Quem tem um crédito habitação sabe que esta despesa é das que mais pesa ao final do mês no orçamento e que, em casos extremos, algumas famílias deixam de a conseguir suportar.  Por exemplo, situações como a que atravessamos neste momento, em que a pandemia veio reduzir drasticamente os rendimentos de muitos portugueses, podem tornar-se mais propensas a que exista incumprimento. Principalmente com o fim das moratórias privadas do crédito habitação à vista.  

O incumprimento das responsabilidades de crédito ocorre quando o cliente não paga à entidade bancária, na data prevista, uma prestação do contrato de crédito que celebrou. 

Embora não seja um processo simples, o recurso à retoma ao contrato de crédito pode, ainda assim, ser a última esperança nestes casos. No entanto, esta opção só é viável para os casos em que as pessoas conseguem saldar os valores das prestações que têm em atraso, mais as penalizações associadas ao incumprimento.  

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Se entrar em incumprimento fico logo sem o imóvel? 

Entregar a casa ao banco deve ser mesmo o último recurso. Por norma, os clientes com créditos em situação de incumprimento ficam sujeitos a penalizações como juros de mora, comissões e outros encargos que acrescem à sua dívida. Ou seja, numa primeira fase têm direito a ser contactados pela instituição de crédito para negociar soluções de pagamento. Após a avaliação da capacidade financeira do cliente bancário, se considerar viável, a instituição de crédito deve apresentar uma ou mais propostas de reestruturação adequadas à situação financeira do cliente.  

A penhora dos rendimentos e dos bens apenas acontece se o banco, face ao incumprimento, avançar para via judicial. No entanto, o recurso a esta via judicial não pode acontecer durante a negociação. Este será mesmo um último recurso, quando ambas as partes não chegam a um acordo.  

E se o banco avançar pela via judicial?  

É aqui que pode entrar o recurso à retoma do contrato de crédito, que pode ser a luz ao fundo do túnel para quem já tem um processo judicial a decorrer e não quer ficar sem a sua casa. Perante este cenário, o cliente tem direito à retoma no prazo para a oposição à execução relativa a créditos à habitação ou até à venda executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca, caso se verifiquem as seguintes condições:  

• Não ter havido reclamação de créditos de outros credores; e
• O cliente efetuar o pagamento das prestações vencidas e não pagas, bem como os juros de mora e as despesas em que o mutuante tenha incorrido, quando documentalmente justificadas. 

Segundo o artigo n.º 28 do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, caso exerça o direito à retoma do contrato, considera-se sem efeito a sua resolução, mantendo-se o contrato de crédito em vigor nos exatos termos e condições iniciais, com eventuais alterações, não se verificando qualquer renovação do contrato ou das garantias que asseguram o seu cumprimento. Importa ainda notar que a entidade de crédito mutante é obrigada a aceitar a retoma do contrato duas vezes durante a respetiva vigência. 

Esgote primeiro todas as alternativas disponíveis 

Numa situação de incumprimento são muitos aqueles que optam por recorrer à dação em cumprimento. Esta solução consiste em extinguir a dívida através da entrega da casa ao banco. No entanto, nem todos os bancos aceitam este acordo e, caso o valor da casa não seja suficiente para cobrir o montante em dívida, ainda terá de pagar o remanescente. 

Por isso, antes de seguir este caminho ou antes de chegar ao ponto de ter de recorrer à retoma do contrato de crédito, esgote todas as alternativas disponíveis. Comece por negociar com o seu banco. Antecipe-se a uma situação de incumprimento. Verifique o plano de pagamentos oferecido pelo banco, ou verifique se, por outro lado, consegue obter uma folga que lhe permita fazer face aos seus encargos através da transferência do crédito habitação ou da consolidação de outros créditos (caso tenha). Mas atenção, estas últimas opções só estão disponíveis para clientes que não tenham entrado em incumprimento.

Por exemplo, no caso da transferência do crédito habitação, como o dinheiro está mais barato hoje em dia e já existem bancos a oferecer spread mínimo inferior a 1%, pode poupar dinheiro ao transferir o empréstimo para outro banco que lhe ofereça melhores condições. Ao rever as suas condições de crédito pode ainda conseguir baixar o custo da sua prestação ao analisar outros produtos associados ao crédito habitação.  

Já no que toca à poupança com o crédito consolidado, o recurso a este só é possível se tiver outros créditos contratados. Em caso afirmativo, através deste produto, pode juntar todos os seus créditos num só, com uma única prestação mais baixa. A folga financeira que vai obter aqui pode ser uma ajuda para conseguir fazer face às despesas com créditos, incluindo o crédito habitação.  

Salientamos ainda que, o cliente bancário que enfrente dificuldades no cumprimento de contratos de crédito, dispõe de um conjunto de direitos previstos na lei. E que pode ainda recorrer à rede de apoio ao consumidor endividado. Esta rede é composta por entidades que têm como missão informar, aconselhar e acompanhar clientes bancários que se encontrem em risco de incumprimento ou que já tenham prestações em atraso. O acesso a estas entidades é gratuito. 

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