Novo pacote de estímulo à habitação: Mais um… o que traz de novo?

Há pouco mais de seis meses, nesta mesma coluna, escrevia sobre a prometida descida do IVA aplicável à construção habitacional para 6%. Naquela data, a medida existia apenas como anúncio governamental – amplamente noticiada, antecipada com otimismo pelo setor, apresentada como um dos eixos centrais da resposta do Estado à crise da habitação. Mas sem qualquer diploma legal aprovado ou publicado. A mensagem que aqui deixei foi direta: até existir lei, qualquer aplicação da taxa reduzida seria uma infração fiscal. Consciente dessa realidade, o mercado esperou.

O diploma chegou. Depois de mais de um ano de anúncios, de datas que foram sendo adiadas, de versões de proposta que circularam sem nunca se tornarem textos legais vinculativos, o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, veio finalmente aprovar medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação. O que durante tanto tempo foi promessa, é agora lei. E é precisamente neste momento – quando o texto pode ser lido, interpretado e aplicado – que importa fazer um balanço honesto: do que muda, do que tardou e do que ainda pode, se não houver cautela, correr mal.

O que tardou – e o custo desse intervalo

Há uma história que antecede a chegada desta lei: É uma história que o mercado conhece bem, porque viveu na pele a incerteza da amplitude das medidas e, sobretudo, de quando veriam a luz do dia.

As primeiras declarações públicas sobre a intenção de reduzir o IVA na construção habitacional datam do outono de 2024. A medida foi amplamente anunciada pelos meios de comunicação social, apresentada como prioritária e recebida com expectativa por promotores, empreiteiros e investidores. A partir desse momento, o mercado viveu num limbo jurídico: sabia que algo estava para vir, mas não sabia quando – nem, em detalhe, em que termos. E durante mais de um ano, foi precisamente nessa incerteza que teve de tomar decisões.

Este intervalo não foi inócuo. Contratos foram negociados com cláusulas de ajustamento à espera de um diploma que não chegava. Orçamentos foram apresentados com ressalvas. Planos de negócio foram construídos sobre projeções que dependiam de uma taxa que ainda não tinha existência jurídica. E houve, inevitavelmente, quem se precipitasse – aplicando os 6% antes de existir base legal para o fazer, expondo-se a liquidações adicionais, juros compensatórios e eventuais coimas que o regime então vigente tornava juridicamente inevitáveis.

Foi tempo demais a viver na expectativa sem ter a certeza de quanto e, sobretudo, de quando… a incerteza mata o negócio e quem faz anúncios tem de ter essa sensibilidade e a consciência de que a incerteza tende a esfriar o negócio.

As principais mudanças que o diploma veio trazer

O Decreto-Lei n.º 97/2026 procede a alterações ao Código do IVA, ao Código do IRS, ao Estatuto dos Benefícios Fiscais e ao Código do IMT, e aprova ainda três regimes autónomos: o dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), o de Restituição Parcial do IVA em empreitadas de construção para habitação própria e permanente, e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que tratarei noutro artigo.

Em termos práticos, as mudanças mais relevantes para os agentes do mercado são as seguintes:

IVA a 6% na construção e reabilitação

É aditada a verba 2.42.1 à Lista I do Código do IVA, passando a aplicar-se a taxa reduzida de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que o preço de venda ou o valor de renda mensal não excedam os limites definidos no próprio diploma. A verba tem carácter temporário, cessando a sua vigência a 31 de dezembro de 2032. Aplica-se às empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

Podem ser concedidos benefícios fiscais através de um CIA, com um período de vigência até 25 anos, celebrado entre o investidor e o IHRU, I.P., em representação do Estado. Os benefícios incluem isenção de IMT na aquisição de terrenos para construção e de imóveis para arrendamento habitacional, isenção de imposto do selo, isenção de IMI por um período até oito anos, redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente, aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas de construção ou reabilitação abrangidas, isenção do adicional ao IMI e restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia.

