Investimento

Arrendamento de curta duração: guia para ter o seu alojamento local legal

Sofia Serrano Sofia Serrano , 10 Maio 2017 | 10 Comentários
Tem uma casa de família fechada que quer alugar como casa de férias? Tem um quarto lá em casa que poderia alugar de vez em quando? Tire partido da vaga de turistas a visitarem Portugal e rentabilize estes espaços. Saiba o que é preciso para os transformar em Alojamento Local.Apaixonados por um país com um carisma particular, pela gastronomia, pelo clima, os turistas que chegam todos os dias vêem no Alojamento Local uma possibilidade, muitas vezes mais em conta e que permite uma experiência mais próxima da população. No ano passado foram registados cerca de 13 mil novos alojamentos locais, o que representa mais de 50% do que os que existiam entre 2008 e 2015. Potenciado pelo surgimento de plataformas como Airbnb, só em Lisboa o alojamento local representa já 30% do alojamento total e a tendência parece ser a do crescimento.

O Alojamento Local pode ser um bom investimento para ganhar um bom dinheiro extra, dizemos-lhe o que precisa de saber para o fazer de forma legal.

1. O que é considerado alojamento local?

Antes de fazer todos os registos e iniciar todos os procedimentos para legalizar o seu alojamento local é  necessário que conheça as tipologias de Alojamento local que existem.
  • Moradia: estabelecimento cuja unidade de alojamento é um edifício autónomo, tipo unifamiliar.
  • Apartamento: estabelecimento em que a unidade de alojamento é uma fração autónoma de um edifício ou parte de um prédio urbano.
  • Hospedagem: o estabelecimento é constituído por quartos.

2. Registos obrigatórios

Primeiramente ao seu estabelecimento entrar em funcionamento existem algumas questões burocráticas que deverão ser tratadas, nomeadamente o registo do Alojamento Local e o registo no Serviço de Estrangeiros e Fronteiras.

2.1 Registo do Alojamento Local

Como obter?

O registo do alojamento é feito no Balcão Único Empresarial ou na respectiva Câmara Municipal, através da Mera Comunicação Prévia. Este registo, por sua vez, irá originar um número, que é válido a partir do momento de abertura do mesmo. Este registo é gratuito.

Dados necessários:

  • Título de utilização válido do imóvel;
  • Identificação do titular de exploração o imóvel e número de identificação fiscal (NIF);
  • Endereço do titular de exploração;
  • Nome adotado para o estabelecimento;
  • Capacidade do estabelecimento;
  • Data de abertura;
  • Nome, morada e número de telefone da pessoa a contatar em caso de emergência.

Documentação necessária:

  • Cópia simples do documento de identificação do titular ou código de acesso à certidão permanente do Registo Comercial;
  • Termo de responsabilidade assegurando a aptidão do alojamento para a prestação do serviço;
  • Cópia simples da caderneta predial, se o requerente for proprietário;
  • Cópia simples do contrato de arrendamento;
  • Autorização para a prestação de serviços de alojamento se o requerente não for o proprietário;
  • Cópia da declaração de início ou alteração da atividade do titular da exploração do estabelecimento;

2.2. Registo no SEF

Inscrição no portal do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) pode ser feita aqui. Esta serve para que possa comunicar a entrada e saída de hóspedes de nacionalidade não-portuguesa. Esta comunicação deve ser feita no prazo de três dias úteis, no portal do SEF, e no caso de o seu alojamento ficar numa localidade onde não exista SEF deverá ser comunicada a entrada e saída de hóspedes à Guarda Nacional Republicana ou à Polícia de Segurança Pública. Este registo não tem custos.

