É comum a confusão entre o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) de um imóvel e uma escritura pública. No entanto, são dois documentos diferentes, que representam fases distintas na compra de uma casa, sendo que um é facultativo e outro é obrigatório.
Vejamos então as diferenças entre o CPCV e a escritura pública. O CPCV é um contrato muito comum em Portugal, que serve como garantia para uma futura compra/venda. É um contrato que, depois de assinado, garante os direitos e os deveres dos envolvidos.
A assinatura deste acordo não é obrigatória, mas recomendável, podendo mesmo ser uma forma de fechar negócio quando, por exemplo, quer “reservar” um imóvel, mas ainda está a decorrer o processo para conseguir um crédito à habitação.
Esta é, portanto, uma das diferenças entre o CPCV e a escritura pública: enquanto o primeiro é uma espécie de contrato preparatório, a escritura é um contrato definitivo. No CPCV, não há transferência da propriedade do imóvel, o que acontece com a assinatura de uma escritura pública de compra e venda de uma casa.
Há várias circunstâncias que levam à celebração de um CPCV, nomeadamente, quando:
- Se pretende firmar o negócio, afastando assim outros possíveis compradores;
- O imóvel não dispõe de licença de utilização;
- A construção do imóvel não está concluída;
- O comprador ainda está a aguardar a aprovação do financiamento bancário.
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Quais são os requisitos do CPCV?
Mesmo não sendo um contrato de caráter obrigatório, o CPCV tem regras. Existe um conjunto de informações que devem constar no documento para que produza os efeitos desejados, tais como:
- Identificação dos intervenientes (comprador e vendedor), contendo, designadamente: nome, morada, estado civil, número do cartão de cidadão/bilhete de identidade e número de identificação fiscal (NIF);
- Discriminação do objeto da transação, ou seja, do imóvel e das suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, bem como a existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel, como anexos, garagens ou piscinas;
- Indicação do valor de transação e da forma de pagamento;
- Menção ao prazo para a realização da escritura, ou, se não for possível determiná-la, indicação do prazo máximo para a celebração da escritura de compra e venda;
- Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada;
- Montante do sinal dado pelo potencial comprador ao vendedor;
- Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as habituais condições de habitabilidade, dispondo de eletricidade, instalação de água, esgotos e gás a funcionar nas suas normais condições.
- Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos (que protege o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras).
Ao CPCV deverá ainda juntar a licença de utilização ou de construção. No caso da sua inexistência, deverá então juntar a prova de que a mesma já foi solicitada à câmara municipal ou, caso não seja possível, anexar uma declaração que a substitua.
O que é o sinal num CPCV?
O sinal num CPCV é uma quantia monetária (ou outro bem) acordada entre as partes que o futuro comprador entrega ao vendedor. É uma garantia do cumprimento do CPCV e também constitui uma demonstração da seriedade da intenção contratual.
Num CPCV, é muito comum existir um valor envolvido. Por norma, a quantia dada como sinal varia entre os 10 e os 20% do bem que está a ser vendido. Isto significa que, em caso de incumprimento, o sinal funciona como uma espécie de garantia.
Assim, se for o promitente vendedor (ou seja, a pessoa que se compromete a vender o imóvel) a não cumprir o contrato promessa de compra e venda, este terá de devolver ao promitente comprador o valor do sinal (dinheiro entregue na data da assinatura do CPCV) em dobro.
Por outro lado, se o incumprimento do contrato for do promitente comprador, o promitente vendedor pode ficar com o valor do sinal.
A parte que cumpriu pode também recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença que permita o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda.
CPCV com eficácia real não é uma escritura
A confusão entre CPCV e escritura pública é ainda mais aguçada quando se fala em CPCV com eficácia real. Por norma, os contratos vinculam apenas as partes que os celebram, ou seja, se o vendedor acabar por vender o imóvel a terceiros, será muito difícil impedir esta transação. No entanto, com este contrato com eficácia real pode fazê-lo.
Confuso? Vejamos o seguinte exemplo prático: Imagine que o João celebra um CPCV com a Maria para comprar um apartamento.
O contrato é registado na Conservatória com eficácia real. Mais tarde, a Maria tenta vender o imóvel ao Pedro. Como o contrato do João tem eficácia real, o João pode fazer valer o seu direito e impedir a venda ao Pedro e impedir a transação.
CPCV não precisa de registo, mas escritura sim
As diferenças entre o CPCV e a escritura pública não se ficam por aqui. Só é recomendado que o CPCV seja inscrito no registo predial quando lhe for atribuída eficácia real; fora este cenário, não há necessidade desta formalidade. Já a escritura tem sempre de ser registada.
Por ser um documento mais “solene”, a escritura deve ainda ser autenticada por um notário, o que não é obrigatório para o CPCV.
E quanto custam estas formalidades no ato da escritura? Pode optar pelo Balcão Casa Pronta, um serviço que permite realizar de forma imediata todas as formalidades necessárias à compra e venda de casa. Nesta opção, os valores podem ir dos 375 euros, caso não tenha precisado de financiamento, aos 700 euros, se tiver recorrido ao crédito habitação.
Também pode recorrer a um notário ou conservatória de registo predial para o fazer. Neste caso, cada gabinete tem as suas tabelas de preços, sendo que os custos podem variar consoante o valor da transação. Ainda assim, de acordo com o Portal da Justiça, pode contar com o valor da certidão (cerca de 20 euros), o valor do registo da escritura (225 euros) e ainda o IVA.
Outra das alternativas que tem ao seu dispor é recorrer a um advogado ou solicitador, sendo que, se tiver recorrido a crédito habitação, geralmente os bancos têm acordos com conservatórias e costumam indicar o seu próprio advogado. Neste caso, vai precisar de pelo menos dois registos (500 euros).
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Ainda tem dúvidas? Confira esta tabela
Em suma, são estas as diferenças entre o CPCV e a escritura pública
