Escolher a casa ideal implica muito mais do que avaliar a área ou o estado de conservação do imóvel. Quando este faz parte de um prédio em regime de propriedade horizontal, o condomínio, bem como questões estruturais do edifício, podem ter um importante impacto não só no conforto e na segurança da casa que pretende comprar, mas também nos encargos que terá de suportar.
Por isso, antes de tomar uma decisão, verifique o estado em que se encontra o edifício e como é feita a sua gestão. Veja, de seguida, os principais aspetos a que deve estar atento para evitar surpresas depois da escritura.
Comprar casa é também comprar uma parte do condomínio
Ao comprar um apartamento, não está adquirir apenas a fração. Torna-se também coproprietário das partes comuns do edifício, passando a partilhar com os outros condóminos a responsabilidade pela conservação, manutenção e gestão desses espaços.
Por isso, além do pagamento da quota mensal, terá de contribuir para o fundo comum de reserva, para despesas extraordinárias, entre outros encargos relacionados com o condomínio. Para saber com maior rigor que responsabilidades poderá vir a assumir enquanto proprietário, é essencial conhecer o melhor possível a saúde financeira do condomínio.
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Condomínio: 5 pontos que deve verificar antes de avançar para a escritura
Há vários fatores que podem ajudá-lo a avaliar o estado do edifício e a forma como o condomínio é gerido, o que pode ser indicativo dos encargos que poderá vir a assumir enquanto proprietário. Eis cinco aspetos essenciais a verificar antes da compra de casa.
1. Avalie o estado de conservação e manutenção do edifício
O estado das partes comuns é um bom indicador da forma como o condomínio tem sido gerido. Por isso, ao visitar o imóvel, observe bem o edifício e procure identificar eventuais sinais de falta de manutenção. Para isso, preste atenção a aspetos como:
- Fissuras ou sinais de degradação na estrutura;
- Estado das fachadas, escadas, corredores e outras partes comuns;
- Humidades ou infiltrações na cobertura, telhado ou terraços;
- Estado de conservação do elevador e sinais de manutenção deficiente.
Se detetar problemas visíveis, procure perceber se já foram identificados pelo condomínio e se existe alguma intervenção prevista.
2. Pergunte se há obras previstas ou intervenções recentes
As obras realizadas num edifício nem sempre são motivo de preocupação. Pelo contrário, podem significar que o condomínio tem investido na sua conservação. Como tal, procure saber:
- Que obras foram realizadas nos últimos anos;
- Se existem intervenções já aprovadas, mas ainda por executar;
- Se há problemas conhecidos que continuem por resolver.
3. Analise a saúde financeira do condomínio
A situação financeira do condomínio é tão importante como o estado de conservação do edifício. Um condomínio com contas equilibradas está mais preparado para fazer uma manutenção adequada do edifício e dos seus equipamentos ou suportar despesas imprevistas. Como tal, questione o vendedor sobre três aspetos essenciais:
Existência de um fundo comum de reserva
O fundo comum de reserva é uma poupança obrigatória do condomínio, constituída através das contribuições dos condóminos, que se destina, sobretudo, a financiar obras de conservação das partes comuns do edifício. Assim, procure perceber:
- Se o condomínio tem fundo comum de reserva;
- Qual o montante disponível;
- Se esse valor é adequado à dimensão, antiguidade e estado de conservação do edifício.
Um fundo reduzido pode significar que, quando surgir a necessidade de se avançar com uma obra de maior dimensão, os condóminos poderão ter de fazer uma contribuição extraordinária.
Há condóminos com dívidas?
Se houver condóminos em incumprimento, a saúde financeira do condomínio pode ficar comprometida – podem surgir problemas como falta de liquidez para pagar despesas correntes, adiamento de obras de conservação, dificuldades em contratar ou manter serviços essenciais e maior probabilidade de serem aprovadas derramas para compensar a falta de receitas.
Por isso, vale a pena perceber se existem quotas em atraso e qual o impacto dessas dívidas nas contas do condomínio.
O valor da quota é adequado?
Por fim, confirme qual é o valor da quota mensal e procure perceber se esse montante tem sido suficiente para suportar as despesas do condomínio. Uma quota muito baixa pode parecer uma vantagem, mas também pode indicar que o condomínio não está a constituir reservas suficientes para a manutenção do edifício. Informe-se ainda sobre se houve aumentos recentes ou se está prevista uma atualização do valor a pagar.
Além disso, aproveite para confirmar se o condomínio aprovou obras que ainda não foram cobradas aos condóminos. Estes encargos podem não estar refletidos na quota mensal, mas representar um custo adicional no futuro.
4. Confirme se existe seguro para as partes comuns
Embora a maioria dos proprietários contrate um seguro multirriscos-habitação para a sua fração – com a cobertura de incêndio, que é obrigatória -, o condomínio também pode ter um seguro para proteger as partes comuns. Nesse caso, pergunte quais as coberturas incluídas, para evitar duplicações com o seguro da sua casa.
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5. Verifique a acessibilidade do edifício
A acessibilidade influencia não só a qualidade de vida dos moradores, mas também a valorização do imóvel. Observe, por exemplo, se o edifício dispõe de condições para pessoas com mobilidade reduzida, como rampas de acesso, portas e zonas de circulação adequadas, bem como acessos práticos para carrinhos de bebé ou transporte de objetos.