3. Enquadramento Fiscal

O enquadramento fiscal de qualquer atividade requer rigor e deve ter em conta as diferentes variáveis. Conheça alguns passos fundamentais relativos ao Alojamento Local.
  • Abrir atividade: este é o primeiro passo que deve dar. Antes de entregar a Mera Comunicação Prévia deverá ter atividade aberta com CAE 55201 ou 55204. O comprovativo emitido pela Autoridade Tributária vai-lhe permitir concluir o registo do seu alojamento local.
  • Contabilidade: A escolha da tributação em IRS ou IRC e depois a escolha entre regime simplificado de contabilidade ou em regime de contabilidade organizada, são as duas principais decisões que vai tomar. Por isso, conheça alguns fatores essenciais que o vão influenciar na hora de tomar estas decisões:

a. Volume de negócios: se o volume de negócios que espera atingir for igual ou superior a 200 mil euros, terá de optar por um regime de contabilidade organizada. Se for inferior a este valor poderá escolher entre organizada e/ou simplificada.

b. Dedução das despesas: No regime simplificado a dedução de despesas não é possível, sendo que a tributação é feita diretamente sobre a receita gerada. Tanto no caso do IRS como IRC, a tributação é feita sobre 35% das receitas

c. Contabilista: Se optar por um regime de contabilidade simplificado não tem a obrigação de ter um contabilista certificado. Se optar por um regime de contabilidade organizada terá de contratar um contabilista certificado.

d. IVA: se optar por exercer atividade como trabalhador independente em regime simplificado, se estiver qualificado, poderá optar pelo regime de isenção de IVA. Atenção, pois se faturar mais de 10 mil euros com trabalho independente estas condições alteram-se, e se não cobra IVA aos seus clientes também não o poderá deduzir. Em qualquer outro regime fiscal o contribuinte está sujeito ao Regime Normal Trimestral de IVA.

No que diz respeito à contabilidade, a orientação de um profissional qualificado pode ser importante em qualquer que seja o regime que escolha. Se tiver dúvidas, procure um contabilista certificado para o ajudar.

4. Requisitos de SegurançaPara além dos requisitos legais e fiscais o próprios alojamento deverá obedecer a algumas regras fundamentais de segurança.
  • Ter caixa de primeiro socorros, assinalada com dístico com fundo verde e cruz branca;
  • Segurança contra incêndio:

1. Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores

2. Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;

3. Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

Não se esqueça também que...

  • Todos os tipos de Alojamento Local devem possuir Livro de reclamações. A capa destacável deve estar visível e preenchida com os dados da entidade competente, a ASAE.
Se já é um anfitrião confira todos o pontos acima e garanta a maior segurança para si e para os seus hóspedes. Aproveite e leia também o artigo do Doutor finanças que lhe dá algumas dicas para arrendar a sua casa a turistas e atrair mais hóspedes.🙂 
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14 comentários em “Arrendamento de curta duração: guia para ter o seu alojamento local legal

    1. Olá, Cátia.

      Sim, tem. Nomeadamente, o Decreto-Lei 128/2014, que regula esta matéria, prevê também a Modalidade de aluguer de quartos, no seu artigo 3º.

      Proponho a leitura atenta desta legislação (seguindo a hiperligação acima), para ficar mais por dentro do assunto…

      ADENDA: Isto, claro, assumindo que se trata de alojamento de curta duração, a turistas, que é o que é descrito neste artigo. Se quiser alugar um quarto em regime de longa duração (a estudantes, por exemplo), então isto já não se aplica.

  1. Bom dia,
    Pretendemos arrendar a nossa casa durante 2 semanas em Olhao, enquanto vamos de ferias, ainda assim será necessário toda esta burocracia?
    Muito obrigado

    1. Olá, Carina.

      Se não se trata de uma situação em que o imóvel é arrendado de forma contínua, mas apenas uma vez, parece-me enquadrar-se na definição de ato isolado (apenas não tem direito à isenção do IVA, neste caso – tem mesmo de o cobrar). Mas recomendo confirmar esta interpretação junto das Finanças.

