Nos contratos‑promessa de compra e venda (CPCV), é habitual e juridicamente prudente que as partes estabeleçam um prazo para a celebração da escritura e definam qual delas é responsável por a convocar. Na maioria dos casos, essa responsabilidade recai sobre o promitente‑comprador.
Quando o prazo contratual termina sem que a escritura seja marcada, tal não significa que a outra parte possa, desde logo, reter o sinal ou exigir o sinal em dobro (conforme a parte responsável pela marcação se trate do promitente-vendedor ou do promitente-comprador) e assumir que já não tem a obrigação de cumprir o CPCV e celebrar a escritura.
Para que se possa reter o sinal ou exigir o sinal em dobro é necessário que exista um incumprimento definitivo do CPCV.
Ora, se o prazo previsto no CPCV expirou e nada aconteceu, ou seja, se existe um silêncio da parte responsável por marcar a escritura, pode não existir um incumprimento definitivo, mas apenas uma situação de mora dessa mesma parte.
A mora é apenas um atraso no cumprimento da obrigação. Assim, se há uma situação de mora, para que a parte cumpridora possa reter o sinal ou exigir o sinal em dobro, deve enviar uma interpelação admonitória, para transformar a mora em incumprimento definitivo.
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O que deve constar da interpelação admonitória?
A interpelação admonitória deve conter três elementos essenciais:
- Interpelação para marcar a escritura;
- Fixação de um prazo suplementar perentório; e
- Advertência expressa de que, não sendo marcada a escritura dentro do prazo suplementar perentório, a obrigação será tida como definitivamente incumprida.
Depois de enviada a interpelação, se a parte que estava em mora não cumprir a obrigação de marcar a escritura, aí sim, a outra parte pode enviar uma nova comunicação a resolver o CPCV, declarando que fará seu o sinal entregue ou exigindo o sinal em dobro (conforme a parte cumpridora se trate do promitente-vendedor ou do promitente-comprador).
Assim, só após o envio da interpelação admonitória, e apenas se a parte em mora continuar sem agir, é que a parte cumpridora pode resolver o contrato e aplicar o regime do sinal.
Se a parte cumpridora falhar a interpelação admonitória e declarar o CPCV imediatamente resolvido, sem que tenha direito a tal, essa parte pode incorrer ela própria em incumprimento.
Isto porque, quando uma das partes comunica a resolução, está, na prática, a declarar que não irá cumprir o negócio. Se essa resolução não tiver fundamento, por não existir ainda incumprimento definitivo, essa mesma parte pode abrir espaço para que seja a outra parte a resolver o contrato e a reter o sinal ou exigir o sinal em dobro.
A ultrapassagem do prazo contratual não basta para legitimar a resolução do CPCV. Muitas vezes, é indispensável recorrer à interpelação admonitória para transformar a mora em incumprimento definitivo.
Só depois desse passo é que a parte cumpridora pode agir com segurança jurídica, evitando riscos de inversão de posições e de perda de direitos.
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