Como retirar uma pessoa do crédito habitação? Conheça as regras da exoneração

É um processo comum em situações de divórcio, separação ou dissolução de união de facto, embora também possa ocorrer noutros contextos. A exoneração do crédito habitação permite desvincular do contrato um dos seus titulares, que deixa, assim, de ser responsável pela dívida perante o banco.

Mas retirar uma pessoa do crédito habitação não depende apenas da vontade dos titulares. Essa é uma decisão que cabe ao banco, que irá avaliar se quem pretende permanecer no contrato tem capacidade financeira para assumir o empréstimo sozinho.

Neste artigo, explicamos o que é a exoneração do crédito habitação e como funciona o processo. Dizemos-lhe ainda o que fazer se o banco recusar o pedido.

O que é a exoneração do crédito habitação?

A exoneração do crédito habitação consiste em retirar um dos titulares do contrato feito com a instituição bancária. Este procedimento é comum em situações de divórcio, separação, dissolução de união de facto ou quando um co-proprietário decide vender a sua quota-parte de um imóvel ao outro.

Quando o pedido de exoneração é aprovado pelo banco, a pessoa desvinculada deixa de ser responsável pelo pagamento da dívida, passando essa responsabilidade a recair apenas sobre o titular que permanece no contrato.

Nos casos em que a exoneração é pedida na sequência de um divórcio ou dissolução de união de facto, há regras próprias: o banco não pode agravar o spread, desde que quem fique com o crédito prove ter rendimentos suficientes para o cumprimento do contrato.

Titularidade do crédito e titularidade do imóvel são dois conceitos distintos

Há uma distinção importante a fazer no que toca a este tema. Imagine que, após um divórcio, um dos elementos do casal fica com a casa, passando esta a estar registada em nome de apenas um deles. Havendo um crédito habitação, a alteração na propriedade do imóvel não produz efeitos automáticos no crédito habitação. Ou seja, sem a desvinculação de um dos elementos do contrato de crédito, ambos continuam responsáveis pelo pagamento do empréstimo

Da mesma forma, uma pessoa pode deixar de estar associada ao crédito habitação e continuar a ser proprietária do imóvel, se não existir qualquer alteração da titularidade da casa. Por esse motivo, é fundamental garantir que tanto a propriedade do imóvel como o contrato de crédito ficam devidamente regularizados.

Em que situações se pode pedir a exoneração do crédito habitação?

A exoneração pode ser solicitada sempre que um dos titulares pretenda deixar de estar vinculado ao empréstimo e exista outro titular disposto a assumir a responsabilidade pela dívida. Veja, de seguida, os casos mais comuns.

Divórcio ou separação

Esta é a situação mais frequente. Quando um casal se separa e um dos elementos pretende manter a casa, pode pedir ao banco para assumir o crédito sozinho. Se a instituição financeira considerar que tem capacidade financeira para suportar a prestação, poderá aprovar a exoneração do outro titular.

Dissolução de união de facto

O processo é semelhante ao do divórcio. Quando duas pessoas em união de facto compram uma casa em conjunto e terminam a relação, uma delas pode querer ficar como única proprietária do imóvel. Para que a outra deixe de ser responsável pelo empréstimo, será necessário solicitar a exoneração junto do banco.

Compra da quota-parte de um co-proprietário

Mas nem todas as situações envolvem relações conjugais. Dois familiares, amigos ou investidores podem adquirir um imóvel em conjunto, com recurso a financiamento bancário, e, mais tarde, um deles decidir vender a sua parte ao outro. Quando isso acontece, o comprador pode pedir para assumir sozinho o crédito habitação, libertando o outro titular das suas responsabilidades perante o banco.

Partilhas, heranças e outras transmissões de imóveis

Além disso, a exoneração pode ainda ocorrer no âmbito de partilhas de uma herança, por exemplo. Imagine que dois irmãos herdam uma casa, cujo contrato de crédito habitação ainda está a decorrer. Se um deles se mostrar interessado em ficar com a totalidade do imóvel, além de ter de pagar ao outro pela sua quota-parte do imóvel, em princípio, também assumirá o pagamento do empréstimo. Nesse caso, terão de solicitar ao banco que desvincule o outro do contrato herdado.

Pagamento de tornas: Crédito habitação também entra nas contas

Se, numa situação de divórcio, um dos elementos quiser ficar com o imóvel terá de pagar tornas – isto é, uma compensação financeira – ao outro. Nos casos em que há um crédito habitação associado à casa, é necessário considerar o financiamento bancário no cálculo das tornas.

Vejamos o seguinte exemplo:

Ou seja, a pessoa que ficar com a casa e como titular do crédito, deverá compensar o outro elemento com 40 mil euros. Se não tiver meios para o fazer, poderá, eventualmente, negociar um acordo com o ex-cônjuge que lhe permita pagar esse montante faseadamente ou recorrer a outros bens incluídos na partilha para perfazer esse valor. Além disso, nalguns casos, o banco pode aceitar aumentar o montante do crédito habitação para financiar o pagamento das tornas.