      Os requisitos de Segurança, no entanto, parece-me fazer algum sentido segui-los…

  2. Boa tarde. O que é considerado alojamento de curta duração? Será que posso alugar o meu alojamento, por vários meses, sete meses contínuos, por exemplo, à mesma pessoa?

    1. Olá, Maria José.

      Não conheço definição legal para alojamento de curta duração. Conheço dois tipos, que se enquadram nas seguintes categorias:

      Respondendo à sua questão, o arrendamento por 7 meses à mesma pessoa parece-me incluir-se na última categoria… Assim sendo, o artigo 1069º do Código Civil estipula que deve ser celebrado um contrato escrito, dado que tem mais de 6 meses (pode ver outras disposições do Código Civil relacionadas com este tema no aditamento que lhe é feito no Artigo 3º do NRAU).

  3. Boa tarde, temos uma casa que está em nome das minhas filhas, ainda menores. Pretendo rentabilizar com arrendamento de curta duração. Como devo fazer o registo? Trabalho por conta própria, posso adicionar o CAE do alojamento local á minha atividade ou tenho de fazer um registo em nome das minhas filhas? Antecipadamente, muito obrigada pela resposta.

    1. Olá Mariline,
      À partida pode administrar a casa em nome das suas filhas para esse efeito (Apenas a locação de bens por prazo superior a 2 anos está proibida, sem autorização do tribunal, pelo artigo 1889º do Código Civil).
      Em qualquer caso, relativamente ao registo, sugiro que coloque a questão diretamente à Autoridade Tributária

  4. Doutor finanças, esqueceu-se de referir que no alojamento local tem que afetar a sua casa á actividade . Pode esclarecer isso por favor?

    1. Boa tarde Maria Simões,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Não estamos a conseguir perceber a sua questão, poderia ser um pouco mais específica.
      Obrigada.

      1. A questão tem a ver provavelmente com o pagamento de mais valias. E é exatamente a minha questão:

        Caso a ) Tenho um apartamento bem localizado onde RESIDO e é a minha unica propriedade.
        Deciso alugar um quarto a turistas, se subscrever um dos CAEs indicados, e afetar a minha moradia a essa atividade… quando terminar a atividade tenho que pagar mais valias mesmo se não vender a propriedade e mesmo sendo essa a minha unica residência.

        Caso b) Tenho um apartamento bem localizadoonde NÂO RESIDO.
        Deciso alugar um quarto a turistas, se subscrever um dos CAEs indicados, e afetar essa propriedade a essa atividade… quando terminar a atividade tenho que pagar mais valias mesmo não vendendo o imóvel?

        Pode clarificar esses dois casos?
        Obrigada

      2. Olá, Isabel.

        Em primeiro lugar, não vejo nenhuma diferença relevante entre os dois casos para efeitos da questão que coloca. Mas estou aberto a esclarecimentos.

        Relativamente à tributação sobre as mais valias, esta só ocorrerá caso haja mais valias. Que neste caso podem ocorrer em dois momentos:
        – quando afeta o imóvel à atividade, terá mais valias se o valor de mercado do imóvel for superior ao valor corrigido por que o adquiriu.
        – quando cessa a atividade, terá mais valias se o valor de mercado do imóvel for superior ao valor (corrigido) que tinha à data em que se iniciou a atividade.
        Creio que esta questão ainda não foi abordada aqui no Doutor Finanças, mas há um artigo no portal da Uniplaces que me parece explicar isto de forma relativamente simples

        Relativamente ao primeiro momento, pode estimar desde já se haveria mais valias e qual o valor de imposto a pagar em caso afirmativo usando a nova calculadora disponibilizada pelo Doutor Finanças para o efeito.

        Quanto ao segundo momento, se o valor de mercado do imóvel não subir significativamente entre a data de afetação à atividade e a data de cessação da mesma, não haverá mais valias e, consequentemente, não haverá imposto a pagar. Obviamente, isso vai depender de como evolui o mercado imobiliário na zona do imóvel…