Depois de um período de descida das taxas de juro, a Euribor voltou a subir. Esse aumento já está a refletir-se nas prestações do crédito habitação e, por isso, encontrar formas de reduzir os seus efeitos é essencial para manter os orçamentos familiares controlados.
A renegociação das condições dos contratos de crédito – seja por via da redução do spread ou do aumento do prazo de reembolso – é uma das opções ao dispor dos consumidores. Mas não é a única. Reduzir os encargos com o empréstimo da casa pode passar pela sua amortização parcial ou, até, pela transferência do crédito para outro banco. Neste artigo, mostramos-lhe sete estratégias que lhe permitirão pagar menos todos os meses.
1. Baixar o spread do crédito habitação
Nos contratos com taxa variável ou mista, o spread é somado à Euribor, definindo assim a taxa de juro aplicada ao crédito. Este é uma variável definida pelo banco – na prática, é a sua margem do lucro – com base em critérios como o perfil de risco do cliente, o montante solicitado ou o crosseling (isto é, a venda cruzada de produtos, como cartões de crédito, seguros, etc.).
Se, olhando aos valores praticados no mercado, considerar que o spread do seu crédito pode ser reduzido, comece por propor essa revisão ao banco. Uma redução, mesmo que pequena, pode ter impacto direto na prestação mensal.
Exemplo: Redução do spread em 25 pontos base baixa prestação em 24,72 euros
Considere um crédito de 180 mil euros a 30 anos, com uma TAN de 3,39%:
Prestação inicial: 797,27 €
Com redução do spread de 1% para 0,75%: 772,55 €
Poupança mensal: 24,72 €
Neste caso, uma redução de 25 pontos base do spread pode traduzir-se numa poupança mensal de cerca de 25 euros e de quase 300 euros, ao fim de um ano.
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2. Mudar para taxa mista: Vale a pena?
Depois de muitos anos em que dominaram os créditos com taxa variável, as subidas das taxas de juro registadas em 2022 levaram a oferta de taxa mista a crescer exponencialmente. Esta modalidade combina um período inicial – normalmente entre 12 meses e cinco anos – de taxa fixa com o restante prazo sujeito a taxa variável. Segundo o Banco de Portugal, em fevereiro de 2026, 75,65% dos novos contratos de crédito tinham taxa mista e 21,97%, taxa variável – a fatia de contratos com taxa fixa era de apenas 2,37%.
A explicação para a escolha deste tipo de contratos por parte dos consumidores reside na sua maior previsibilidade, no curto prazo, o que protege os orçamentos familiares das oscilações da Euribor. Além disso, ainda que a diferença de valores entre a taxa mista e a variável já tenha sido maior, atualmente, mudar para taxa mista ainda pode resultar numa redução da taxa de juro.
Exemplo: Taxa mista com período fixo de 24 meses permite poupança total de 330 euros
Considerando o mesmo financiamento de 180 mil euros, com taxa variável de 3,39%, mudar para um contrato com taxa mista de 3,25%, resulta em:
Prestação inicial: 797,27 €
Prestação com taxa mista: 783,37 €
Poupança mensal: cerca de 14 €
Embora a poupança seja limitada, para os consumidores que valorizam a estabilidade, a mudança pode compensar. Se se considerar uma taxa mista com um período fixo de dois anos, podem poupar cerca de 330 euros no total.
Há que ter em conta, no entanto, que ao longo do mesmo período, a Euribor tanto pode subir como baixar. Ou seja, nada garante que as prestações deste crédito se mantenham sempre abaixo das de um empréstimo com taxa variável.
Veja ainda: Qual é o impacto das taxas de juro na prestação?
3. Aumentar o prazo reduz custos, mas só no imediato
Se não conseguir obter uma redução da prestação por via da renegociação do spread ou da mudança do tipo de taxa, considere propor ao banco o aumento do prazo de reembolso do empréstimo. Dependendo da idade, terá maior ou menor margem para esta alteração: o prazo máximo é de 40 anos, e, isso, para pessoas até aos 30 anos.
No entanto, é preciso ter em conta que, embora esta solução permita um alívio imediato na prestação, ela vai aumentar o custo do crédito a longo prazo. Isto porque, ao estender o prazo para reembolso do empréstimo, estará a pagar juros ao banco durante mais tempo. Como tal, é aconselhável que recorra a esta solução somente depois de esgotar outras opções – redução do spread, mudança do tipo de taxa ou, até, do indexante (de Euribor a 12 meses para Euribor a seis meses, por exemplo).
Exemplo: 65 euros a menos com o aumento do prazo
Se considerar que esta é a solução mais apropriada para o seu caso, veja o impacto que pode ter num empréstimo de 180 mil euros, com TAN de 3,39%, e um prazo de 30 anos.