Restituição parcial do IVA para particulares

Para quem constrói a sua própria habitação, o diploma criou um regime de restituição. O montante restituído corresponde à diferença entre o IVA efetivamente suportado à taxa normal e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida sobre as despesas elegíveis. A Autoridade Tributária tem um prazo máximo de 150 dias para proceder à restituição após receção do pedido devidamente instruído.

Exclusão de tributação de mais-valias reinvestidas em arrendamento

Ficam excluídos de tributação os ganhos (mais-valias) provenientes da transmissão de imóveis habitacionais quando o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo, seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional a rendas que não excedam os limites definidos no diploma, correspondente a 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026, o que equivale a um máximo de renda de 2.300 euros e desde que o reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da realização. Este benefício aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

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Tributação reduzida dos rendimentos prediais

A taxa de tributação autónoma aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional com renda dentro dos limites definidos (os € 2.300,00 já referidos), auferidos até 31 de dezembro de 2029, é fixada em 10%. Para sujeitos passivos de IRC ou de IRS com contabilidade organizada, esses rendimentos são apenas considerados em 50%.

Deduções de IRS para arrendatários

O limite de dedução anual em sede de IRS das rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional é elevado para 1.000 euros, aplicando-se o limite de 900 euros no ano de 2026.

IMT para não residentes

É fixada uma taxa de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado a habitação quando o adquirente seja não residente, salvo quando se torne residente nos dois anos seguintes à aquisição ou destine o imóvel ao arrendamento acessível nos termos definidos.

Habitações de custos controlados

Na primeira aquisição de imóvel para habitação Própria Permanente de custos controlados, é aplicável a isenção de IMT nas aquisições cujo valor não exceda o valor máximo do primeiro escalão do Código do IMT, com deduções adicionais ao imposto do selo. Passando o limite do valor máximo do primeiro escalão, aplicar-se-ão as taxas “normais”. De notar, no entanto, que a aplicação destes benefícios passa por deliberação da assembleia municipal do município da área onde se situe o imóvel.

O que o diploma não recuperou – e devia

O conjunto de medidas agora aprovado vai, inequivocamente, na direção certa. Mas estimular verdadeiramente a habitação – e aliviar o peso que o seu custo representa no orçamento das famílias portuguesas – exigiria ir um passo mais além. E esse passo tem nome: a reposição da medida que permitia aplicar as mais-valias obtidas com a venda de imóveis à amortização antecipada do crédito contraído para aquisição de habitação própria e permanente, sem que daí resultassem penalizações bancárias nem tributação sobre o ganho assim utilizado. Era uma medida de justiça fiscal e de sensatez económica – permitia que quem vendia uma casa para comprar outra não fosse penalizado pelo valor que entre as duas operações se valorizou, desde que esse valor servisse precisamente para reduzir a dívida que sustenta o teto da sua família. A sua ausência deste diploma é uma oportunidade perdida. Num momento em que as taxas de juro continuam a pesar significativamente nas prestações mensais de centenas de milhar de famílias, dar-lhes o instrumento legal para reduzir essa dívida sem custos adicionais seria, porventura, a medida com impacto mais imediato e mais sentido no quotidiano de quem vive – e não especula – no mercado imobiliário português.

A Autoridade Tributária e a segurança jurídica que o mercado exige

Há uma dimensão adicional que importa não ignorar e que o historial recente desta matéria tornaria imprudente omitir.

