Se é proprietário de um negócio de alojamento local ou pretende brevemente investir num, saiba que, a partir de fevereiro deste ano, existem novas regras a cumprir.

A verdade é que este tipo de negócio pode ser bastante tentador e trazer-lhe um rendimento atrativo, mas é necessário estar a par da legislação atual para não ter problemas mais tarde. E por isso mesmo, neste artigo, vamos explicar-lhe onde pode consultar a legislação relativamente aos estabelecimentos de alojamento local, bem como as novas regras que entram em vigor.

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O primeiro passo é conhecer a legislação em vigor

Para muitas pessoas, ter um negócio ligado ao alojamento local é um objetivo que têm em mente, seja a curto ou a longo prazo. No entanto, este tipo de negócio não passa apenas por colocar uma segunda habitação ou uma casa a arrendar na altura das férias. Afinal, existe uma legislação por trás que estabelece que o alojamento esteja devidamente identificado e registado, para além das inúmeras regras e condições que têm que ser asseguradas para o funcionamento estar de acordo com a lei.

Por isso, se tem uma casa ou propriedade que pretende tornar num alojamento local, o primeiro passo é informar-se sobre a legislação em vigor. Em 2014, foi aprovado o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, através do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto. Quatro anos mais tarde, o mesmo veio a sofrer alterações, através da Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto.

E se já estava informado sobre as regras legais para este tipo de negócio, é importante dizer que existem novos procedimentos para este mês de fevereiro de 2021. Sim, é verdade. Antes de terminar o ano de 2020, a Portaria n.º 262/2020, de 9 de novembro, veio estabelecer as condições de funcionamento e identificação destes estabelecimentos.

Dito isto, de seguida, vamos então aprofundar quais são as novas alterações que entram em vigor já em fevereiro. É importante salientar que os estabelecimentos que estejam registado no Registo Nacional de Alojamento Local beneficiam de um período transitório de 12 meses para se adaptarem às novas condições de funcionamento.

Novas regras em relação ao funcionamento

Embora vários dos alojamentos locais registados já sigam algumas destas regras de funcionamento, passa agora a ser um dever de todos os alojamentos assegurar alguns procedimentos específicos relativos ao seu funcionamento. Estas alterações são relativas ao acolhimento dos utentes, aos serviços de arrumação e limpeza, pequeno-almoço, instalações sanitárias, áreas e requisitos e ainda reporte de informações das dormidas. Mas vamos explicar mais detalhadamente cada uma destas alterações.

• Acolhimento de utentes: Todos os estabelecimentos de alojamento local devem disponibilizar um serviço de receção, para efeitos de check-in e check-out, e de informação aos utentes. Este pode ser disponibilizado de forma presencial ou não presencial, podendo ser usados meios eletrónicos para esse efeito ou o telefone. Já no caso dos estabelecimentos de hospedagem, incluindo hostel, devem disponibilizar um meio de comunicação com o serviço de receção e ter o número nacional de emergência disponível, bem como o contacto da entidade exploradora.

• Condições de funcionamento e serviços de arrumação e limpeza: Todos os estabelecimentos de AL devem dispor de equipamentos apropriados, em bom estado de conservação, e reunir as condições de higiene e de limpeza adequadas. Já em relação à arrumação e limpeza das unidades de alojamento, incluindo a mudança de toalhas e roupa de cama, devem ocorrer sempre que exista a alteração de clientes. Para além disso, no mínimo, estes itens devem ser trocados uma vez por semana, sempre que a estadia seja superior a 7 dias. Estas regras só podem ser alteradas em caso de acordo numa reserva única do alojamento e de ocupação total por um grupo ou família, e desde que sejam mantidas as condições de higiene e limpeza.

• Serviço de pequeno-almoço: Quando os estabelecimentos locais disponibilizam pequenos-almoços devem cumprir as regras de higiene e segurança alimentar de acordo com a legislação em vigor. No caso dos estabelecimentos de hospedagem denominados de Bed & Breakfast, devem prestar sempre serviço de pequeno-almoço, em complemento ao serviço de alojamento.

Quais são as novas regras em relação às instalações sanitárias?

As novas regras estabelecidas pela Portaria n.º 262/2020, vêm estabelecer o limite máximo de utentes por cada instalação sanitária, mas também algumas condições que devem ser asseguradas. A legislação é explicita quando diz que as instalações sanitárias podem ser privativas ou comuns a vários quartos e dormitórios. No entanto, no caso dos apartamentos, moradias e quartos, devem existir no mínimo uma instalação sanitária por cada 4 quartos, podendo a mesma ser usada por um máximo de 10 utentes.

Já no caso dos estabelecimentos de hospedagem, as instalações sanitárias comuns a vários quartos, e quando estes não sejam separados por géneros, devem existir retretes automatizadas, separadas por portas, e que tenham sistemas de segurança que garantam a privacidade aos utentes. Para além disso, estes estabelecimentos devem garantir que existe no mínimo uma retrete, um lavatório e um chuveiro por cada 6 utentes que estejam a partilhar as instalações sanitárias comuns.

O que é que significa um reporte de informação de dormidas?

O reporte de informação de dormidas está diretamente ligado ao regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional. Este encontra-se disponível para consulta através da Lei nº.23/2007, de 4 de julho, e também deve consultar a Portaria n.º 287/2007, de 16 de março, na sua redação atual.

No entanto, em termos práticos, as entidades exploradoras dos estabelecimentos de alojamento local devem comunicar ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras), segundo as regras legais em vigor, o alojamento de cidadãos estrangeiros. E por isso, é tão importante que consulte a legislação em vigor para agir em conformidade com as novas regras.