Prestação inicial: 797,27 €
Prestação após aumento do prazo para 35 anos: 732,50 €
Redução mensal: 65 €
Embora com o aumento do prazo, a poupança mensal seja mais substancial, a longo prazo, um empréstimo que poderia ter um custo total de 287.0167 euros passará a custar 307.648 euros, entre a amortização do capital, os juros e outros encargos.
4. Pedir um período de carência de capital
Negociar com o banco um período de carência de capital permite pagar apenas juros durante um determinado tempo, suspendendo a amortização do capital. É uma solução útil em situações de dificuldade financeira, mas deve ser uma alternativa de último recurso.
Durante este período, a redução da prestação baixará, mas pagará a fatura mais tarde, já que suportará mais juros, no total. Além disso, se o prazo do empréstimo permanecer o mesmo, quando retomar a amortização do capital, a prestação será mais elevada do que aquela que tinha antes do período de carência.
Exemplo: Menos 289 euros por mês se só pagar juros
Imagine que pede ao banco um período de carência de 12 meses. Durante um ano, pagará somente juros.
Prestação inicial: 797,27 €
Prestação durante o período carência: 508,50 €
Redução mensal: cerca de 289 € por mês
Com esta solução, a prestação sofrerá uma redução muito significativa. No entanto, no final, pagará mais de cerca de 2.000 euros em juros. Além disso, considerando a TAN de 3,39%, quando retomar o normal pagamento do crédito, a prestação poderá subir acima do valor inicial, para 813,17 euros.
5. Amortizar parcialmente o crédito
Se tiver poupanças disponíveis, amortizar parte do crédito é uma das formas mais eficazes de reduzir a prestação e o custo total do empréstimo. Mas esta solução não deve deixá-lo completamente descapitalizado. Garanta que mantém um valor correspondente a, pelo menos, seis meses de despesas essenciais num fundo de emergência.
Antes de amortizar, também é importante ter outro cuidado: compare a TAN do crédito habitação com a taxa de juro líquida do produto de poupança em que tem aplicado o montante que pretende usar na amortização. Se a taxa de juro do empréstimo for superior, amortize. No entanto, se for mais baixa do que a rentabilidade obtida na aplicação financeira, poupará mais deixando o dinheiro a render.
Tenha atenção que, no caso de amortizar um crédito com taxa variável, pagará uma comissão de 0,5% sobre o montante amortizado. Já se o crédito tiver taxa fixa, a comissão é de 2%.
Exemplo: Amortização baixa prestação e custo total do crédito
Para o cálculo da poupança mensal, por via da amortização parcial do empréstimo, considere dois cenários: uma amortização de 5.000 euros e outra de 20 mil.
Prestação inicial: 797,27 €
Amortização de 5.000 €: prestação desce para 775,12 €
Redução mensal: cerca de 20 € por mês
Amortização de 20.000 €: prestação desce para 708,68 €
Redução mensal: cerca de 90 € por mês
O reembolso parcial do capital em dívida teria um impacto relevante não só na prestação mensal, mas também no custo total do crédito. No segundo cenário, a poupança total em juros seria de mais de 20 mil euros, no final do contrato.
Leia ainda: Vale a pena amortizar o crédito habitação?
6. Transferir o crédito habitação para outro banco
Quando a renegociação das condições do crédito com o banco não dá frutos, transferir o crédito para outra instituição pode ser a melhor forma de reduzir a prestação. Embora seja um processo mais trabalhoso, normalmente, é vantajoso, já que os bancos competem entre si para captar novos clientes, oferecendo-lhes condições atrativas.
Na prática, a transferência funciona como a contratação de um novo crédito:
- O banco de destino fará uma avaliação de risco;
- Analisará o seu perfil financeiro e a taxa de esforço:
- Solicitará toda a documentação necessária à formalização do crédito – comprovativos de rendimentos, histórico de crédito, etc;
- Fará também uma nova avaliação do imóvel, que pode influenciar as condições propostas, nomeadamente o spread.
Atualmente, muitos bancos assumem os custos associados à transferência, nomeadamente as comissões iniciais, a avaliação do imóvel, a escritura e outros encargos administrativos. Ainda assim, é importante confirmar todas as condições com o banco e perceber exatamente o que está (ou não) incluído. Igualmente importante é que, antes de avançar, compare propostas de diferentes instituições.
7. Retirar os seguros do banco
A poupança mensal no empréstimo da casa também pode ser conseguida através dos seguros associados ao crédito habitação. Regra geral, para oferecerem spreads mais baixos, os bancos exigem a contratação dos seguros de vida e multirriscos-habitação através da própria instituição. Mas isso não garante que, de uma forma global, esteja a pagar o preço mais baixo. Por vezes, a poupança resultante da bonificação do spread pode ser inferior ao montante adicional que paga ao banco pelos seguros.
Para perceber se pode poupar nos encargos mensais, retirando os seguros do banco, solicite à seguradora (ou seguradoras) uma estimativa dos prémios desses produtos. Em simultâneo, peça ao banco uma simulação da prestação com o agravamento do spread. Assim, poderá comparar a prestação atual, com o spread bonificado e seguros incluídos, com a prestação sem bonificação do spread, à qual deverá acrescentar o custo dos seguros contratados externamente.
