10%? IRS sobre rendimentos prediais: O que muda com o OE 2026?

O regime fiscal aplicável aos rendimentos prediais tem sido, nos últimos anos, objeto de sucessivas alterações legislativas, em especial no contexto das políticas públicas de habitação. Com a aprovação da Lei do Orçamento do Estado para 2026, foram introduzidas novas taxas de IRS aplicáveis aos rendimentos prediais provenientes de arrendamentos habitacionais, com impacto relevante tanto para novos contratos como para arrendamentos já em vigor.

Este artigo pretende esclarecer quais são as alterações legislativas introduzidas, a que contratos se aplicam, se é necessária alguma atuação junto da Autoridade Tributária e, também, qual o regime fiscal aplicável aos arrendamentos não habitacionais.

Enquadramento legal das alterações introduzidas

As alterações resultam da Lei do Orçamento do Estado para 2026, que procede à modificação do artigo 72.º do Código do IRS (CIRS), no âmbito da tributação autónoma dos rendimentos prediais (Categoria F).

A exemplo de iniciativas legislativas anteriores, o legislador (seja a Assembleia da República, seja o Governo) prossegue um objetivo claro: incentivar o arrendamento habitacional a preços considerados moderados, através da redução da taxa liberatória de IRS aplicável a esses rendimentos, mantendo, contudo, regimes distintos consoante o tipo de arrendamento. Com esta alteração, a taxa liberatória cai dos atuais 25% (ou 28% na taxa normal sem reduções por duração) para apenas 10%, desde que a renda não ultrapasse determinados limites, e salvo se houver um regime ainda mais favorável.

Novas taxas de IRS aplicáveis aos arrendamentos habitacionais

Com a entrada em vigor do novo regime:

• Os rendimentos prediais decorrentes de arrendamentos habitacionais que cumpram os critérios legais de renda moderada passam a beneficiar de uma taxa liberatória reduzida de IRS (10%);
• Mantém-se, como regra geral, a taxa liberatória de 25% para rendimentos prediais que não se enquadrem nesse regime especial.

A verificação do enquadramento como arrendamento habitacional para efeitos da taxa reduzida depende, essencialmente: (i) da afetação do imóvel a habitação permanente; (ii) do valor da renda praticada, dentro dos limites legalmente definidos, e (iii) do cumprimento das obrigações declarativas junto da Autoridade Tributária.

Concretizando, para que as rendas possam beneficiar da taxa reduzida de IRS de 10%, o contrato tem, antes de mais, de corresponder a um verdadeiro arrendamento habitacional. Isto significa que o imóvel deve destinar-se à habitação permanente do inquilino, estar enquadrado no NRAU e encontrar-se corretamente classificado como habitacional junto da Autoridade Tributária. Ficam excluídos deste regime o alojamento local, os arrendamentos turísticos ou de curta duração e os contratos para comércio ou serviços.

Além disso, a renda praticada tem de respeitar os limites legais definidos para efeitos de incentivo fiscal. A taxa reduzida só se aplica às chamadas “rendas moderadas”, ou seja, valores significativamente abaixo do mercado, apurados com base em critérios legais como a tipologia do imóvel, a sua localização e referências como o salário mínimo ou o IAS (Indexante dos Apoios Sociais, que é um valor de referência usado em Portugal para cálculo de várias prestações sociais, pensões e também como base de referenciação em legislação fiscal e laboral).

Ainda que não exista disponível um simulador automático que combine localização, tipologia e valor de renda para confirmar o enquadramento neste novo regime, em termos genéricos, a taxa liberatória de IRS de 10% poderá aplicar-se a contratos de arrendamento habitacional com rendas até 2.300 euros por mês, desde que o contrato cumpra os demais requisitos legais referidos neste texto, nomeadamente quanto à finalidade habitacional do imóvel, à correta comunicação à Autoridade Tributária e ao cumprimento integral das obrigações declarativas.

Ou seja, além da necessidade de enquadramento do valor de renda, é igualmente obrigatório que o contrato esteja comunicado à Autoridade Tributária e que as rendas sejam declaradas como rendimentos prediais (Categoria F), sem divergências entre o contrato, a declaração de IRS e a afetação do imóvel na matriz. Sem este cumprimento formal, a taxa de 10% não é aplicável.

