As novas medidas fiscais para a habitação já estão publicadas em Diário da República e trazem alterações relevantes para quem constrói, reabilita, compra, arrenda ou investe em imóveis destinados a habitação. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, mexe no IVA, no IRS, no IRC, no IMT e no regime do arrendamento acessível.
Na prática, o diploma procura aumentar a oferta de casas para venda e arrendamento a valores considerados moderados. Para isso, reduz impostos em alguns casos, cria novos benefícios fiscais e agrava a tributação na compra de habitação por não residentes.
Medidas fiscais para a habitação: O que muda com o novo decreto-lei?
O novo decreto-lei da habitação traz um conjunto de alterações fiscais que vão impactar famílias, senhorios, investidores e compradores de imóveis. Entre as principais mudanças estão o IVA a 6% em certas obras de construção e reabilitação, uma tributação mais baixa para rendas consideradas moderadas, o aumento da dedução das rendas no IRS e novos benefícios para projetos de arrendamento habitacional. Ao mesmo tempo, o Governo agrava o IMT na compra de casas por não residentes, procurando direcionar mais imóveis para habitação permanente e arrendamento a preços acessíveis.
As principais medidas fiscais para a habitação
O diploma reorganiza vários benefícios e regras fiscais ligados à habitação. O objetivo passa por incentivar a construção, aumentar a oferta de casas para arrendamento e reduzir alguns custos associados à habitação própria permanente, sobretudo em imóveis enquadrados nos limites de preço e renda considerados moderados pelo diploma.
Área | Principal alteração |
Construção e reabilitação | IVA pode baixar para 6% em empreitadas elegíveis |
Senhorios | Rendimentos prediais podem ser tributados a 10% |
Inquilinos | Dedução das rendas no IRS sobe para 900 euros em 2026 e 1.000 euros em 2027 |
Arrendamento acessível | Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível |
Investidores | Novo contrato de investimento para arrendamento, com benefícios até 25 anos |
Não residentes | IMT passa para 7,5% em compras de habitação, salvo exceções |
IVA a 6% na construção e reabilitação, mas com limites
Uma das principais medidas fiscais para habitação é a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% a certas empreitadas de construção ou reabilitação. A medida abrange imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional, desde que sejam cumpridos os limites definidos no diploma.
No caso da renda mensal, o valor não pode ultrapassar 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026. Isto corresponde a uma renda máxima de 2.300 euros por mês. Já no caso do preço de venda, o imóvel não pode ultrapassar os 660.982 euros, correspondente ao limite superior do segundo escalão de IMT aplicável à habitação própria e permanente em 2026.
A nova taxa não se aplica a todas as obras. Só entram no regime as empreitadas que cumpram as condições previstas no decreto-lei. No caso da venda para habitação própria permanente, o imóvel tem de ser vendido no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização e essa afetação deve constar expressamente no título aquisitivo (por norma, a escritura).
Já nos imóveis destinados ao arrendamento, o primeiro contrato deve entrar em vigor até 24 meses após a conclusão da obra e o imóvel tem de permanecer em arrendamento habitacional durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
Obras desde setembro de 2025 podem entrar no regime
O diploma também prevê regras transitórias. A taxa reduzida pode abranger empreitadas de construção ou reabilitação cuja iniciativa procedimental tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.
A iniciativa procedimental depende do tipo de obra. Se houver licenciamento, conta a data de apresentação do pedido. Se houver comunicação prévia, conta a data dessa comunicação. Nas obras sem controlo prévio, pode contar a informação sobre o início dos trabalhos ou o parecer prévio, quando exista.
As alterações ao IVA produzem efeitos, em geral, a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do decreto-lei. Na prática, as regularizações relativas a operações abrangidas podem ser feitas a partir de julho de 2026.
Quem constrói casa própria pode pedir restituição parcial do IVA
As pessoas singulares que construam uma casa para habitação própria e permanente passam a poder pedir uma restituição parcial do IVA suportado nas empreitadas de construção. O objetivo é compensar parte do imposto pago quando a obra não beneficiou diretamente da taxa reduzida de 6%.
Este regime aplica-se a quem constrói fora de uma atividade empresarial ou profissional. Para beneficiar da devolução, o valor patrimonial do imóvel (VPT) ou o valor do terreno somado aos custos de construção, excluindo IVA, não pode ultrapassar os 660.982 euros, correspondente ao limite superior do segundo escalão de IMT aplicável à habitação própria e permanente em 2026.
