O mercado de habitação usada movimenta todos os anos em Portugal dezenas de milhares de transações. A maior parte delas corre sem sobressaltos. Mas uma parte, não desprezível, acaba em litígio, quase sempre em torno da mesma questão: o imóvel tinha defeitos que o comprador desconhecia, e agora, quem paga? A resposta não é simples. Depende do tipo de defeito, de quem era o vendedor, de quando o defeito foi descoberto e, sobretudo, de quando e como o comprador agiu depois de o descobrir.
O Código Civil tem nesta matéria um regime próprio, com prazos curtos e consequências severas para quem os deixa passar. E é um regime que tanto compradores como vendedores conhecem mal, quando o deveriam conhecer bem antes de assinar a escritura e não apenas depois de surgirem os problemas.
A primeira pergunta é esta: Quem era o vendedor?
A primeira distinção a fazer, e que frequentemente determina o resultado do litígio, é perceber quem é o vendedor.
Quando o vendedor construiu o imóvel, o modificou ou o reparou com carácter profissional e depois o vendeu, aplica-se um regime mais favorável ao comprador, previsto nos artigos 1221.º a 1225.º do Código Civil. Este regime é também o que se aplica quando intervém um vendedor profissional no âmbito da legislação de defesa do consumidor. Os prazos são mais longos, a proteção é mais intensa.
Mas quando um particular vende a sua casa (e é desta realidade que vos falo) o regime aplicável é o da venda de coisas defeituosas previsto nos artigos 913.º a 922.º do Código Civil. É um regime mais limitado, com prazos mais curtos, e que coloca no comprador um ónus importante: o de agir com diligência, tanto na vistoria do imóvel como na comunicação dos defeitos que encontrar depois de tomar posse do bem.
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O que é um defeito para efeitos da lei?
O artigo 913.º do Código Civil define defeito como qualquer vício que desvalorize o imóvel ou que impeça a realização do fim a que se destina, neste caso, a habitação condigna, ou que represente uma divergência entre o que foi acordado e o que foi entregue. Quando as partes nada especificam, a referência é a função normal das coisas da mesma categoria: uma casa deve permitir viver nela em condições razoáveis.
Mas atenção: a lei não protege qualquer defeito. Protege apenas o defeito oculto, aquele que o comprador não podia ter detetado com uma vistoria normal e diligente. O defeito aparente, aquele que estava à vista e que o comprador podia ter detetado se tivesse olhado com atenção, não gera responsabilidade do vendedor. É uma distinção aparentemente simples, mas que na prática dá origem a muitos litígios.
O Tribunal da Relação de Coimbra, num acórdão de fevereiro de 2024, julgou precisamente um caso deste tipo. Um comprador adquiriu um apartamento com mais de vinte anos de uso e, após a escritura, reclamou um conjunto de anomalias: um buraco numa porta tapado com um autocolante, a ausência de grelha numa banheira, um furo no pavimento da garagem. O tribunal não lhe deu razão. Considerou que todas as anomalias eram visíveis, e que um comprador diligente, que visitou o imóvel três vezes, as poderia e deveria ter detetado. A casa era usada e velha, e isso era exatamente o que parecia. Vender uma casa usada não afasta a responsabilidade por defeitos ocultos, sublinhou o tribunal, mas também não transforma cada imperfeição visível de um imóvel envelhecido numa causa de responsabilidade do vendedor.
Três prazos que quem compra uma casa usada precisa de conhecer
O regime do Código Civil impõe ao comprador uma sequência de três prazos encadeados. Ultrapassar qualquer um deles é fatal para os seus direitos.
O primeiro é o prazo de garantia: cinco anos a contar da entrega do imóvel. É o limite absoluto. Qualquer defeito descoberto depois de passados cinco anos sobre a escritura deixa de poder ser reclamado, independentemente da sua gravidade. Dentro deste período, o comprador está coberto, mas tem ainda de respeitar os prazos seguintes.
O segundo é o prazo de denúncia: um ano a contar do momento em que o comprador tomou conhecimento do defeito. Descoberto o problema, o comprador tem um ano para o comunicar ao vendedor. Esta comunicação não exige forma especial, mas por razões óbvias de prova deve ser feita por escrito, carta registada com aviso de receção é a forma mais segura. A denúncia deve identificar concretamente os defeitos e, idealmente, fixar um prazo para reparação. Se o vendedor agiu com dolo, ocultou deliberadamente o defeito, não há sequer obrigação de denúncia.