Como funciona o processo de exoneração?

A exoneração do crédito habitação implica a alteração de um contrato já existente. Por esse motivo, o banco terá de analisar se a pessoa que pretende permanecer no crédito reúne condições para assumir a responsabilidade pelo pagamento da dívida sozinha.

Embora os procedimentos possam variar de banco para banco, normalmente, o processo segue os seguintes passos:

1. Apresente o pedido ao banco

O primeiro passo consiste em informar a instituição financeira da intenção de um dos titulares do crédito habitação ser retirado do contrato. Nesta fase, o banco irá recolher informação sobre a situação e indicar quais os documentos necessários para analisar o pedido.

2. Entregue a documentação solicitada

Para avaliar a capacidade financeira do titular que pretende permanecer no empréstimo, o banco solicitará documentação relacionada com os rendimentos, situação profissional e encargos financeiros.

Entre os documentos habitualmente pedidos estão:

• Documento de identificação;
• Última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação;
• Recibos de vencimento;
• Extratos bancários;
• Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
• Comprovativo da alteração da titularidade do imóvel, quando aplicável.

3. O banco avalia a capacidade financeira do titular

Depois de receber a documentação, o banco irá analisar se o titular que pretende assumir o crédito consegue suportar as prestações sozinho. Para essa avaliação, são normalmente considerados fatores como os rendimentos do titular, a sua taxa de esforço, existência de outros créditos, entre outros.

No que toca à taxa de esforço em situação de divórcio ou fim de união de facto, esta não pode ultrapassar:

• 55%, na generalidade dos casos;
• 60%, se tiver a cargo dois ou mais dependentes.

Nalguns casos, a instituição pode também solicitar uma nova avaliação da casa.

4. A instituição financeira decide sobre a exoneração

Com base na informação recolhida, o banco decide se aceita ou não a exoneração de um dos titulares do crédito. Se concluir que o risco associado ao crédito não é agravado pelas novas circunstâncias, poderá aprovar o pedido. Caso contrário, a exoneração poderá ser recusada ou ficar dependente do cumprimento de determinados requisitos, como a apresentação de um fiador ou a amortização de parte do capital em dívida.

5. A alteração contratual é formalizada

Quando o banco aprova o pedido, a alteração é formalizada. A partir desse momento, a pessoa exonerada deixa de ter responsabilidades relativamente ao empréstimo. O titular que permanece no contrato passa a ser o único responsável pelo pagamento das prestações e pelo cumprimento das restantes obrigações associadas ao crédito habitação.

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E se o banco recusar o pedido?

O processo de exoneração do crédito habitação não é um direito automático. O banco pode recusar o pedido se considerar que existe risco de incumprimento por parte de quem pretende assumir integralmente o pagamento da dívida. Nestas situações, existem algumas alternativas que podem ser equacionadas.

Manter ambos os titulares no crédito

Se não for possível obter a exoneração, o contrato mantém-se inalterado. Isto significa que ambos os titulares continuam responsáveis pelo pagamento do empréstimo, independentemente de acordos de divórcio, partilhas ou outros. Na prática, se houver incumprimento, podem ficar sujeitos a penalizações – como pagamento de juros de mora – e, em última instância, à penhora de bens.

Transferir o crédito para outro banco

A transferência do crédito habitação para outro banco também deve ser uma hipótese a considerar. Se o banco não aprovar a exoneração de um dos titulares, procurar alternativas noutras instituições pode permitir obter um financiamento com condições comportáveis para apenas um dos mutuários.

Neste caso, há que considerar os custos da amortização total do empréstimo no banco de origem, cuja comissão é de 0,5% do montante amortizado, nos créditos com taxa variável, e de 2%, nos de taxa fixa.

Reduzir o montante em dívida

Perante a recusa de exoneração, a amortização parcial do empréstimo também pode ser uma solução a considerar. Ao reduzir o capital em dívida, alguns critérios considerados pelo banco, como a taxa de esforço da pessoa que pretende assumir o empréstimo, podem sair beneficiados. Embora não garanta a aprovação do pedido, esta solução pode aumentar as probabilidades de uma futura exoneração.

Vender o imóvel

Quando não é possível manter o crédito apenas em nome de um dos titulares, a venda da casa é, muitas vezes, a solução mais simples. Em regra, o valor obtido permite liquidar o empréstimo e, assim, ambos os titulares deixam de estar vinculados ao contrato.

A exoneração tem custos

Os custos da exoneração do crédito habitação variam consoante o preçário de cada instituição financeira. Por isso, antes de avançar com o pedido, confirme junto do banco quais os encargos aplicáveis. Estes passam, normalmente, por:

• Comissões de alteração contratual;
• Custos notariais e de registo;
• Avaliação do imóvel (quando exigida);
• Eventuais impostos, como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo.

Atenção que, em caso de divórcio, o pagamento de IMT sobre a parte do património que um dos cônjuges adquire acima da sua quota-parte não se aplica, exceto se o casamento tiver sido celebrado em regime de separação de bens.

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