar 15 mil euros na demolição integral e remoção de entulhos, o valor de aquisição a considerar será de 75 mil euros.
Em alguns casos, este montante extra pode ser o suficiente para superar o limite de 660.982 euros associado à aquisição do terreno e construção da casa. E, se isso, acontecer, deixa de ser possível pedir a restituição do IVA.
Aquisição isolada de materiais conta como custa de construção, mas não dá restituição de IVA
Apesar de a aquisição isolada de materiais para a obra entrar para a conta dos custos de construção, não é válida para a restituição de IVA, mesmo quando se aplica a taxa normal.
Exemplo
Compra um terreno por 200 mil euros. Os custos de construção são de 307.500 euros (250 mil euros + IVA 23%).
Decide comprar tintas e material de revestimento no custo de 12.300 euros (10 mil euros + IVA 23%), para que o construtor os inclua na obra.
Para o cálculo do custo de construção apenas se considera o valor sem IVA, que fica assim em 460 mil euros (200 mil + 250 mil + 10 mil).
No final da obra, o VPT é calculado em 400 mil euros. Como nenhum dos valores supera o limite de 660.982 euros, é possível pedir a restituição parcial do IVA na construção.
A restituição corresponde à diferença entre o valor pago à taxa normal e o que seria devido à taxa reduzida. No entanto, apesar de as tintas e o material de revestimento entrarem nas contas do custo de construção, não são elegíveis para a restituição do IVA, por terem sido adquiridos de forma isolada.
Assim, o cálculo vai ter apenas em conta os 250 mil euros:
- IVA à taxa normal (23%) = 57.500 euros
- IVA à taxa reduzida (6%) = 15.000 euros
- Devolução: 42.500 euros (57.500 – 15.000)
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Como pedir a restituição do IVA na construção?
Para fazer o pedido de restituição deve aceder ao Portal das Finanças. Depois de se autenticar, procure por “restituições” na barra de pesquise. A seguir, selecione “Restituições Outros Regimes IVA” e clique em “Entregar”.
O pedido deve contar os seguintes elementos:
- Identificação do imóvel;
- Identificação de todos os comproprietários, com menção da respetiva quota-parte, se aplicável;
- Contrato de empreitada, implicando a obrigatoriedade do mesmo ser redigido a escrito. Pode incluir mais do que um contrato de empreitada;
- Título de utilização, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE);
- Comprovativo do valor do terreno;
- Faturas comprovativas da totalidade dos custos de construção, incluindo aqueles que não são elegíveis.
Se for elegível, a Autoridade Tributária faz o pagamento para o IBAN associado no Portal das Finanças no prazo de 150 dias.
Pacote fiscal para a habitação
Efeitos retroativos a 25 de setembro de 2025
São válidas para restituição parcial do IVA as prestações de serviços cuja iniciativa procedimental tenha início entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e em que a exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.
A data de início da iniciativa procedimental pode ser considerada de duas formas:
- Nas operações urbanísticas sujeitas a licenciamento, conta a data de apresentação do respetivo pedido junto da câmara municipal competente;
- Nas operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia, conta a data da submissão da respetiva comunicação, desde que a mesma se encontre devidamente instruída.
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Perguntas frequentes
Podem pedir a restituição do IVA na construção os sujeitos passivos que construam uma casa para habitação própria e permanente.
Têm seis meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização para afetar a casa a esse destino.
Além disso, a casa deve manter-se como habitação própria permanente durante, pelo menos, 12 meses.
É elegível o IVA suportado nos serviços de empreitada de
construção de imóveis, mas apenas quando aplicada a taxa normal de imposto.
A prova deve ser feita através de faturas, devendo as mesma incluir
obrigatoriamente o Número de Identificação Fiscal (NIF) do requerente e a referência expressa e inequívoca ao imóvel.
Para que seja possível pedir a restituição parcial do IVA, os custos com a aquisição do terreno e construção ou o valor patrimonial tributário (VPT) não podem ultrapassar os 660.982 euros.
O pedido de restituição do IVA é feito no Portal das Finanças.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