O terceiro é o prazo para intentar a ação judicial: seis meses a contar da denúncia. Passada a denúncia, o comprador tem seis meses para ir a tribunal se o vendedor não resolver o problema. Este prazo, que o Código Civil prevê expressamente para a ação de anulação por simples erro, aplica-se por interpretação extensiva, uniformemente afirmada pelo Supremo Tribunal de Justiça, a todas as pretensões fundadas no defeito: reparação, redução do preço, resolução do contrato e indemnização.
Estes são prazos de caducidade, não de prescrição. Não se suspendem nem se interrompem pelos meios gerais. A única forma de os parar é agir, denunciar, propor a ação, ou obter do vendedor o reconhecimento expresso dos defeitos dentro do prazo. Este reconhecimento, se feito antes de esgotado o prazo, impede a caducidade: a partir daí, o comprador pode aguardar a reparação sem ter de correr para tribunal, e o vendedor não pode depois invocar que o prazo passou.
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O vendedor que não sabia que a casa tinha problemas: Escudo ou não?
Esta é talvez a questão mais frequente que me é colocada neste contexto: o vendedor que, genuinamente, desconhecia o defeito pode ser responsabilizado?
A resposta está no artigo 914.º do Código Civil, e é mais matizada do que a maioria imagina.
O desconhecimento sem culpa do defeito exonera o vendedor de uma coisa específica: a obrigação de reparar. Se o vendedor prova que genuinamente ignorava o problema e que não havia forma razoável de o conhecer, o comprador não pode exigir que ele pague a reparação. A lógica é clara: não se pode impor a alguém que corrija algo que desconhecia sem qualquer negligência da sua parte.
Mas daí não decorre que o vendedor fique completamente imune. O comprador conserva dois direitos que não dependem de culpa. O primeiro é a redução do preço: se ficar demonstrado que, conhecendo o defeito, o comprador teria pago menos, pode exigir que o preço seja reduzido proporcionalmente à desvalorização causada. O segundo é a anulação do contrato: se o defeito consubstanciar um erro relevante sobre qualidades essenciais do imóvel, o contrato pode ser anulado, o imóvel devolvido e o preço restituído, independentemente de o vendedor ter ou não culpa.
E há ainda o ónus da prova, que importa não esquecer. Provado o defeito pelo comprador, o que é da sua responsabilidade, a lei presume que o vendedor tinha culpa. É ao vendedor que cabe ilidir essa presunção, demonstrando que desconhecia o defeito sem qualquer negligência. Não basta dizer que não sabia: tem de provar que não podia saber.
Quando o vendedor agiu com dolo, ocultando deliberadamente o defeito, o quadro é completamente diferente. A responsabilidade é plena, abrange os lucros cessantes, e o comprador não está sequer sujeito ao ónus de denunciar o defeito no prazo de um ano.
O que o comprador pode exigir, e em que ordem
O sistema do Código Civil prevê uma hierarquia de meios à disposição do comprador, em função das circunstâncias concretas.
Em primeiro lugar, a reparação: o comprador pode exigir que o vendedor corrija o defeito às suas custas. Mas este direito só existe se o vendedor conhecia, ou deveria conhecer, o problema. Se o desconhecia sem culpa, a obrigação de reparar não existe.
Em segundo lugar, a redução do preço: quando as circunstâncias mostram que o comprador teria pago menos se soubesse do defeito, pode exigir a diferença. Este direito não depende de culpa e subsiste mesmo que o vendedor desconhecesse o vício.
Em terceiro lugar, a anulação do contrato, com restituição recíproca: o imóvel volta ao vendedor, o preço volta ao comprador. Também aqui não é exigível culpa, basta que o defeito configure um erro relevante sobre qualidades essenciais do bem comprado. Se o contrato não estiver totalmente cumprido, por exemplo, se ainda houver prestações em dívida, a ação pode ser intentada a qualquer tempo, sem dependência dos prazos normais.
E há ainda a indemnização: em caso de dolo, é devida em pleno, incluindo lucros cessantes. Em caso de simples erro, cobre apenas os danos emergentes, e não existe se o vendedor desconhecia o defeito sem culpa.
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O que o comprador deve fazer, antes e depois da compra
A melhor proteção para o comprador começa antes de assinar qualquer documento.
