O pacote fiscal da habitação introduziu novos benefícios relacionados com a aquisição de habitações a custos controlados. Além da isenção de IMT até um determinado valor, o Decreto-Lei n.º 97/2026 prevê também uma redução do imposto do selo com o objetivo de facilitar o acesso das famílias a imóveis com preços mais moderados.
Saiba, neste artigo, o que são habitações a custos controlados, quais os novos benefícios fiscais e quem pode beneficiar.
O que são habitações a custos controlados?
As habitações a custos controlados (HCC) são imóveis construídos ou reabilitados segundo regras específicas destinadas a garantir preços de venda ou rendas mais acessíveis do que os praticados no mercado.
Na prática, são casas enquadradas num regime próprio que concede benefícios fiscais e financeiros para a sua promoção, destinando-se à habitação própria e permanente dos adquirentes, ou a arrendamento a preços controlados. Estes imóveis podem resultar de iniciativas públicas ou privadas, mas têm de cumprir critérios definidos legalmente, nomeadamente relacionados com os preços máximos aplicáveis.
Ou seja, uma habitação a custos controlados não é simplesmente uma casa “mais barata”: é uma habitação que tem uma qualificação jurídica específica e que cumpre condições próprias previstas na legislação.
É sempre necessário confirmar se o imóvel tem certificação do IHRU ou informar-se junto da entidade promotora se o imóvel se enquadra neste programa.
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A casa é sua. O crédito? Pode mudar.
Quem pode beneficiar das novas regras?
As novas regras aplicam-se à primeira aquisição de um prédio urbano ou fração autónoma destinada exclusivamente a habitação própria e permanente (HPP), desde que essa habitação esteja enquadrada como habitação a custos controlados.
Isto significa que não basta comprar uma casa para beneficiar do regime: é necessário que se trate da primeira HPP e que o imóvel em causa seja uma habitação a custos controlados.
Ficam, assim, excluídas as pessoas que já sejam titulares de direitos sobre imóveis urbanos destinados a habitação no momento da compra ou que tenham sido titulares desses direitos nos três anos anteriores.
O que acontece ao IMT e imposto do selo?
O IMT é um imposto pago quando se compra um imóvel e é normalmente calculado em função do valor da aquisição e do tipo de utilização do imóvel.
Com as alterações introduzidas, as compras de habitações a custos controlados passam a ter um tratamento mais favorável:
Isenção de IMT até ao limite de 330.539 euros
Quando o valor que serve de base ao cálculo do IMT não ultrapassa “o valor máximo do 1.º escalão a que se refere a alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º Código do IMT”, ou seja, 330.539 euros, a aquisição fica isenta de IMT.
Valores acima do limite continuam a ter benefício no IMT
Se o valor da casa ultrapassar o limite referido, apenas o excedente fica sujeito a tributação.
Isto significa que a vantagem fiscal continua a existir, sendo menor em imóveis de valor mais elevado.
Dedução à coleta relativa ao imposto do selo
Relativamente ao imposto do selo, o diploma estabelece uma dedução à coleta até ao limite associado ao 1.º escalão do IMT (330.539 euros). “As aquisições previstas no número anterior beneficiam de uma dedução à coleta da verba 1.1 da TGIS, até à sua concorrência, com o limite resultante da aplicação da referida verba ao limite superior do 1.º escalão da tabela prevista na alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º do Código do IMT”, refere o diploma.
Benefícios dependem de decisão municipal
A aplicação destes benefícios depende também de uma decisão municipal. A legislação determina que “a aplicação dos benefícios depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal”.
Isto significa que a existência do benefício pode depender da decisão do município onde o imóvel está localizado.
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Perguntas Frequentes
O IMT é um imposto pago ao Estado aquando da compra de um imóvel. Aplica-se à maioria das transmissões onerosas de imóveis e deve ser liquidado antes da escritura. O valor depende do tipo de imóvel, do valor de aquisição e da finalidade (habitação própria permanente ou secundária).
Sim. Em determinados casos, pode beneficiar de isenção total ou de uma redução do valor a pagar. Isso pode acontecer, por exemplo, se estiver a comprar uma habitação própria permanente com um valor dentro dos limites legais para isenção, ou se tiver acesso a regimes especiais, como o apoio à habitação jovem.
Da mesma forma, na primeira compra de uma habitação própria e permanente pode ficar isento até aos 330.539 euros, se se tratar de uma habitação a custos controlados.
O IMT incide sobre a compra do imóvel. Já o Imposto do Selo é outro encargo obrigatório, normalmente correspondente a 0,8% do valor de aquisição. Ambos devem ser pagos antes da escritura e constam na simulação de custos de aquisição de casa.
Em 2026, os jovens até aos 35 anos que comprarem a primeira habitação própria permanente ficam isentos até aos 330.539 euros.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