A Autoridade Tributária tem um historial de interpretações que, por mérito técnico que eventualmente possam ter, têm sistematicamente retirado ao mercado a estabilidade e a previsibilidade de que qualquer decisão de investimento necessita – e o investimento imobiliário, pela sua dimensão e natureza estruturalmente irreversível, em particular. Bom exemplo disso são as notícias recentes da interpretação tributária sobre a liquidação de imposto sobre as mais valias calculadas sobre a venda de quinhões hereditários que veio a colocar em crise o entendimento generalizado que tal circunstância. Da mesma forma, recordo o Acórdão de Uniformização do Supremo Tribunal Administrativo que, no final de 2024, restringiu o âmbito de aplicação da taxa reduzida em contexto de áreas de reabilitação urbana, constituindo outro episódio uma sequência de posições administrativas e jurisprudenciais que foram alterando as regras do jogo para quem havia tomado decisões com base em interpretações anteriores, perfeitamente razoáveis à luz do quadro legal de então.

É por isso que se espera – e diga-se, se exige – que o presente diploma seja suficientemente preciso e densificado para não abrir espaço a futuras interpretações restritivas. O próprio legislador quis antecipar esta questão, esclarecendo expressamente que a não afetação do imóvel a habitação própria e permanente pelo adquirente não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo ou à aplicação de penalidades, prevendo-se nesses casos a aplicação ao adquirente de um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável. É uma solução tecnicamente elegante: transfere a consequência do incumprimento para o adquirente, sem penalizar o promotor ou o empreiteiro que agiu de boa-fé.

O mercado não precisa apenas de boas leis – precisa de leis que sejam aplicadas nos termos em que foram escritas. A segurança jurídica não se decreta: constrói-se com coerência, com previsibilidade e com a garantia de que uma nota circulatória administrativa não virá, meses ou anos depois, contrariar o que o legislador claramente quis dizer. Desta feita, com este diploma, espera-se – e exige-se – que assim seja.

O que fazer agora

Para promotores, empreiteiros e investidores, a entrada em vigor do novo regime coloca questões práticas imediatas que não devem ser subestimadas.

Quem tenha contratos em execução sob a taxa de 23% deve verificar se existe cláusula de ajustamento que permita beneficiar da nova taxa e em que condições essa cláusula pode ser acionada. Existe, aliás, a possibilidade de aplicação retroativa da taxa reduzida desde 1 de janeiro de 2026, mediante opção conjunta do prestador e do adquirente – o que pode representar uma oportunidade de regularização para operações em curso. Quem esteja a preparar novos contratos deve garantir que o enquadramento da empreitada na lei é claro e documentado. E quem tenha aplicado a taxa de 6% antecipadamente, antes da publicação do diploma, deve agora avaliar a sua situação com apoio jurídico especializado – porque o risco de correção fiscal não desaparece automaticamente com a entrada em vigor da nova lei.

Para investidores institucionais, os Contratos de Investimento para Arrendamento merecem análise detalhada: o diploma garante proteção contratual em caso de alterações legislativas futuras que afetem o equilíbrio económico-financeiro dos contratos, conferindo ao investidor o direito a indemnização nos termos do Código dos Contratos Públicos. Esta é uma cláusula de estabilidade que, a existir na prática, representaria uma novidade significativa na relação entre o Estado e o investimento privado em habitação em Portugal.

Concluindo,a redução do IVA na construção habitacional para 6% – e o conjunto mais amplo de medidas que o Decreto-Lei n.º 97/2026 consagra – é, em si mesma, uma boa notícia para um mercado que dela precisava. Mas não pode ser lida como um acontecimento isolado: é o desfecho de um processo longo, marcado por mais de um ano de anúncios sem diploma, de incerteza jurídica que teve custos reais e de um setor que teve de funcionar sem saber, ao certo, quando e como a prometida mudança chegaria. O que esta “novela” reafirma é que a eficácia da política de habitação não se mede pelos comunicados, mas pelos diplomas publicados a tempo, redigidos com precisão e aplicados com coerência. A confiança do mercado constrói-se com previsibilidade e estabilidade. E a previsibilidade exige leis que cheguem quando são necessárias, com redação que não abra brechas para reinterpretações administrativas que contrariem o propósito do legislador. Desta feita, com este diploma, espera-se – e exige-se – que assim seja.

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