O imóvel também tem de ser usado como habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a emissão da licença de utilização e manter essa afetação durante pelo menos 12 meses.
O montante a devolver corresponde à diferença entre o IVA pago à taxa normal e o valor que resultaria da aplicação da taxa reduzida. O pedido deve ser entregue à Autoridade Tributária por via eletrónica no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização.
Nota: No caso dos três primeiros trimestres de 2026, os pedidos só podem ser apresentados a partir de 1 de outubro de 2026.
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Senhorios com rendas moderadas pagam menos IRS
Outra alteração relevante está na tributação dos rendimentos prediais. Os rendimentos de contratos de arrendamento destinados exclusivamente à habitação, com renda mensal dentro dos limites moderados, passam a ser tributados à taxa autónoma de 10%, salvo quando exista uma taxa mais favorável.
Esta taxa aplica-se aos rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029, salvo se existir uma taxa mais favorável. A medida abrange contratos já em vigor e novos contratos, uma vez que as alterações ao IRS produzem efeitos desde 1 de janeiro de 2026.
Para sujeitos passivos de IRC, ou contribuintes de IRS com contabilidade organizada na categoria B, os rendimentos prediais abrangidos são considerados apenas em 50%. Esta regra pode ter impacto relevante na rentabilidade líquida de quem coloca imóveis no mercado de arrendamento habitacional.
Inquilinos passam a deduzir mais rendas no IRS
O decreto-lei também aumenta a dedução das rendas no IRS. Em 2026, o limite sobe para 900 euros. A partir de 2027, passa para 1.000 euros.
Esta alteração beneficia os arrendatários com contratos de arrendamento habitacional e traduz-se num reforço das deduções à coleta. Ou seja, pode reduzir o imposto a pagar ou aumentar o reembolso, dependendo da situação fiscal de cada agregado.
Embora esta medida não resolva o peso das rendas no orçamento familiar, representa um alívio fiscal para quem vive em casa arrendada e declara essas despesas no IRS.
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Novo arrendamento acessível fica ligado à mediana das rendas
O diploma cria o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que substitui o modelo anterior. O novo regime define limites máximos de renda com base em 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgadas pelo INE em cada concelho.
Os limites serão definidos por portaria e podem ter em conta características dos imóveis, como eficiência energética ou estacionamento privativo. As rendas máximas não incluem despesas ou encargos que possam ser devidos à parte.
Nos contratos para residência permanente, o prazo mínimo passa a ser de três anos. Para residência temporária, como situações transitórias em concelho diferente da residência fiscal do arrendatário, o prazo mínimo é de três meses.
Contratos de investimento dão benefícios até 25 anos
O decreto-lei cria ainda os contratos de investimento para arrendamento habitacional. Estes contratos podem atribuir benefícios fiscais por um período até 25 anos a quem construa, reabilite ou adquira imóveis destinados ao arrendamento habitacional ou ao subarrendamento habitacional.
Entre os benefícios previstos estão a isenção de IMT na aquisição de terrenos ou imóveis elegíveis, isenção de imposto do selo na transmissão, isenção de IMI até oito anos e redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente do contrato.
Também está prevista a aplicação de IVA a 6% nas empreitadas abrangidas, isenção de adicional ao IMI e restituição equivalente a 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos ligados à construção ou reabilitação.
Mais-valias podem ficar isentas se houver reinvestimento para arrendar
O diploma cria uma nova exclusão de tributação em IRS para mais-valias imobiliárias. O benefício aplica-se quando o valor de realização, depois de deduzida eventual amortização de empréstimo, seja reinvestido na aquisição de imóveis em território nacional destinados ao arrendamento habitacional.
O reinvestimento pode ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda. O contribuinte tem de indicar essa intenção na declaração de IRS do ano da alienação.
Há condições adicionais. O imóvel deve ser arrendado no prazo de seis meses e permanecer em arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. Se estas regras falharem, a mais-valia pode vir a ser tributada.
IMT agrava para não residentes
A compra de prédios urbanos ou frações destinadas exclusivamente a habitação por não residentes passa a estar sujeita a uma taxa de IMT de 7,5%. Nestes casos, não se aplicam isenções ou reduções.