Antes da compra, o imóvel deve ser vistoriado com rigor, e, em casas com anos de uso, essa vistoria deve envolver um técnico especializado, preferencialmente um engenheiro ou arquiteto com experiência em patologias de construção. Uma inspeção profissional custa algumas centenas de euros. Um litígio sobre defeitos ocultos custa muito mais, e demora anos. É um investimento óbvio que, incompreensivelmente, poucos fazem.
No contrato-promessa, há uma cláusula que aparece com frequência e que merece atenção redobrada: a declaração de que “o comprador declara ter-se inteirado do estado de conservação do imóvel”. Esta declaração não é inocente. O Tribunal da Relação de Coimbra analisou precisamente o seu alcance e foi claro: vale para os defeitos aparentes, aqueles que uma visita diligente revelaria. Não funciona como renúncia antecipada aos defeitos ocultos. Quem assina esta cláusula não perde o direito a reclamar defeitos que genuinamente não podia ter detetado. Mas deve estar ciente de que, perante um tribunal, terá de provar que o defeito era mesmo oculto.
Depois da entrega, o imóvel deve ser inspecionado o mais cedo possível. Se forem detetados defeitos ocultos, a denúncia deve ser feita imediatamente, por escrito, identificando os problemas com precisão e fixando um prazo razoável para reparação. E o prazo para a ação judicial, seis meses após a denúncia, não deve ser perdido de vista. Na minha experiência, muitos compradores deixam esgotar este prazo enquanto aguardam que o vendedor resolva a situação voluntariamente. Quando finalmente percebem que isso não vai acontecer, já perderam o direito a ir a tribunal.
O que o vendedor deve fazer para se proteger
Do lado do vendedor, a melhor proteção é também a mais simples: a transparência.
Declarar no contrato-promessa todos os defeitos conhecidos, é o gesto mais eficaz para limitar a responsabilidade futura. A ocultação deliberada tem consequências graves: constitui dolo, agrava a responsabilidade, e elimina o benefício do prazo de denúncia que ordinariamente beneficiaria o vendedor.
Juntar ao contrato reportagem fotográfica do estado do imóvel na data da venda, e autorizar expressamente vistorias técnicas pelo comprador, são também práticas que, para além de reveladoras de boa-fé, funcionam como prova futura do que era visível e do que era oculto. Quanto mais documentada estiver a situação, mais difícil será ao comprador alegar, anos mais tarde, que determinado defeito não era aparente à data da transação.
Um apontamento final sobre a resposta à denúncia. Se o comprador enviar uma carta a denunciar defeitos, o vendedor deve ler com atenção antes de responder. Reconhecer os defeitos e comprometer-se a repará-los é uma decisão com consequências jurídicas relevantes: impede a caducidade e vincula o vendedor a um compromisso de reparação. Pode ser a decisão certa quando o vendedor pretende mesmo resolver o problema. Mas pode ser prejudicial se a intenção for arguir que a denúncia foi feita fora de prazo. Antes de responder, vale a pena consultar.
Em síntese: Três prazos que ninguém pode ignorar
A venda de casa usada entre particulares é uma transação que o Código Civil acompanha com um regime específico de garantia por defeitos. Esse regime existe e é rígido, mas impõe ao comprador uma postura ativa, rigorosa e, sobretudo, tempestiva.
Os três prazos a reter: cinco anos de garantia a contar da entrega; um ano para denunciar o defeito após o seu conhecimento; seis meses para intentar a ação após a denúncia. Fora de qualquer um deles, o direito caduca, e não há tribunal que o ressuscite.
| Prazo | Duração | Ponto de partida |
| Garantia legal (limite máximo) | 5 anos | Data de entrega do imóvel — art. 916.º, n.º 3, in fine, CC |
| Denúncia do defeito | 1 ano | Data do conhecimento do defeito pelo comprador — art. 916.º, n.º 3, 1.ª parte, CC |
| Propositura da acção judicial | 6 meses | Data da denúncia — art. 917.º CC, por interpretação extensiva do STJ |
Para o vendedor, a mensagem é igualmente simples: transparência previne litígios. Ocultar defeitos conhecidos não é apenas desonesto, é juridicamente perigoso, com consequências que vão muito além do que a maioria imagina. E para ambos, antes de assinar qualquer contrato sobre imóvel usado, importa perceber em que situação estão, o que podem exigir e o que podem perder se não agirem a tempo.