Mesmo que estas características não sejam uma prioridade para si neste momento, podem fazer diferença no futuro e aumentar a atratividade do imóvel caso queira vendê-lo mais tarde.
Raio-X ao imóvel: O que verificar antes de comprar
Declaração de não existência de dívidas ao condomínio é obrigatória
Um dos documentos necessários para a compra e venda de um imóvel é uma declaração que indica o montante de todos os encargos em vigor associadas a essa fração, bem como a eventual existência de dívidas. Este documento deve ser emitido pelo administrador do condomínio e tem de ser apresentado obrigatoriamente na escritura, a menos que o comprador prescinda expressamente dele.
Além dos encargos com o condomínio, se houver dívidas, a declaração deve especificar:
- O montante;
- A sua natureza (quotas, derramas ou outros encargos);
- Datas de constituição e vencimento.
Se o comprador prescindir da apresentação deste documento deverá ter em conta que, em regra, estará a assumir a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio à data da compra.
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Que outros documentos deve pedir antes de comprar?
A declaração de não existência de dívidas é um documento essencial para a escritura, mas não é o único que deve consultar. Se pretende conhecer melhor a situação do condomínio e evitar surpresas depois da compra, vale a pena pedir acesso a outras informações. Por isso, sempre que possível, solicite:
Documento | Para que serve? |
Atas das assembleias | Identificar problemas recorrentes, obras e conflitos |
Regulamento do condomínio | Conhecer as regras do edifício |
Relatório e contas | Avaliar a situação financeira do condomínio |
Seguro das partes comuns | Conhecer as coberturas existentes |
Embora estes documentos não sejam obrigatórios no processo de compra e venda, podem fornecer uma visão mais completa sobre a gestão do condomínio e os encargos que poderá vir a assumir.
Sinais de alerta sobre o condomínio que não deve ignorar
Em suma, mesmo que o imóvel corresponda às suas expectativas, há alguns indícios que podem revelar problemas relativos ao condomínio – seja no que toca à sua gestão ou ao estado de conservação do próprio edifício. Se identificar um ou mais dos sinais que se seguem, pondere se deve mesmo avançar com a compra.
O condomínio não tem administrador ativo
A ausência de um administrador pode dificultar a gestão corrente do edifício, desde a cobrança das quotas até à contratação de serviços de manutenção ou à realização de obras. Além disso, pode ser um sinal de conflitos entre os condóminos ou de uma gestão pouco organizada.
O elevador está frequentemente avariado
Um elevador que passa longos períodos fora de serviço pode indicar falta de manutenção ou dificuldades financeiras do condomínio. Além do incómodo para os moradores, a substituição deste equipamento pode representar um encargo significativo.
Há infiltrações ou sinais evidentes de degradação
Humidade nas partes comuns, fachadas degradadas, fissuras ou telhados em mau estado são sinais de que o edifício pode necessitar de obras de conservação. Se essas intervenções ainda não foram realizadas, é importante perceber para quando estão previstas e como serão suportados os custos.
Existem muitas frações devolutas ou desocupadas
Um elevado número de apartamentos devolutos nem sempre representa um problema. No entanto, pode traduzir-se em maiores dificuldades na cobrança das quotas ou menor capacidade financeira do condomínio para suportar despesas.
As obras necessárias são constantemente adiadas
Se os problemas do edifício são conhecidos, mas as intervenções continuam a ser adiadas de assembleia em assembleia, é provável que o condomínio enfrente dificuldades financeiras ou falta de consenso entre os condóminos. Nestas situações, o risco de, no futuro, serem necessárias contribuições adicionais para fazer obras que já não podem esperar aumenta.
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Perguntas frequentes
O fundo comum de reserva é uma poupança obrigatória do condomínio, constituída através das contribuições dos condóminos. Destina-se, sobretudo, a financiar obras de conservação das partes comuns do edifício, como a reparação da cobertura, da fachada ou da estrutura.
Sim. A escritura de compra e venda de uma fração autónoma deve ser acompanhada de uma declaração emitida pelo administrador do condomínio que indique se existem ou não dívidas associadas ao imóvel. O comprador pode dispensar este documento, mas essa decisão pode implicar assumir a responsabilidade pelas dívidas existentes, salvo acordo em contrário entre as partes.
Depende do que ficar acordado entre comprador e vendedor. Por isso, antes de comprar, é importante confirmar se existem obras já aprovadas, quotas extraordinárias ou outros encargos que ainda não tenham sido cobrados
Peça informação sobre o fundo comum de reserva, o valor da quota mensal, a existência de condóminos com dívidas e as contas do último exercício. Estes elementos ajudam a perceber se o condomínio tem capacidade para suportar as despesas correntes e futuras sem recorrer frequentemente a derramas.
Sim. Embora não sejam documentos obrigatórios para a compra e venda, pode solicitar ao vendedor o acesso às atas mais recentes. Estas permitem perceber se existem problemas recorrentes no edifício, obras previstas, conflitos entre condóminos ou outras situações relevantes.
O edifício tem de estar coberto por um seguro contra o risco de incêndio, podendo essa cobertura ser contratada através de uma apólice do condomínio ou pelos proprietários das frações. Além desta proteção obrigatória, muitos condomínios optam por contratar um seguro multirriscos para as partes comuns, com coberturas adicionais. Antes de comprar, vale a pena confirmar que seguro existe e quais os riscos abrangidos.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