Existem exceções. A taxa agravada pode não se aplicar se o comprador já for considerado residente fiscal em Portugal, ou se se tornar residente no prazo de dois anos após a aquisição. O mesmo se aplica aos não residentes que coloquem o imóvel em arrendamento habitacional com renda dentro dos limites definidos no decreto-lei.
Neste último caso, o imóvel deve ser arrendado no prazo de seis meses após a aquisição e manter-se arrendado durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.
Habitação de custos controlados passa a ter benefícios em IMT e imposto do selo
O decreto-lei cria novos benefícios fiscais para a primeira compra de habitação de custos controlados destinada a habitação própria e permanente. O objetivo é reduzir os impostos pagos na aquisição de imóveis enquadrados neste regime, sobretudo para famílias que comprem casa para viver.
Nos imóveis cujo valor não ultrapasse o limite máximo do primeiro escalão de IMT para habitação própria e permanente, a compra pode ficar isenta de IMT. Em 2026, esse limite corresponde a 106.346 euros. Se o imóvel ultrapassar esse valor, continuam a aplicar-se as taxas reduzidas de IMT previstas para habitação própria e permanente.
Além da redução no IMT, o diploma prevê ainda uma dedução no imposto do selo até ao limite correspondente ao primeiro escalão do IMT. Contudo, estes benefícios não são automáticos em todo o país.
A aplicação depende de uma deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal. Isto significa que cada município poderá decidir se aplica ou não estes incentivos às habitações de custos controlados na sua área.
Pode usar o simulador de IMT em caso de dúvida.
O que deve reter destas medidas fiscais para a habitação?
As novas medidas fiscais para a habitação não funcionam como um apoio único nem automático. O decreto-lei cria vários incentivos fiscais, mas também novas obrigações, limites de valor e condições de permanência nos imóveis ou contratos de arrendamento.
Na prática, estas são as principais mudanças:
- O IVA pode baixar para 6% em certas empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação própria permanente ou arrendamento habitacional;
- Quem constrói casa própria pode pedir a devolução parcial do IVA pago na obra, desde que cumpra os limites e condições definidos no diploma;
- Os senhorios com rendas consideradas moderadas podem beneficiar de uma tributação autónoma de 10% sobre os rendimentos prediais até 2029;
- A dedução das rendas no IRS sobe para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027;
- O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível substitui o modelo anterior e passa a usar limites de renda ligados à mediana dos preços em cada concelho;
- Investidores que construam ou reabilitem imóveis para arrendamento podem ter benefícios fiscais durante até 25 anos através dos novos contratos de investimento para arrendamento;
- A compra de habitação por não residentes passa a pagar IMT à taxa de 7,5%, salvo algumas exceções previstas no diploma;
- As habitações de custos controlados podem beneficiar de isenções ou reduções no IMT e no imposto do selo, dependendo da decisão de cada município.
O novo decreto-lei reorganiza assim a fiscalidade da habitação em Portugal, favorecendo sobretudo a construção, o arrendamento habitacional e os imóveis com preços considerados moderados. Contudo, muitos dos benefícios dependem de condições específicas, prazos e limites de valor, o que obriga famílias, senhorios e investidores a analisarem cuidadosamente cada situação antes de avançarem.
Perguntas frequentes
Nem todas as remodelações ficam abrangidas. A taxa reduzida aplica-se apenas a empreitadas enquadradas nas regras do novo regime, ligadas a imóveis destinados a habitação própria e permanente ou arrendamento habitacional dentro dos limites definidos no decreto-lei. A mera compra de materiais de construção não beneficia deste regime.
Sim. O decreto-lei prevê que a taxa autónoma de 10% se aplique também a contratos de arrendamento habitacional que já estavam em vigor a 1 de janeiro de 2026, desde que cumpram os limites de renda considerados moderados.
Não. O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível é opcional. Contudo, quem aderir e cumprir as regras do regime pode beneficiar de vantagens fiscais, incluindo isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais associados aos contratos abrangidos.
O incumprimento das condições pode obrigar à devolução dos benefícios obtidos. Em alguns casos, o contribuinte terá de regularizar o imposto em falta e pagar juros compensatórios, sobretudo quando o imóvel deixa de estar afeto à habitação ou ao arrendamento nas condições previstas.
Sim. Algumas medidas são temporárias. A tributação autónoma de 10% sobre rendimentos prediais aplica-se até 31 de dezembro de 2029. Já o regime do IVA a 6% nas empreitadas elegíveis mantém-se em vigor até 31 de dezembro de 2032.