A tributação a 10% incide apenas sobre rendas recebidas após a entrada em vigor do novo regime, mesmo que o contrato de arrendamento tenha sido celebrado em anos anteriores.

Por último, e sem prejuízo da explicação abaixo, é importante referir que esta taxa funciona como taxa liberatória: o senhorio pode optar pelo englobamento, mas ao fazê-lo perde o benefício da taxa reduzida e passa a ser tributado pelas taxas gerais de IRS.

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Impacto nos contratos de arrendamento já em vigor

Uma das questões mais relevantes prende-se com a aplicação do novo regime a contratos celebrados antes da entrada em vigor da alteração legislativa.

A este respeito, importa sublinhar que:

• A lei não exige a celebração de um novo contrato para beneficiar da taxa reduzida;
• O novo regime aplica-se aos rendimentos auferidos após a entrada em vigor da lei, mesmo que o contrato esteja em vigor desde data anterior;
• O elemento relevante é o momento da obtenção do rendimento, e não a data de celebração do contrato.

Assim, um contrato de arrendamento habitacional já existente pode beneficiar da nova taxa, desde que, no período de tributação em causa, preencha os requisitos legais (ver acima).

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É necessária alguma ação junto da Autoridade Tributária?

Em regra, não é exigido qualquer pedido prévio ou autorização especial junto da Autoridade Tributária para aplicação da taxa reduzida.

No entanto, é essencial assegurar que:

• O contrato de arrendamento se encontra devidamente comunicado à AT (Modelo 2);
• O imóvel está corretamente classificado como destinado a habitação;
• Os rendimentos são corretamente declarados na Modelo 3 de IRS, Anexo F;
• Caso aplicável, esteja corretamente identificada a opção pelo regime fiscal pretendido.

Uma incorreta classificação do contrato ou do imóvel pode conduzir à aplicação da taxa geral, ou a correções posteriores em sede de inspeção tributária.

Arrendamentos rurais e arrendamentos não habitacionais

O regime fiscal aplicável aos arrendamentos não habitacionais mantém-se distinto. Em particular:

• Os rendimentos prediais derivados de arrendamentos comerciais, industriais, de serviços ou rurais continuam, como regra, sujeitos a taxa liberatória de 28%;
• Estes contratos não beneficiam da taxa reduzida prevista para o arrendamento habitacional, ainda que o valor da renda seja reduzido;
• Mantém-se igualmente a possibilidade de englobamento, nos termos gerais do CIRS.

Taxa liberatória ou englobamento: Existe liberdade de opção?

Sim. Em todos os tipos de arrendamento, a legislação aplicável mantém a possibilidade de o sujeito passivo:

• Optar pela tributação autónoma (taxa liberatória), aplicável por defeito;
• Optar pelo englobamento dos rendimentos prediais, somando-os aos restantes rendimentos sujeitos a IRS.

A opção pelo englobamento deve ser analisada caso a caso, podendo ser particularmente relevante: (i) para contribuintes com rendimentos globais mais baixos; (ii) quando existam despesas dedutíveis relevantes, ou ainda (iii) quando a taxa marginal de IRS seja inferior à taxa liberatória aplicável.

Conclusão

As alterações introduzidas pelo Orçamento do Estado para 2026 representam uma mudança significativa na tributação dos rendimentos prediais habitacionais, com um claro incentivo fiscal ao arrendamento destinado a habitação a preços moderados.

Estas novas regras:

• Aplicam-se também a contratos habitacionais em vigor, desde que os rendimentos sejam obtidos após a entrada em vigor da lei;
• Não exigem, em regra, formalismos adicionais, mas impõem um cuidado acrescido na classificação e declaração dos rendimentos;
• Mantêm regimes distintos para arrendamentos habitacionais e não habitacionais;
• Preservam a liberdade de opção entre taxa liberatória e englobamento.

Num contexto de constante mutação legislativa, o correto enquadramento fiscal dos rendimentos prediais é essencial para evitar contingências fiscais e garantir uma gestão eficiente do património imobiliário.

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