Exemplo: Redução dos prémios dos seguros pode compensar perda de bonificação do spread
Voltemos aos exemplo do crédito de 180 mil euros, com uma TAN de 3,39%, em que o spread bonificado é de 1%. Já o custo mensal do seguro de vida e do seguro multirriscos-habitação atinge os 150 euros. Considere agora que, se retirar os seguros do banco, o spread sofre um agravamento de 0,5%, mas reduz o encargo mensal com as apólices em 70 euros. Este seria o resultado:
Prestação inicial: 797,27 €
Custo mensal dos seguros: 150 euros
Prestação sem spread bonificado: 847,97 €
Custo mensal dos seguros (fora do banco): 80 euros
Redução mensal: 20 € por mês
Neste caso, retirar os seguros do banco resulta numa poupança de 20 euros, mesmo com o agravamento do spread. Ao fim de 30 anos de contrato, o valor amealhado seria considerável. Mas cada caso é um caso. Deve sempre fazer estas contas antes de tomar uma decisão como esta.
Não fique à espera. Jogue na antecipação
Independentemente de como evoluírem as taxas de juro, quanto mais proativo for, maior será a sua margem de manobra para reduzir a prestação da casa e limitar o impacto de eventuais aumentos no orçamento familiar.
A opção mais adequada para o seu caso vai depender de fatores como a sua capacidade financeira, a fase do empréstimo e os seus objetivos a curto e longo prazo. Como vimos, nem todas as soluções produzem o mesmo efeito:
- Renegociar o spread ou transferir o crédito para outro banco tendem a ser as estratégias mais eficazes para baixar a prestação sem agravar significativamente o custo total do empréstimo;
- A amortização antecipada – a solução ideal, mas nem sempre possível – permite não só reduzir o valor mensal como também diminuir de forma relevante o montante total de juros pagos ao longo do contrato;
- O alargamento do prazo ou o recurso a períodos de carência, embora proporcionem um alívio imediato, implicam, na maioria dos casos, um aumento do custo total do crédito.
Seja qual for a sua escolha, antes de tomar qualquer decisão, é fundamental que compare propostas. No crédito habitação, a diferença entre a melhor e a pior solução pode ser de milhares de euros.
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Perguntas frequentes
Sim. Uma redução do spread, mesmo que pequena, pode reduzir a prestação mensal e gerar poupanças ao longo do tempo. Além disso, atualmente, os bancos não podem cobrar comissões por esta renegociação.
Regra geral, sim. Amortizar o crédito permite reduzir o capital em dívida, o que diminui a prestação mensal e, sobretudo, o total de juros a pagar ao longo do empréstimo.
Depende do tipo de taxa do contrato:
- Taxa variável: comissão máxima de 0,5% sobre o montante amortizado;
- Taxa fixa: comissão máxima de 2%.
A transferência de crédito habitação consiste em mudar o empréstimo da casa de um banco para outro com melhores condições. Na prática, o novo banco paga a dívida ao banco atual e passa a ser o novo credor.
O processo implica uma nova análise de risco, entrega de documentação (rendimentos, IRS, mapa de responsabilidades de crédito) e, normalmente, uma avaliação do imóvel. Se o crédito for aprovado, é celebrado um novo contrato com condições atualizadas, como spread, prazo ou tipo de taxa.
Pode ajudar a reduzir a prestação mensal, mas aumenta o valor total de juros pagos. Deve ser uma solução ponderada e, idealmente, temporária.
A carência de capital é um período em que o cliente paga apenas os juros do crédito, sem amortizar o valor em dívida.
Durante esse tempo, a prestação mensal é mais baixa. No entanto, o capital não diminui, o que significa que, no final do período de carência, a prestação sobe e o custo total do crédito será mais elevado.
A Euribor é a taxa de referência usada nos créditos habitação com taxa variável e taxa mista. Quando sobe, a prestação aumenta; quando desce, a prestação tende a diminuir.
Se deixar de pagar as prestações do crédito, numa fase inicial, o banco é obrigado a integrar o cliente no Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI), um mecanismo que visa identificar sinais de dificuldade financeira e propor soluções para evitar o incumprimento, como a renegociação das condições do crédito.
Caso o incumprimento já se tenha verificado, o cliente é integrado no Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI). Durante este período, o banco e o cliente tentam chegar a um acordo para regularizar a dívida, podendo ser propostas soluções como reestruturação do crédito, alargamento do prazo ou carência de capital.
Se não for possível chegar a um acordo ou o cliente não cumprir as condições definidas, o processo pode evoluir para a execução da hipoteca e eventual venda do imóvel. Além disso, o incumprimento é comunicado ao Banco de Portugal, ficando registado no mapa de responsabilidades de crédito, o que dificulta o acesso a novos financiamentos no futuro.
