Vendeu a sua casa e quer saber como evitar pagar imposto sobre o lucro? Se tem mais de 65 anos ou já está reformado, existe um regime fiscal que pode isentá-lo totalmente de tributação – desde que reinvista o valor num produto de reforma elegível. Neste guia, explicamos o que precisa de saber: quem pode beneficiar, como funciona o cálculo, os prazos a cumprir e os erros a evitar.
O que são mais-valias imobiliárias?
As mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição. Este ganho é considerado um rendimento e está sujeito a IRS, enquadrado no Artigo 10.º do Código do IRS (Categoria G – Incrementos Patrimoniais).
Como se calcula a mais-valia?
Mais-Valia=Valor de Venda−Valor de Aquisição Corrigido−Despesas Dedutíveis
Os três componentes do cálculo:
- Valor de realização – o montante pelo qual vendeu o imóvel
- Valor de aquisição corrigido – o preço de compra atualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária, publicado anualmente em Portaria
- Despesas dedutíveis – comissões imobiliárias, certificado energético, IMT, imposto do selo, escritura e obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos (com fatura com NIF e pagamento comprovado por transferência ou cartão)
Nota: Desde 2025, as obras de manutenção geral deixaram de ser dedutíveis. Apenas obras de valorização devidamente documentadas e comprovadas são aceites.
Leia ainda: Isenção de mais-valias a partir dos 65: O que precisa de saber
Como são tributadas as mais-valias em 2026?
Situação | Tributação |
Residentes fiscais em Portugal | 50% da mais-valia é englobada com os restantes rendimentos e tributada segundo as taxas progressivas de IRS (13,25% a 48%) |
Não residentes | A totalidade da mais-valia é sujeita a imposto à taxa de 28% |
Imóveis adquiridos antes de 1989 | Isentos de tributação |
A isenção para reformados e maiores de 65 anos
Desde 2019, a lei portuguesa prevê um regime especial que permite excluir de tributação as mais-valias obtidas com a venda da habitação própria e permanente, destinado especificamente a contribuintes mais velhos ou já reformados, nos termos do n.º 7 e n.º 8 do Artigo 10.º do CIRS.
Quem pode beneficiar desta isenção?
Para aceder a este regime, tem de reunir todas as seguintes condições:
- O imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) – comprovada pelo domicílio fiscal nos 12 meses anteriores à venda;
- O sujeito passivo está reformado;
- Ou o sujeito passivo tem, pelo menos, 65 anos de idade;
- Ou o cônjuge/unido de facto cumpre qualquer uma das condições acima.
Como funciona na prática?
O valor líquido obtido com a venda deve ser reinvestido num produto financeiro de reforma elegível, no prazo máximo de 6 meses após a data da venda.
Cálculo do montante a reinvestir
Montante disponível = Valor de venda−Amortização do empréstimo contraído para a compra do imóvel vendido−Valor de reinvestimento na compra de outro imóvel (ou terreno para construção, ampliação ou melhoramento de HPP)
Extensão da isenção
- Isenção total: quando a totalidade do montante disponível é reinvestida
- Isenção parcial: caso apenas uma parte seja reinvestida, a isenção é proporcional ao valor aplicado
Produtos elegíveis para reinvestimento
De acordo com o n.º 7 do Artigo 10.º do CIRS, pode reinvestir em:
- Fundo de Pensões Aberto (incluindo PPR sob forma de fundo)
- Contrato de seguro financeiro do ramo vida (seguro PPR ou plano de capitalização)
- Contribuição para o Regime Público de Capitalização (“PPR do Estado”)
- Produto Individual de Reforma Pan-Europeu (PEPP)
Regras de reembolso: Atenção aos limites
Para que a isenção se mantenha válida, o produto financeiro em que o valor foi reinvestido tem de obedecer a um conjunto de regras de reembolso muito específicas.
Condição | Detalhe |
Prazo de reinvestimento | 6 meses após a data de venda do imóvel |
Limite anual de reembolso | Máximo de 7,5% do valor investido por ano |
Periodicidade do reembolso | Mensal, trimestral, semestral ou anual |
Duração mínima do produto | Mínimo de 10 anos com prestações regulares |
Consequência de incumprimento | Ultrapassar o limite de 7,5% implica perda total da isenção |
Comissões de reembolso | Nenhuma (sem comissões sobre reembolsos) |
Exemplo prático
António, 70 anos, reformado
António comprou uma moradia em 1995 por 50.000 euros. Em 2025, vendeu-a por 300.000 euros. Após atualização monetária, o valor de aquisição corrigido é de 90.000 euros, resultando numa mais-valia de 210.000 euros. Como tem mais de 65 anos e não quer comprar uma nova casa, decide reinvestir a totalidade do valor de venda (os 300.000 euros) num Fundo de Pensões Aberto no prazo de 6 meses.
Resultado: fica isento de pagar IRS sobre os 210.000 euros de mais-valia. Nos anos seguintes, pode resgatar até 15.750 euros por ano (7,5% de 210.000 euros), como complemento de reforma. Após 10 anos, o valor remanescente fica totalmente à sua disposição.
Impacto fiscal estimado sem isenção
Sem reinvestimento, 50% da mais-valia (105.000 euros) seria englobada nos rendimentos e tributada nos escalões mais elevados de IRS, podendo representar um encargo fiscal de 45.000 euros a 50.000 euros ou mais, dependendo dos rendimentos totais do contribuinte.
Mas atenção: isenção de reinvestimento pressupõe o reinvestimento do valor total de venda do imóvel. Ou seja, se vendeu uma casa por 300 mil euros, mesmo que a mais-valia seja apenas de 210 mil euros, para poder beneficiar de isenção terá de reinvestir 300 mil euros.
Leia ainda: Quanto pago de mais-valias pela venda de uma segunda habitação?
Obrigações declarativas
A venda do imóvel tem de ser declarada no IRS relativo ao ano em que ocorreu a transação (Anexo G da declaração de IRS). Para beneficiar da isenção, é necessário preencher o Quadro 5 do Anexo G. Alertar para a alínea e) do n.º 7. Caso o sujeito passivo não proceda ao investimento no ano da alienação e tenha intenção de o fazer no ano seguinte, deve manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.
Documentação a guardar
- Escrituras de compra e de venda do imóvel
- Recibos e faturas de despesas elegíveis (obras, comissões, etc.)
- Comprovativo de pagamento do IMT
- Contrato do Fundo de Pensões Aberto ou seguro de vida elegível
- Comprovativo de amortização de empréstimo, se aplicável
A Autoridade Tributária pode solicitar estes documentos durante, pelo menos, 4 anos após o ano da declaração.
Perguntas Frequentes
Não. Esta isenção aplica-se exclusivamente a imóveis destinados a habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar. A venda de imóveis secundários ou terrenos não beneficia deste regime.
Sim. No caso de reinvestimento parcial, a isenção é proporcional ao valor reinvestido. Apenas a fração correspondente ao montante aplicado no produto elegível ficará isenta de tributação.
Os beneficiários designados no contrato podem solicitar o reembolso do valor remanescente, sob a forma de pensão, capital ou qualquer combinação destas formas, conforme as condições do produto.
Sim, dentro do limite anual de 7,5% do valor investido. É possível ajustar as prestações periódicas, desde que não ultrapassem esse teto em nenhum ano civil.
Não. Essa medida terminou em 31 de dezembro de 2024 e deixou de produzir efeitos em 2025. Apenas as vendas efetuadas até 31 de dezembro de 2024 podem ainda declarar essa isenção no IRS entregue em 2025.