É ainda de salientar, que esta nova portaria estabelece que os proprietários de AL devem sempre cooperar com as autoridades nacionais na recolha e fornecimento de dados relativos ao número de utentes, dormidas, e outros dados que sejam pedidos para fins estatísticos.

A obrigatoriedade da placa de identificação

A nova portaria volta a referenciar que os estabelecimentos de alojamento local nas modalidades de quartos, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem, devem dispor de uma placa de identificação junto à entrada do estabelecimento. Esta regra está estipulada no Decreto-Lei nº.128/2014, mais concretamente no artigo 18º, na sua redação atual. No entanto, existem alterações no caso da entrada do estabelecimento ser no interior de um edifício. Neste caso específico, os proprietários devem colocar um placa de modelo idêntico e menor dimensão, com as seguintes caraterísticas:

• Deve ser feita em material acrílico cristal transparente, com 5 mm de espessura, com a dimensão de 100 mm x 100 mm;
• Ter inscritas as letras A e L, em maiúscula, com um espaço entre as duas, tipo de letra Arial, com um tamanho 100 pt, e de cor azul escura (pantone 280);
• Por baixo deve constar, entre parênteses, a expressão "Alojamento Local", em maiúsculas, com o mesmo tipo de letra, tamanho 13 pt, e a mesma cor;
• Já no que diz respeito à fixação esta deve ser feita preferencialmente com parafusos em aço inoxidável em cada canto ou outro meio de fixação de cantos, devendo a mesma ficar afastada da parede 10 mm.

O que muda para o alojamento local em termos de sustentabilidade?

Dado que existem políticas de sustentabilidade relativas à Estratégia Turismo 2027, a nova portaria prevê um conjunto de condições que devem ser adotadas e privilegiadas nos estabelecimentos de alojamento local. Dito isto, fazem parte da lista de condições de sustentabilidade ambiental que os alojamentos locais devem privilegiar:

• A adoção e implementação de práticas que promovam um consumo eficiente de água e de energia, quando esta última não for obrigatória por lei;
• Desenvolver, adotar e implementar uma política de informação sobre práticas de turismo sustentável por parte dos utentes;
• Adotar exclusivamente detergentes e produtos biodegradáveis;
• Ter disponível equipamentos para a separação de resíduos sólidos urbanos, adotando procedimentos para que tal seja possível;
• Garantir que é dada formação de forma contínua aos colaboradores sobre boas práticas ambientais e standards de trabalho;
• E por fim, possuir certificação ambiental ou selo de qualidade ambiental atribuído por uma entidade nacional ou internacional de reconhecimento mérito.

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Novas regras segundo os tipos de alojamento

Para além das regras gerais, existem regras específicas consoante o tipo de alojamento. Por exemplo, no caso de ter um estabelecimento de hospedagem, existem novas áreas mínimas para os quartos, sendo estas as seguintes:

• 6,50 m2 para um quarto individual;
• 9 m2 para um quarto duplo;
• 12 m2 para um quarto triplo;
• No caso de existir uma cama convertível a instalar nos quartos, acrescem 3 m2 às áreas mínimas indicadas anteriormente.

Já no caso dos dormitórios, a área mínima é calculada através de uma fórmula. A área mínima é de 2,50 m2 + 2,50 m2 por cama ou beliche + 1 m2 por cada utente. Ou seja, a fórmula é:

Área mínima dormitórios = 2,50 m2 + (2,50 m2 x número de camas ou beliche) + (1 m2 x número de utentes)

Nota: Caso o edifício esteja legalmente dispensado das normas do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, as áreas mínimas a aplicar são de 5,50 m2 para o quarto individual, de 7 m2 para o quarto duplo e de 10 m2 para o quarto triplo.

Para além disso, a nova portaria indica que nos estabelecimentos de hospedagem podem existir zonas comuns de acolhimento ou de receção e estar e ou lazer, destinadas aos utentes. Estas funções podem coexistir no mesmo espaço, não havendo a obrigação de criar espaços distintos para os mesmos.

Já no caso de ser proprietário de um hostel, as áreas mínimas para os quartos são iguais. No entanto, as zonas comuns que referimos anteriormente devem ter a área mínima de 3 m2, sendo esta acrescida em função da capacidade do número de utentes que este pode abrigar, na proporção de 0,50 m2. Para além disso, é importante salientar que no caso de um hostel, a cama é o objeto de locação individual e por isso existem mais regras. Por exemplo, deve existir um compartimento individual por cada cama, com sistema de fecho, com uma dimensão mínima interior de 55 cm x 40 cm x 20 cm. Outra das regras é que em cada cama deve estar um ponto de iluminação.

Caso seja proprietário de um hostel, aconselhamos que consulte na íntegra esta portaria, uma vez que existem vários procedimentos a seguir, tanto nas zonas comuns, como para os utentes de mobilidade reduzida.

As moradias e apartamentos devem ter atenção às regras de segurança

Por último, embora não existam inúmeras alterações específicas para as moradias e apartamentos que funcionam como um negócio de alojamento local, existe uma questão que esta nova portaria realça. No caso de ser proprietário de um AL que é uma moradia ou apartamento com capacidade para mais de 10 utentes, deve cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio. Caso não saiba onde consta a legislação, deve consultar o Decreto-Lei nº 220/2008, de 12 de novembro, na sua redação atual, mas também o regulamento técnico que consta na Portaria nº1532/2008, de 29 de dezembro.

Não se esqueça que, a partir de fevereiro de 2021, tem 12 meses para se adaptar a estas novas regras para ter o seu alojamento local de acordo com a legislação me vigor.

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